Đất hỗn hợp là gì?

Theo quy định của Bộ Xây Dựng tại mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD có quy định như sau:

Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, để ở kết hợp với sản xuất…

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật Việt Nam về việc phân loại đất đai thì đất được chia thành 3 nhóm cụ thể gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Như vậy, có thể thấy đất hỗn hợp không nằm trong bất kì loại đất nào được quy định tại bộ Luật Đất Đai 2013 mà sẽ nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất.

Đất hỗn hợp nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất. Trong đó:

Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội.

Mục đích của việc quy hoạch đất là nhằm tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa yếu tố lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, xác định rõ chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.

Đất hỗn hợp có được phép xây dựng hay không?

Trên thực tế, không phải loại đất hỗn hợp nào cũng được cấp phép xây dựng mà tùy thuộc vào từng trường hợp:

Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích : Những khu vực diện tích đất hỗn hợp chiếm đến 50% tổng diện tích, có cấu trúc là nhà ở chung cư tích hợp thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Đồng thời, hiện trạng khu vực đang có nhiều dân cư cư trú, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

Khu vực đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích : Khu vực đất chiếm 30% diện tích là đất hỗn hợp, có chức năng chính là văn phòng, thương mại, dịch vụ, không có nhà ở. Hay các cơ sở sản xuất công nghiệp, khu vực nhà xưởng gây ô nhiễm cần di dời nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân tại đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện cần có là người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích : Khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng nhà ở, đất ở không đảm bảo cuộc sống người dân. Lúc này, người dân sẽ được cấp phép xây dựng. Sau khi được Sở và các địa phương tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu.

Có nên xuống tiền đầu tư đất hỗn hợp hay không?

Câu chuyện có nên đầu tư đất hỗn hợp hay không thì lại phải dựa vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của từng người. Bởi vì trên thực tế, đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất hỗn hợp có thể thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.

Hơn thế nữa, Sở quy hoạch – kiến trúc cũng khẳng định đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Thêm một ưu điểm nữa của đất hỗn hợp đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua có thể mua được đất với giá rẻ.

Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn còn rắc rối, nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài thì nên suy nghĩ kĩ về việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.

Khải Hy