Thống kê của Tạp chí Đầu tư Tài chính với khoảng 40 doanh nghiệp bất động sản tốp đầu niêm yết trên cả 3 sàn (HoSE, HNX, UPCoM) cho thấy kết thúc năm 2022, phần lớn doanh nghiệp không thể hoàn thành kế hoạch đề ra, bị suy giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận so với năm trước, thậm chí có đơn vị còn chịu lỗ hàng trăm tỷ đồng.
Riêng quý IV/2022, quý được xem là khó khăn nhất của thị trường trong 10 năm qua, có tới 25% doanh nghiệp được khảo sát thua lỗ, không ít trong số đó là những khoản lỗ đầu tiên trong nhiều năm, khoản lỗ đầu tiên trong lịch sử hoặc khoản lỗ nặng nề nhất từng chứng kiến.
Bởi vậy, với năm 2023, chắc hẳn các doanh nghiệp bất động sản sẽ không “mạo hiểm” đặt ra kế hoạch kinh doanh cao, để không thể hoàn thành được, dù chỉ là phân nửa kế hoạch như năm trước đó.
Với bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang hết sức u ám nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, cho tới thời điểm này, họ vẫn chưa có kế hoạch cuối cùng cho năm tài chính 2023, dù cho trong điều kiện bình thường, những kế hoạch này đã được cơ bản làm xong từ cuối năm trước.
 |
| Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có kế hoạch cho năm tài chính 2023. |
Thị trường bất động sản càng trở nên ảm đạm hơn khi tin tức về những doanh nghiệp tốp đầu lại thường không mấy sáng sủa, hoặc đang vật lộn tái cấu trúc (như Novaland), hoặc đang mải mê tính toán trả nợ (với nhiều doanh nghiệp đáo hạn trái phiếu), hoặc đối diện với lệnh thanh tra (như DIC Corp)…
Tổng cục Thống kê cho biết, trong hai tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động khoảng 608 doanh nghiệp, bằng 81,2% so cùng kỳ và số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 235 doanh nghiệp, tăng gần 20%.
Với bối cảnh có nhiều ẩn số, doanh nghiệp bất động sản năm nay sẽ có tâm lý chờ đợi những tín hiệu vĩ mô để điều chỉnh kế hoạch. Một trong những tín hiệu đó là quá trình sửa đổi và thông qua các đạo luật nền tảng của thị trường, gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nội dung cuối cùng của các đạo luật này sẽ quyết định tới kết quả của công cuộc rà soát pháp lý các dự án bất động sản, vốn đã kéo dài nhiều năm qua, từ đó mở ra con đường cho các doanh nghiệp phát triển sản phẩm hoặc chuyển nhượng nếu cần.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng sẽ ngóng đợi các tín hiệu quan trọng khác như: chính sách tín dụng đối với bất động sản, lộ trình giảm lãi suất, chuyển biến của thị trường trái phiếu… Đây đều là những tín hiệu có thể làm thay đổi cuộc chơi bất động sản năm nay, thậm chí là trong cả năm tới.
Nhìn nhận về tương lai, giới quan sát cho rằng trong ngắn hạn, pháp lý của các dự án bất động sản sẽ chưa thể được khơi thông, bởi dù các đạo luật có được chốt trong năm nay thì vẫn có độ trễ nhất định. Nếu may mắn, một số dự án có các điều kiện thuận lợi có thể được xử lý vướng mắc để kịp chuyển động, song đó chắc hẳn sẽ là số ít, nếu như biết rằng toàn quốc có hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn pháp lý trong 2 năm qua. Tín dụng bất động sản nhiều khả năng vẫn sẽ khó, bởi các ràng buộc chặt chẽ về tiêu chuẩn. Trong khi đó, thị trường trái phiếu sẽ không thể lấy lại “phong độ” như từng có trong các năm 2020 – 2021 do 2023 – 2024 chính là đỉnh cao của đáo hạn.
Các phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn nhiều khả năng vẫn gặp khó, trong khi chung cư tiếp tục duy trì sự khan hiếm về nguồn cung. Ngược lại, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều triển vọng hơn. Nhà ở xã hội có cơ hội để phát triển, do có quyết tâm chính trị cũng như sự hỗ trợ nhất định về tín dụng của các ngân hàng vốn nhà nước tốp đầu, song vẫn cần đợi một khoảng thời gian khá dài.
Chuyên gia cho rằng, trải qua chu kỳ trầm lắng của thị trường, doanh nghiệp bất động sản cần phải có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình… Chính những chiến lược thích ứng linh hoạt cùng sự chuẩn bị nội lực tốt sẽ giúp doanh nghiệp phát triển vượt bậc sau khủng hoảng.
Ngoài ra, 2023 sẽ là một năm không dễ dàng, và nếu trong kịch bản tồi tệ, sự không dễ dàng đó sẽ không chỉ dừng lại ở năm 2023 mà rất có thể sẽ lan sang năm kế tiếp.