Giá nhà tăng mạnh, dư địa “lướt sóng” thu hẹp
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước ghi nhận 93 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với 37.686 căn; 88 dự án hoàn thành với 29.901 căn; và 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 108.787 căn, tăng mạnh so với năm 2024.
Thanh khoản cải thiện khi tổng giao dịch thành công đạt khoảng 579.718 giao dịch, tăng 7,7%. Đất nền chiếm hơn 441.000 giao dịch, còn căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 138.000 giao dịch.
Tuy nhiên, cùng với đà phục hồi là áp lực tăng giá. Giá căn hộ năm 2025 tăng 20–30% so với 2024, có nơi tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%; còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Biệt thự, nhà liền kề tăng 10–20%, đất nền thứ cấp tăng 20–25%.
Mặt bằng giá neo cao trong khi thu nhập tăng chậm khiến biên lợi nhuận “lướt sóng” thu hẹp. Nhà đầu tư buộc phải tính toán thận trọng hơn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt.
Chu kỳ sàng lọc: Cơ hội không còn chia đều
Bước sang năm 2026, các chuyên gia nhận định thị trường sẽ bước vào giai đoạn bản lề thực sự, khi những yếu tố như chính sách điều hành, lãi suất và chi phí vốn cùng lúc tác động. Sự phân hóa vì thế sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước.
Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, thị trường nhà ở năm 2026 có thể diễn biến theo ba kịch bản, tùy thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất. Kịch bản trung tính được đánh giá có xác suất cao nhất cho thấy nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Điều này phản ánh xu hướng phục hồi có kiểm soát, thay vì bùng nổ.
Trong trường hợp tích cực hơn, khi lãi suất duy trì ở vùng 9 - 11% và niềm tin người mua cải thiện, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 - 60%. Ngược lại, nếu chi phí vốn neo ở mức 12 - 14%, thị trường có thể chỉ tăng nhẹ 2 - 5%, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 25 - 35%.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi tín dụng bị siết và chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư phải chú trọng hiệu quả khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, tiến độ, uy tín chủ đầu tư và khả năng cho thuê. Tư duy tích lũy dài hạn dần thay thế đầu cơ ngắn hạn.
Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn.
Theo bà, "cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng", nhà đầu tư phải hướng tới giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn. Áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính sẽ sàng lọc những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest , thị trường bất động sản 2026 sẽ cạnh tranh quyết liệt. Bởi, từ năm 2025, hàng loạt dự án được chuẩn bị triển khai, và đến năm 2026 số lượng sản phẩm tung ra thị trường sẽ rất lớn.
Tiếp đến, thị trường bất động sản năm 2026 có 2 yếu tố rủi ro. Một là giá đất rất mờ ảo, khả năng sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao. Thứ hai, nguy cơ hơn là lãi suất ngân hàng lên quá cao.
"Cả người mua nhà lẫn người bán nhà đều cần đến tín dụng. Lãi suất tăng sẽ đội giá thành giá bán lên, khiến thanh khoản giảm, thị trường trầm lắng. Bởi số người không cần đến tiền ngân hàng để mua nhà rất ít. Còn đại đa số vẫn phải vay ngân hàng. Chỉ trong khoảng 1,5 tháng vừa qua, lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên của doanh nghiệp chúng tôi đã bị tăng 2%. Nếu không có các giải pháp rất có thể đến tháng 2-3/2026, lãi suất vay mua nhà có thể lên đến 10%", ông Hiệp nói.
Theo ông Hiệp, nếu Nhà nước không có chính sách điều hành tín dụng phù hợp, rủi ro đối với thị trường bất động sản sẽ rất lớn. Nguồn cung sản phẩm ra thị trường dự kiến tăng mạnh, trong khi sức mua suy giảm do thiếu dòng tiền. Phần lớn người mua phải vay ngân hàng, nhưng với mặt bằng lãi suất cao, khả năng tiếp cận vốn bị hạn chế. Đây chính là rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản trong năm 2026.
"Thị trường bất động sản 2026 diễn biến thế nào sẽ phụ thuộc vào các chính sách điều hành vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là chính sách tín dụng. Đối với chính sách đất đai, nếu Nhà nước chỉ đạo để HĐND cấp tỉnh ban hành hệ số K theo hướng hợp lý hơn, sẽ góp phần hạn chế việc giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nếu chính sách tín dụng được điều hành theo hướng cân bằng, thị trường bất động sản sẽ phát triển", ông Hiệp nhấn mạnh./.