Toàn cảnh dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam một phần đất của nằm trên đất nghĩa địa

Chưa đủ điều kiện đã rao bán rầm rộ

Theo tìm hiểu, ngày 20/7/2018, UBND thị xã Bỉm Sơn (Thanh Hóa) ban hành Quyết định số 2817/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho tiết 1/500 dự án khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn.

Ngày 22/8/2019, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3361/QĐ-UBND phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn.

Theo nội dung quyết định, quy mô sử dụng đất của dự án là 26,82ha, nhà đầu tư trúng thầu là Công ty CP May – Diêm Sài Gòn. Thời hạn thực hiện và tiến độ dự án không quá 52 tháng.

Được biết, khuôn viên của dự án này từng là đất nghĩa trang của phường Lam Sơn, với trên 500 ngôi mộ to nhỏ, mộ mới xen lẫn những ngôi mộ cũ lâu đời…nhưng khi chủ đầu tư hay đơn vị phân phối tiến hành mở bán dự án này cũng như quảng cáo trên website chính thức thì tuyệt nhiên không đề cập đến khu đất từng là nghĩa trang với quy mô vài trăm ngôi mộ.

Ngày 4/3/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 729/QĐ-UBND về việc giao đất đợt 1 cho Công ty CP May – Diêm Sài Gòn để thực hiện Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn. Quyết định số 729/QĐ-UBND nêu rõ, thời hạn giao đất dự án là 50 năm tính từ ngày ban hành quyết định này, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Đến ngày 2/7/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 2302/QĐ-UBND giao đất đợt 2 cho Công ty CP May – Diêm Sài Gòn để tiếp tục thực hiện Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn.

Tiếp đến, căn cứ theo văn bản số 6832/TB-HĐTĐGĐ ngày 04/11/2021 của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Thanh Hóa thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành công văn số: 4712/QĐ-UBND ngày 23/11/2021 về việc phê duyệt giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để thực hiện dự án. Trên thực tế, dự án vẫn đang ở bước triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chưa thực hiện xong việc san lấp mặt bằng.

Tuy nhiên trước đó rất lâu, hàng loạt cá nhân, tổ chức đã đăng tải thông tin, rao bán rầm rộ, huy động vốn trái phép tại dự án này với tên gọi khá mỹ miều “Dự án TNR Stars Bỉm Sơn”.

Đơn vị phát triển của dự án cùng một số sàn bất động sản đã công bố bảng giá của từng sản phẩm và lộ trình thanh toán rõ ràng để thu hút kêu gọi khách hàng đầu tư.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài ra, theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai quy định: Chủ đầu tư chỉ được bán dự án khi đã thi công xong phần móng và phải có quyết định đồng ý của Sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào.Nếu kí hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và Điều 19 thì không được pháp luật công nhận và chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Trước tình trạng trên, mới đây, UBND thị xã Bỉm Sơn (Thanh Hóa) đã ra công văn cảnh báo người dân. Cụ thể, tại Công văn số 2960/UBND-TNMT V/v thông tin về việc giao dịch bất động sản tại Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam.

UBND TX Bỉm Sơn nêu rõ, hiện nay, trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn xuất hiện nhiều sàn giao dịch, nhiều trung tâm tư vấn giới thiệu buôn bán bất động sản liên quan đến dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn (Thanh Hóa) cũng như có nhiều thông tin về việc giao dịch sản phẩm bất động sản tại dự án với giá trị đất dự kiến khá cao so với giá đất tại thị xã Bỉm Sơn ở thời điểm hiện tại.

UBND thị xã Bỉm Sơn ra công số 2960/UBND-TNMT cảnh báo người dân về mua bán giao dịch tại Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam.

Tình hình trên làm ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của nhân dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội trên địa bàn thị xã, UBND thị xã Bỉm Sơn (Thanh Hóa) có ý kiến:

“Hiện nay dự án đã được UBND tỉnh Thanh Hóa bàn giao đất tại các Quyết định số 729/QĐ-UBND ngày 4/3/2021 và số 2302/QĐ-UBND ngày 2/7/2021; Đang triển khai thực hiện đầu tư hạ tầng theo quy hoạch, dự án đầu tư được thẩm định phê duyệt; Chưa được phê duyệt giá nộp tiền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Do đó, dự án chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch và chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật”.

Đề xuất cho người dân tự xây dựng nhà ở có đúng quy định?

Mặc dù UBND thị xã Bỉm Sơn khẳng định “dự án đang triển khai thực hiện đầu tư hạ tầng theo quy hoạch”, nhưng trước đó, ngày 22/6/2021, Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn đã có Công văn số 152/2021/CV-MDSG/DA4 báo cáo UBND tỉnh Thanh Hoá rằng: “Đến thời điểm hiện tại, Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn đã hoàn thành việc thẩm định hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật và đã cơ bản thực hiện việc đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án”.

Cũng tại Công văn số 152/2021/CV-MDSG/DA4, Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn cho rằng: “Để đáp ứng nhu cầu tự xây dựng nhà ở của người dân địa phương và thị trường, giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp…..kính đề nghị UBND tỉnh Thanh Hoá xin ý kiến Bộ Xây dựng chấp thuận toàn bộ dự án được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo đề xuất Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn…” (Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn đề xuất áp dụng Khoản 7, Điều 4 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 14/01/2013 và Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng – Bộ Nội vụ cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở…).

Công văn số 152/2021/CV-MDSG/DA4 của Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn có đúng với quy định

Tuy nhiên, đề xuất của Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn được cho là không khả thi, nhanh chóng bị phá sản. Bởi lẽ, Điểm c, Khoản 3, Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 quy định: “Các lô đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở không thuộc các vị trí sau: nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Ở một khía cạnh khác, theo điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Bỉm Sơn đến năm 2030, tầm nhìn sau năm 2030 được Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt tại Quyết định số 3878/QĐ-UBND ngày 01/11/2013 đã xác định được 02 tuyến đường cấp khu vực trở lên đi qua dự án (đường Trần Phú và 01 tuyến đường theo quy hoạch chung được thể hiện trong quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt).

Trong khi đó, hợp đồng thực hiện dự án đầu tư (giữa UBND thị xã Bỉm Sơn và Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn) không có nội dung quy định việc đầu tư xây dựng nhà ở đối với các lô đất tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp khu vực trở lên là chưa phù hợp.

Liên quan đến nội dung nêu trên, cơ quan tam mưu đã có công văn đề xuất UBND tỉnh Thanh Hoá giao cho các cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức rà soát, làm rõ các nội dung có liên quan đến dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu (hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ yêu cầu, hợp đồng…); Chỉ đạo UBND thị xã Bỉm Sơn tổ chức thực hiện việc lập,thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa đến năm 2045 và quy hoạch phân khu tại khu vực để đảm bảo thống nhất giữa các cấp độ quy hoạch.

Tuy nhiên, nội dung công văn đề xuất không ấn định thời gian mà các cơ quan đơn vị được giao nhiệm vụ phải hoàn thành công việc, đồng nghĩa với việc đó là khách hàng đã trót mua đất tại dự án Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam do đơn vị phát triển dự án là TNR Holdings Việt Nam bán không biết đến khi nào mới được xây nhà ở?

Trước thực trạng trên, để bảo đảm sự nghiêm minh của luật pháp, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng; hạn chế những rủi ro, hệ lụy không đáng có cho người dân địa phương và xã hội…, đề nghị các cơ quan chức năng tỉnh Thanh Hóa, thị xã Bỉm Sơn cần kiểm tra, xử lý những bất cập đang tại dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam.

Quốc Trường