Thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã điều hành các tổ chức tín dụng siết chặt việc cấp vốn cho nhiều lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm đầu tư hay kinh doanh bất động sản. Việc siết tín dụng bất động sản khiến giảm nguồn cung, khi cung cầu không gặp nhau lĩnh vực này rất có thể sẽ đóng băng.

Nhiều dự án dở dang nằm “đắp chiếu”

Trước mắt, siết tín dụng BĐS sẽ dẫn đến tình trạng giảm nguồn cung. Trong khi nguồn cầu đang ngày lớn lên, dẫn đến việc cung không đáp ứng kịp cầu.

Hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.

Về phía chủ đầu tư, nhà phát triển, sử dụng đòn bẩy tài chính là công cụ hữu hiệu để triển khai và xây dựng các dự án BĐS. Do đó, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây ảnh hưởng cho xã hội, ảnh hưởng đến các ngành liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội, ngoại thất… Hơn hết, nhiều dự án còn dở dang cũng khiến nguồn cung trên thị trường ít đi và nguồn cung cũng sẽ thiếu.

Siết tín dụng BĐS sẽ gây ra nhiều hệ lụy, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật, thì nhà là bất động sản có giá trị lớn, giúp họ an cư để làm việc, chăm sóc gia đình. Vì vậy, người mua nhà có nhu cầu ở thực nhưng không đủ vốn cũng cần phải vay nợ ngân hàng. Do đó, việc thắt chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng vay vốn của những người có nhu cầu nhà ở thực tế.

Chỉ trong vòng 3 tháng (từ tháng 4 đến tháng 7 năm 2022) sau khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán hàng sơ cấp. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co cụm, phòng thủ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tại ngành bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có tình trạng thắt chặt tín dụng. Điều này có thể dẫn đến sự chững lại trong ngắn hạn của thị trường. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần thêm các chiến lược và công cụ từ các cơ quan chức năng.

Các chuyên gia dự báo nếu việc siết tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Giải pháp làm “ấm” thị trường

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành lớn như du lịch, tài chính, xây dựng… Vì vậy, vai trò của lĩnh vực này cần được phát huy đúng mức. Rủi ro vĩ mô là những vấn đề cần được giải quyết kịp thời.

Cụ thể, thay vì thắt chặt tín dụng, các chuyên gia cho rằng, các ngân hàng thương mại có thể kiểm soát chặt đối tượng được vay vốn đối với nhà đầu tư, nhà phát triển dự án hay người mua nhà ở thật. Ngân hàng nên đánh giá uy tín và năng lực của họ. Đồng thời, cần xem xét kỹ chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản khi sử dụng vốn.

Nhiều chuyên gia cũng đã bày tỏ hệ quả lớn của việc siết vốn tín dụng vào BĐS một cách “cứng nhắc” và theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng tình trạng thắt chặt tín dụng sẽ làm giảm nguồn cung và gây sốt giá hơn. Vì vậy, cần rà soát lại tất cả các đề án siết chặt như này.

Quyết định siết tín dụng BĐS chắc chắn sẽ gây nên những tác động đến cả cung và cầu trên thị trường BĐS. Điều này rất có thể sẽ khiến các dự án BĐS đang và sắp triển khai bị chậm tiến độ. Vì vậy, các cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng phải tìm giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc vấn đề này, hướng tới một thị trường bất động sản tăng trưởng lành mạnh.

Nguồn cung thị trường tiếp tục khan hiếm do tín dụng bị bắt chặt.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC cho biết: “Việc siết tín dụng bất động sản khiến ngân hàng ngại cho vay, tác động ngay lập tức đến các doanh nghiệp là nhà phát triển dự án và người mua nhà để ở trên thị trường sơ cấp. Còn với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào các nhà đầu tư và giới đầu cơ địa ốc đang ôm nhiều tài sản bởi nếu không trụ được, nhóm này sẽ xả hàng giảm giá trong thời gian tới”.

Ông Nghĩa dự báo, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ. Cấp độ thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ và có người mua mức giá này, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ trong bức tranh khủng hoảng.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Với các nhà đầu tư chưa tham gia vào thị trường, khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.

Việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội.

Các chuyên gia cũng dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua. Siết vốn tín dụng tuy không phải là nguyên nhân duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu nhưng đây là giọt nước tràn ly có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng mới.

Có thể thấy thị trường bất động sản luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay. Bên cạnh việc siết chặt tín dụng nhà đất thì cũng cần có những biện pháp, chính sách để đưa thị trường này phát triển, đảm bảo lợi ích cho cả nhà đầu tư và người mua.

Thanh Xuân