Nguồn cung lớn, nhưng lệch pha nhu cầu
Báo cáo thị trường do hãng tư vấn Avision Young công bố cho thấy, trong quý đầu năm, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ được chào bán, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group hay MIK Group. Đây đều là các tên tuổi đang đẩy mạnh phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực vùng ven.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, tập trung tại khu vực phía Tây, Tây Nam và phía Nam Thủ đô – nơi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng với các trục kết nối như đại lộ Thăng Long, vành đai 3.5, vành đai 4 hay tuyến Metro số 5.
Sau Tết Nguyên đán, thị trường ghi nhận gần 4.000 căn hộ mới được tung ra, tăng mạnh so với giai đoạn đầu năm. Điều này phản ánh niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng dài hạn của thị trường, đặc biệt là các khu vực đô thị vệ tinh.
Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất lại nằm ở sự “lệch pha” cung – cầu. Trong khi nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp thì nhu cầu thực tế lại tập trung ở phân khúc vừa túi tiền. Điều này khiến không ít người mua ở thực rơi vào trạng thái chờ đợi, còn nhà đầu tư thì thận trọng hơn trong việc xuống tiền.
Giá sơ cấp neo cao, thanh khoản giảm tốc
Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tiếp tục thiết lập đỉnh mới, với mức trung bình khoảng 3.950 USD/m2 (hơn 103 triệu đồng/m2), tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Ngay cả tại các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Dương Nội hay An Khánh, giá bán cũng đã lên tới khoảng 2.600 USD/m2 (khoảng 68 triệu đồng/m2).
Ở phân khúc hạng sang, giá trung bình đạt khoảng 6.250 USD/m2, trong khi các sản phẩm có giá dưới 2.200 USD/m2 ngày càng khan hiếm.
Đáng chú ý theo hãng tư vấn này, dù giá tăng mạnh, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 40% - mức trung bình và thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực tài chính gia tăng. Lãi suất vay mua nhà nhích lên trong khi giá nhà vẫn neo cao khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều dè dặt hơn.
Áp lực chi phí đẩy giá nhà khó giảm
Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp đang ghi nhận trạng thái chững lại rõ rệt. Giá bán không còn tăng nhanh, thanh khoản suy giảm do tâm lý người mua bị ảnh hưởng bởi chi phí vốn cao.
Tương tự, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu như Savills và JLL cũng cho thấy, quý I/2026 ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt ở cả hai thị trường. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.100 căn, trong đó nguồn cung mới hơn 6.100 căn – giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 43%, còn với nguồn cung mới là 55% – giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ 2025. Giá sơ cấp trung bình vào khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, một số dự án có giá trên 140 triệu đồng/m2 tại các khu vực quy hoạch mới đang ghi nhận tốc độ bán chậm, do đối tượng khách hàng bị thu hẹp, chủ yếu là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo dự báo của Avision Young, trong giai đoạn 2026 – 2027, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Nguồn cung sẽ tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng hay Nam Từ Liêm – nơi quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng đang được hoàn thiện.
Sự gia tăng nguồn cung, cùng với sự đa dạng về sản phẩm và khu vực, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn. Tuy nhiên, một trong những yếu tố then chốt khiến giá căn hộ khó giảm trong năm 2026 là áp lực chi phí đầu vào.
Giá đất theo bảng giá mới tăng mạnh (có nơi tới 26%), cùng với chi phí vật liệu xây dựng tăng khoảng 3-5% và có xu hướng tiếp tục đi lên trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải duy trì mặt bằng giá cao để đảm bảo biên lợi nhuận, bất chấp thanh khoản thị trường có dấu hiệu suy yếu.