Bấp bênh giá nhà ở xã hội

Bất động sản 29/04/2020 04:33

Nở rộ dự án nhà ở xã hội

(KDPT) – Tiêu chí đầu tiên của nhà ở xã hội (NƠXH) là vừa túi tiền của người có thu nhập thấp nhưng hiện tại giá NƠXH nhiều nơi tăng chóng mặt. Thậm chí, một số DA NƠXH còn có dấu hiệu bị đẩy giá. Điều này khiến con đường tiếp cận với nhà ở giá phù hợp của người thu nhập thấp ngày càng xa vời.

Năm 2015, DA NƠXH thuộc khu đô thị Tây Đại Mỗ, nằm trên địa bàn hai phường Tây Mỗ và Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội thu hút sự quan tâm của rất nhiều người. Vị trí của DA không xa trung tâm TP, sát trục đường Đại lộ Thăng Long. Điều quan trọng nhất là giá cả phù hợp, chưa đến 11 triệu đồng/m2.

Bước sang năm 2019, Tổng Cty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) hâm nóng thị trường NƠXH bằng thông báo dự kiến sẽ xây dựng hơn 1.000 căn nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh, TP Hà Nội và mở bán với giá 8 triệu đồng/m2. DA có quy mô 5,2 ha bao gồm 14 khối nhà 6 tầng, dự kiến hoàn thiện và bàn giao vào năm 2021. Ngoài DA tại Mê Linh, HUD cho biết có kế hoạch xây dựng nhiều DA nhà ở xã hội khác ở Nam An Khánh mở rộng, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng.

Tháng 3-2020, Sở Xây dựng Hà Nội vừa thông báo tiếp nhận hồ sơ mua nhà tại nhiều loạt DA NƠXH trên địa bàn. Tuy nhiên, giá bán của nhiều căn hộ khiến người mua không khỏi đau đầu. Trong số các DA được Sở Xây dựng công bố, rẻ nhất là DA NƠXH tại ô đất CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh do liên danh Tổng Cty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội; Tổng Cty Viglacera – CTCP làm chủ đầu tư, có tổng cộng 1.588 căn hộ, quy mô dân số 5.429 người. Giai đoạn 1, có 93 căn nhà ở thương mại và 303 căn NƠXH để bán; 88 căn NƠXH cho thuê. Giá bán NƠXH là 13.212.000 đồng/m2, giá cho thuê là 50.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm thuế VAT và chưa bao gồm 2% phí bảo trì).

Tiếp đến là DA khu nhà ở cho người thu nhập thấp N07-1, N07-2 Khu đô thị Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội do Cty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư, với 2 tòa nhà cao 9 tầng. Trong đó, tầng 1 bố trí chức năng dịch vụ thương mại, sinh hoạt cộng đồng, các bộ phận phụ trợ, chỗ để xe. Tầng 2 đến tầng 9 bố trí căn hộ chung cư. Trong tổng số 144 căn hộ NƠXH, có 105 căn mở bán và 29 căn để cho thuê. Giá bán nhà dự kiến là 13.762.000 đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá cho thuê là 59.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm kinh phí bảo trì, chưa bao gồm thuế VAT, phí quản lý hàng tháng). Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán căn hộ vào quý II-2020, bàn giao căn hộ trong quý III-2020.

DA NƠXH nằm trong khu đô thị Tây Đại Mỗ, Nam Từ Liêm một thời gây sốt vì có mức giá hợp lý. (Ảnh:G.B)

Biến tướng về giá

Tại DA Khu chức năng đô thị Đại Mỗ tại lô đất HH-01, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm do Cty cổ phần Đầu tư địa ốc Alaska làm chủ đầu tư, giá căn hộ lại có sự chênh lệch khá xa so với hai DA trên. Cụ thể, giá bán nhà khoảng 17,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì). Được biết, chủ đầu tư đang tiến hành xây 307 căn hộ với diện tích 50- 68m2, trong đó có 245 căn để bán và 62 căn để cho thuê. Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua căn hộ vào tháng 5-2020 và dự kiến bàn giao căn hộ trong quý I-2022.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá căn hộ 48,5 m2 tại Tòa CT2 thuộc DA này hiện đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2.

DA Ecohome 3 tại lô đất ký hiệu B11 –HH2, phường Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm công bố hai lần với giá lần lượt hơn 16,3 triệu đồng/m2 và gần 16,67 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, chưa có phí bảo trì).

DA NƠXH IEC nằm trên xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì do Cty cổ phần Đầu tư xây dựng và Cơ điện IEC làm chủ đầu tư, dù có mức giá 16 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Nhưng tại một số sàn bất động sản nó đã được thổi chênh lên từ 50 – 120 triệu đồng/căn (tùy vào chọn căn, hay chọn cả căn và chọn tầng, chọn tòa). Chẳng hạn, nếu mua chênh với mức phí 45 triệu đồng là mua không chọn căn, chọn tầng, chọn tòa. Còn từ 85 – 125 triệu đồng được chọn căn, chọn tầng có vị trí đẹp, tầm nhìn tốt nhất.

Với những mức giá mua xa vời so với thực tế, rõ ràng con đường tiếp cận với NƠXH của người thu nhập thấp ngày càng xa vời. Theo tiêu chí mua NƠXH có 10 nhóm đối tượng được mua nhà theo quy định tại Điều 49, Luật Nhà ở 2014. Trong đó có nhóm người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (Đối tượng 4); người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp (Đối tượng 5); hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở (Đối tượng 10)…

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Anh Vinh, mức giá lên tới 20 triệu đồng gần như rất khó để người thu nhập thấp tiếp cận được để mua căn hộ, ổn định cuộc sống. Lúc này, ta sẽ thấy một nghịch lý, sống ở các DA NƠXH hiện hữu rất nhiều ô tô đẹp, thậm chí là sang trọng của các chủ hộ. Để có được những chỗ ở như vậy, họ phải chấp nhận mua qua chung gian, thậm chí là nhờ người đủ tiêu chuẩn đứng tên, sau đó mua, bán lại theo kiểu viết giấy thỏa thuận. Điều này cho thấy, một tiêu chí vì người khó đang bị thổi lệch hướng bởi lợi nhuận của không ít chủ đầu tư và sàn giao dịch. Nếu làm những cuộc thanh tra sòng phẳng, chắc chắn sẽ thấy rất nhiều cư dân có thu nhập cao đang ở NƠXH. Còn chủ nhân đích thực lại đang thuê nhà tạm ở đâu đó.

Phân tích giá NƠXH mỗi quận, huyện một khác nhau, chuyên gia kinh tế Hà Mạnh Tuấn cho rằng điều này phụ thuộc vào vị trí của từng DA. Càng gần trung tâm TP, giá càng cao. Lúc này, sẽ có hiện tượng giá niêm yết rất chuẩn nhưng giá để mua ngoài sẽ bị thổi chênh rất nhiều. Muốn vậy, Sở Xây dựng, Cục thuế… cần có những biện pháp quản lý, thanh kiểm tra thường xuyên để tránh tình trạng nhà bị đội giá, sai đối tượng. Có thể thấy, các DA NƠXH luôn nhận được nhiều ưu đãi của Nhà nước như hỗ trợ cho chủ đầu tư về tiền đất, thuế nên khi tính giá bán NƠXH sẽ được tính theo giá vốn, cộng với biên độ lợi nhuận cho doanh nghiệp từ 10 – 14%. Mặt khác, giá NƠXH bị đẩy cao còn bắt nguồn từ việc đang có ít DN đầu tư vào phân khúc này.

Gia Bảo

Tags: