Nguồn cung mới chững lại, tập trung ngoài trung tâm
Theo Cushman & Wakefield, trong cả năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023 – giai đoạn thị trường còn trầm lắng.
Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động điều tiết nhịp độ ra hàng, thay vì mở bán ồ ạt như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.
Đáng chú ý, nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi còn dư địa về quỹ đất, thuận lợi phát triển các dự án quy mô lớn và hưởng lợi từ quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối với khu vực lõi đô thị. Ngược lại, tại các quận nội đô, nguồn cung ngày càng hạn chế do quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển dự án ở mức rất cao.
Căn hộ bình dân “biến mất”, thị trường nghiêng về trung – cao cấp
Xét theo cơ cấu sản phẩm, căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung tại các dự án có vị trí tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ.
Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường sơ cấp, khiến lựa chọn nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp, đặc biệt tại khu vực nội đô.
Ở phía cầu, quý IV/2025 ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III. Sức mua vẫn được duy trì tại các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và mức giá chưa quá “vượt trần” so với thu nhập người mua.
Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, lượng giao dịch giảm tới 33%, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dù vậy, so với quý IV/2023, mức tiêu thụ vẫn cao hơn 31%, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với đáy chu kỳ.
Theo các báo cáo, xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét. Người mua, đặc biệt là nhóm mua để ở, sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa trung tâm hơn để đổi lấy mức giá dễ tiếp cận hơn, không gian sống rộng rãi và hệ tiện ích đồng bộ. Đây cũng là yếu tố then chốt giúp duy trì thanh khoản cho các dự án nằm ngoài khu vực lõi đô thị.
Giá nội đô lập đỉnh, khoảng cách giữa các phân khúc ngày càng nới rộng
Về giá bán, quý IV/2025 ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước nhưng tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên trong cơ cấu nguồn cung mới.
Dữ liệu của BHS Property cho thấy, trong giai đoạn 2021–2025, thị trường chứng kiến sự phân hóa ngày càng mạnh. Giá căn hộ hạng A tại một số dự án nội đô đã đạt đỉnh gần 320 triệu đồng/m² vào quý III/2025, trong khi phân khúc hạng C chỉ dao động quanh mức 40–50 triệu đồng/m². Khoảng cách giá giữa các phân khúc ngày càng nới rộng, phản ánh xu hướng thị trường bị chi phối mạnh bởi các dự án cao cấp và hạng sang.
Tính chung cả năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở cao tầng tại Hà Nội đạt hơn 22.000 căn, trong khi tổng lượng giao dịch đạt hơn 21.000 căn, giảm lần lượt 31,4% và 30,4% so với năm 2024. Dù thanh khoản suy giảm, giá bán vẫn tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt tại khu vực trung tâm.
Vùng ven tiếp tục là “điểm tựa” của nhu cầu ở thực
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng quan trọng hơn quy mô đơn thuần.
“Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn”, bà Ngọc nhận định.
Nhìn về trung và dài hạn, bà Ngọc dự báo, Hà Nội sẽ đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2026–2028, chủ yếu tập trung tại các khu vực vệ tinh. Xu hướng này phù hợp với chiến lược giãn dân và mở rộng không gian đô thị.
Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nội đô đã chạm ngưỡng rất cao, bài toán nhà ở cho người mua ở thực – đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình – vẫn sẽ là thách thức lớn của thị trường trong những năm tới.
Xu hướng này dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài./.