Thực trạng quản lý
Để triển khai hiệu quả Luật Đất đai, thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo các cơ quan có trách nhiệm nghiên cứu xây dựng nhiều đề án nhằm sửa đổi, hoàn thiện hệ thống chính sách thuế đối với vấn đề này. Tuy nhiên, quá trình phát triển kinh tế thị trường và sự thay đổi trong đời sống dân cư ở nước ta đã đặt ra nhiều vấn đề trong việc sử dụng đất nói chung và nhà, đất ở nói riêng. Trong đó, có một thực tại rất bức xúc là nhiều diện tích đất bị sử dụng sai mục đích, hoặc để hoang hóa. Điều này có thể thấy rõ khi ở nhiều nơi, nhiều khu đô thị mới, nhiều dự án đang có hàng trăm ngàn biệt thự, nhà liền kề, chung cư cao tầng bỏ hoang không có người ở (dù thực tế phần lớn đã có chủ). Những nhà này hoặc là của người đầu tư, đầu cơ nhà đất, hoặc là nhà trú ẩn của nguồn tiền tham nhũng. Đây là một bất cập khi vẫn có nhiều người lao động không có nhà để ở, hoặc điều kiện nhà ở rất khó khăn.
Cũng do hiện nay chưa có cơ quan, địa phương nào thống kê đầy đủ nhà, đất dạng này, cũng như xác định chủ sở hữu là ai..., nên chính sách quản lý với những nhà, đất bỏ hoang gặp khó khăn. Vì thế, xét về góc độ thuế, rất cần có sự điều chỉnh để góp phần quản lý, sử dụng nhà, đất có hiệu quả, điều tiết về thuế công bằng hơn đối với người sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất.
Theo thống kê, hiện nay hệ thống thuế áp dụng đối với nhà, đất ở nước ta bao gồm thuế sử dụng đất (riêng đất nông nghiệp và một số loại đất được miễn thuế); thuế chuyển đổi quyền sử dụng đất (thu khi có sự thay đổi quyền sử dụng đất như mua, bán nhà gắn với đất); thuế thu nhập từ bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất; thuế trước bạ khi đăng ký sang tên nhà đất và nhiều chính sách khác có liên quan (đấu giá đất, thuê đất, thừa kế tài sản là nhà đất…). Dù các chính sách thuế này đã được sửa đổi, điều chỉnh nhiều lần và có tác dụng tích cực tới quản lý đất đai, thu ngân sách, nhưng về tổng thể, hệ thống chính sách thuế nhà, đất đã bộc lộ những mặt hạn chế, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung.
Bất cập nhất là thuế nhà, đất chưa phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, khi giá tính thuế nhà đất, thuế thu nhập từ bán nhà, đất chưa theo sát giá thị trường; sự chuyển dịch mua, bán nhà, đất cũng chưa có các cơ chế quản lý, kiểm soát tốt. Cạnh đó, do chính sách thuế áp dụng một mức thuế chung, nên không có sự điều tiết thuế công bằng giữa người có ít nhà, đất với người sở hữu nhiều nhà, đất; chưa nói tới thực tế công tác quản lý chưa bao quát đúng, đủ nhà, đất người dân đang sử dụng. Ngoài ra, cơ sở dữ liệu về nhà, đất, cơ chế quản lý cũng còn bất cập, chưa có sự kết nối thống nhất giữa các ngành, cơ quan chức năng.Việc mua, bán nhà, đất không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng nên nhiều trường hợp kê khai giá mua, bán thấp xa hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Những tồn tại này dẫn tới NSNN bị thất thu lớn nguồn thu từ nhà, đất, mà nguyên nhân chính lại không thuộc trách nhiệm của ngành Thuế.
Một số đề xuất sửa đổi, bổ sung
Một là, về tên gọi, luật thuế này không nên gọi là thuế bất động sản, thay vào đó cần ban hành một luật thuế quy định thống nhất các chính sách thuế liên quan tới nhà, đất.
Hai là, việc xác định giá trị nhà, đất làm cơ sở tính thuế phải đảm bảo phù hợp theo giá thị trường. Đây là vấn đề quan trọng, khó nhất nhưng không thể không làm. Trong trường hợp các điều kiện chưa đủ để xác định giá thị trường, thì Nhà nước với vai trò quản lý sẽ quy định và áp dụng khung giá, mức giá sát với giá thị trường; đồng thời áp cơ chế bắt buộc khi mua, bán phải thanh toán giao dịch qua ngân hàng, hoặc tổ chức khác được pháp luật cho phép. Trường hợp không thực hiện thì áp dụng cơ chế áp đặt giá theo thị trường (giá quy định)
Ba là, áp dụng mức thuế suất cao hơn, thuế lũy tiến đối với người sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất.Theo đó, thuế nhà, đất sẽ bao gồm 2 loại thuế sử dụng đất và thuế nhà.
Cụ thể, mức thuế đối với nhà, đất sẽ có mức cơ sở áp dụng chung cho mọi trường hợp có diện tích đất ở trong hạn mức (như hiện nay là 0,03% thuế sử dụng đất). Diện tích đất xác định là hạn mức cơ sở sẽ do Nhà nước và các địa phương quy định cụ thể phù hợp với vùng miền (quy định rõ các trường hợp được miễn, giảm), nhằm đảm bảo yêu cầu cần thiết cho cuộc sống người dân.Đồng thời, chưa áp dụng thuế đối với nhà ở xây dựng trong diện tích đất này.
Đối với diện tích đất và nhà vượt mức cơ sở sẽ áp dụng mức thuế suất cao hoặc lũy tiến. Ví dụ, mức cơ sở là 120m2 nhưng thực tế nhà, đất tính thuế là 200m2, thì phần lớn hơn là 80m2 sẽ áp dụng mức thuế cao hơn, hoặc mức lũy tiến. Phần vượt được áp dụng theo giá đất tính trong ngưỡng, phần nhà tính theo giá thị trường.
Vấn đề xác định mức vượt nhà, đất cần đánh thuế cao hơn sẽ có nhiều ý kiền khác nhau. Trong đó, một số ý kiến đề nghị căn cứ theo mức giá trị để xác định mức vượt áp dụng mức thuế cao, sẽ phát sinh bất cập. Ví dụ, giá 1m2 đất ở trung tâm Hà Nội, TP HCM có thể là vài trăm triệu đến trên 1 tỷ đồng. Tương ứng, hộ gia đình đang ở khoảng 30-50m2 đất thì giá trị đã lên đến hàng chục tỷ đồng, thì vẫn không thể đưa họ vào đối tượng thu thêm thuế ở mức cao hơn. Hoặc nhà chung cư có ý kiến đề nghị những căn hộ giao dịch trên 50 triệu đồng/m2 cần đánh thuế cao. Thực tế hiện nay ở một số nơi, nhiều chung cư cao cấp có giá trên 50 triệu đến 100 triệu đồng/m2, nhưng nếu họ chỉ ở trên dưới 100m2 cũng là phù hợp với một gia đình. Vì vậy, cần căn cứ diện tích ở vượt làm cơ sở xác định giá trị tính thuế vượt cao hoặc lũy tiến.
Việc áp dụng 2 loại thuế sử dụng đất và thuế nhà sẽ phù hợp với đại đa số người dân, không gây phản ứng nhiều trong xã hội.Tuy nhiên, vẫn có thể áp dụng thuế suất cao với các trường hợp đầu tư, mua, bán nhà.Thực tế nhiều nước đã áp dụng đối với trường hợp mua bán từ ngôi nhà thứ 2 (không tính nhà đang ở), sau đó lại bán trong thời gian ngắn có thể ấn định thời gian.Ví dụ, trong vòng 12 tháng hay 24 tháng kể từ ngày mua.
Bốn là, về hoàn thiện cơ chế quản lý nhà đất, có 4 vấn đề cơ bản cần phải làm. Đó là, thực hiện tổng kê khai nhà, đất dân cư theo tiêu chí thống nhất, làm sơ sở dữ liệu quản lý nhà đất nói chung, thuế nói riêng; tích hợp các dữ liệu của các ngành liên quan về nhà đất; quy định rõ trách nhiệm của người dân, chính quyền địa phương và các ngành liên quan như ngân hàng, công chứng… trong việc xác định giá trị nhà đất, mua bán nhà đất; và hướng dẫn tuyên truyền để người dân hiểu và thực hiện.