Phân khúc BĐS duy nhất được kỳ vọng hưởng lợi mùa dịch Covid-19

Bất động sản - 16/04/2020

Giá cho thuê khu công nghiệp tăng trong quý I

Theo báo cáo quý I của JLL Việt Nam, bất động sản (BĐS) công nghiệp miền Bắc thu hút phần lớn các tập đoàn lớn muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất bên cạnh cơ sở tại Trung Quốc, với nền tảng cơ sở hạ tầng phát triển khá tốt và vị trí cần kề với Trung Quốc. Giá đất trung bình đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn – lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ – vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4 – 5 USD/m2/tháng và đều đã được lấp đầy.

Tình hình khu công nghiệp miền Bắc trong quý I.

Nhu cầu thuê đất trong quý I vẫn duy trì mức cao do các giao dịch thành công chủ yếu là đã được thực hiện trước dịch. Từ tháng 2, khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển giữa các khu vực đã khiến các giao dịch bị đình trệ do các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, không thể trực tiếp thực địa và làm việc với chủ đầu tư khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy toàn khu vực tăng ở mức tương đối, khoảng 200 điểm phần trăm so với quý IV/2019 và đạt 72% tính đến cuối quý I năm nay.

Tại khu vực miền Nam, JLL ghi nhận số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao và các chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Giá đất trung bình trong quý đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, việc phát triển logistics, cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng giá đất này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp, do đó các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác. Nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam có giá thuê dao động từ 3,5 – 5USD/m2/tháng, tăng nhẹ ở Bình Dương, TP HCM, Long An và giữ mức ổn định ở các tỉnh còn lại.

Từ năm 2019, một số công ty đa quốc gia đã rục rịch lên kế hoạch mở rộng hoạt động ở Việt Nam nhằm giảm áp lực hàng rào thuế quan mới đối với hàng hóa xuất khẩu từ Trung Quốc sang Hoa Kỳ và tìm kiếm thị trường thay thế phòng khi giá tăng cao.

Dữ liệu từ Cục điều tra dân số Mỹ cho thấy lượng hàng hóa Mỹ nhập khẩu từ Việt Nam năm 2019 tăng 35,6% so với cùng kỳ, đối nghịch với mức giảm 16,2% trong lượng hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, lượng hàng hóa nhập khẩu năm nay từ các nước có thể sẽ bị ảnh hưởng do tác động của Covid-19 lên chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng xu hướng sản xuất chuyển từ Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục, trong đó có Việt Nam.

Báo cáo của công ty chứng khoán Mirae Asset hồi đầu tháng 2 khẳng định BĐS công nghiệp tiếp tục có triển vọng sáng trong năm nay dù vẫn có một số khó khăn hơn trước. Hiện nay, Việt Nam có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, một làn sóng xây dựng và mở rộng khu công nghiệp nổi lên với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng.

BĐS công nghiệp vẫn phát triển dù có Covid-19

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết, xét về quy mô lớn của nền kinh tế Trung Quốc, sự bùng phát của đại dịch Covid-19  chắc chắn sẽ có ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu trong quý I và thậm chí là quý II. Việt Nam, với mối quan hệ gần gũi về giao thương với Trung Quốc, cũng không ngoại lệ.

Mặc dù đầu tư nước ngoài vào phân khúc BĐS công nghiệp của Việt Nam vẫn duy trì tốt vào năm 2020 nhưng Covid-19 đã gây ra những lo ngại về tình trạng thiếu lao động và gián đoạn chuỗi cung ứng trong lĩnh vực sản xuất trong quý I. Tình trạng thiếu lao động ở Trung Quốc kéo dài từ kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (ngoài ra các nhà máy còn bị đóng cửa tạm thời) do virus Covid-19 đã khiến cho việc sản xuất bị ít đi, do đó có thể ảnh hưởng đến nhiều nhà sản xuất Việt Nam có liên kết chuỗi cung ứng liên quan đến Trung Quốc.

Ông John Campbell dẫn số liệu từ trang Trading Economics cho thấy, chỉ số sản xuất công nghiệp của Việt Nam (IIP) giảm 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái (YoY) vào tháng 1 năm 2020, sau khi tăng 6,2% vào tháng 12 năm 2019. Đây là lần giảm sản lượng đầu tiên kể từ tháng 1 năm 2017. Việc giảm chỉ số về sản lượng sản xuất được cho là hệ quả của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán đến tương đối ‘sớm’ vào cuối tháng 1, dẫn đến việc giảm số lượng ngày làm việc trong tháng. “Tuy nhiên, thật khó để đánh giá tỷ lệ giảm sản lượng của các ngành công nghiệp có liên quan trực tiếp đến Covid-19”, đại diện Savills nhấn mạnh.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam.

Ở góc độ khả quan hơn, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, Việt Nam vẫn là một điểm đến đầy hứa hẹn từ khi làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu. Dù dịch Covid-19 đang gây ra những khó khăn nhất định đối với các quyết định cũng như hoạt động di dời, chủ đầu tư vẫn tự tin tăng giá đất trong quý đầu năm 2020 do đây là xu hướng đầu tư trong dài hạn.

Dưới tác động của Covid-19, việc tạm hoãn các thỏa thuận thuê đất và các nhu cầu mới sẽ ngày càng rõ nét hơn nếu tình hình không sớm cải thiện. Tuy nhiên, báo cáo cũng kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi và phát triển nhanh sau khi dịch được kiểm soát. Việc đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do tác động của dịch bệnh đã khiến các doanh nghiệp nhận ra sự cấp bách của việc đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh phụ thuộc vào một quốc gia.

Đại diện JLL khẳng định Covid-19 có thể là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất diễn ra nhanh hơn, sau khi đã được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại hồi năm ngoái. Do đó, khu vực Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng sẽ càng hấp dẫn hơn cho các doanh nghiệp trong lương lai.