Tài liệu họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 của các “ông lớn” bất động sản hé lộ bức tranh đầy tham vọng với mục tiêu tăng trưởng cao, thậm chí lập kỷ lục doanh thu mới, trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn không ít thách thức.
Loạt “ông lớn” đặt mục tiêu doanh thu khủng
Năm 2026, Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu ngành về quy mô kế hoạch khi đặt mục tiêu doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 63% và 15% so với năm 2025. Đây cũng là mức kế hoạch cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp.
Trong năm 2025, Vinhomes đã khẳng định vị thế là nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với doanh thu thuần 153.271 tỷ đồng và 153.271 tỷ đồng, tăng 49,8% so với năm 2024. Trong đó, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục là mảng kinh doanh cốt lõi, đạt 108.597 tỷ đồng, nhờ vào việc bàn giao đúng tiến độ tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park 2-3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden Avenue và một số dự án khác… Với doanh thu tăng mạnh, lợi nhuận sau thuế năm 2025 của Vinhomes đạt 43.335 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm trước.
Năm nay, dù chưa tiết lộ chi tiết về cơ sở để đạt được mục tiêu doanh thu kỷ lục nhưng theo công bố của Vinhomes, lượng doanh số chưa ghi nhận tính đến cuối năm 2025 đạt 186.426 tỷ đồng, gần gấp đôi so với cùng kỳ. Nếu bàn giao trong năm nay, đây sẽ là động lực chính đóng góp vào doanh thu của doanh nghiệp bất động sản đầu ngành này.
Hiện Vinhomes đang đẩy mạnh triển khai các dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh)… bên cạnh các đại đô thị hiện hữu như Vinhomes Ocean Park 2, 3 tại Hưng Yên, Vinhomes Grand Park tại TP.HCM, Vinhomes Royal Island tại Vũ Yên – Hải Phòng...
Theo ngay sau Vinhomes, Sunshine Group (KSF) kỳ vọng đạt 40.000 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026, tăng 87,4% so với năm 2025. Trong năm nay, Sunshine dự kiến ra mắt hàng loạt dự án tại Hà Nội và TP.HCM như Noble West Lake Ha Noi, Sunshine Bay Retreat, Noble Crystal Riverside.
Đồng thời, tập đoàn này lên kế hoạch đẩy mạnh hoạt động M&A, tập trung vào một số dự án và doanh nghiệp trọng điểm như tham gia đầu tư vào dự án Khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận (Phúc Thọ, Hà Nội), đồng thời, đồng thời nâng sở hữu tại Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và CTCP Đầu tư Xây dựng Bách Giang DCI lên trên 50% cổ phần.
Tương tự, Novaland (NVL) đặt mục tiêu đưa doanh thu năm 2026 tăng gấp 3,2 lần năm trước, lên hơn 22.700 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 1.852 tỷ đồng, tương đương năm trước. Khoảng hai phần ba doanh thu năm nay của Novaland dự kiến đến từ dự án Aqua City, phần còn lại đóng góp từ các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhattan, Palm City…
Liên quan đến doanh nghiệp này, trong buổi gặp gỡ báo chí sáng 14/4, ban lãnh đạo Tập đoàn Novaland (NVL) cho biết, họ đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ bờ vực mất thanh khoản, quá trình tái cấu trúc toàn diện đã "cơ bản hoàn tất". Novaland đặt mục tiêu 2026 là năm cuối tái cấu trúc, từng bước thực hiện cam kết với khách hàng và nhà đầu tư, bước vào giai đoạn tăng trưởng trở lại.
Ở góc độ tài chính, cấu trúc nợ phải trả của Novaland đang dần thay đổi theo hướng giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tính đến hết năm 2025, NVL đã cắt khoảng 18% dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ so với cuối năm 2022, giảm hơn 3.324 tỷ đồng dư nợ thông qua phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cho cổ đông và chuyển đổi một phần gói trái phiếu quốc tế.
Công ty cũng có thêm các gói vay mới được giải ngân, giúp bổ sung nguồn tài chính để triển khai dự án. Tổng hạn mức tín dụng đã và dự kiến cấp thêm gần 30.500 tỷ đồng, đang được giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.
Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính, cho biết doanh nghiệp này tự tin đã vượt qua thời kỳ "sống sót" để trở lại cuộc đua tăng trưởng trong ngành bất động sản. Thời gian tới, Novaland sẽ tập trung nguồn lực để thực hiện các cam kết với khách hàng, nhà đầu tư, trái chủ và cổ đông.
"Cơ sở mà ban lãnh đạo của tập đoàn tin tưởng là giá trị quỹ đất chúng tôi sở hữu đang cao hơn rất nhiều so với khoản nợ", ông nói.
Không chỉ các “ông lớn”, nhiều doanh nghiệp bất động sản tầm trung cũng đặt kế hoạch tham vọng trong năm 2026.
Đơn cử như Taseco Land (TAL) lên kế hoạch doanh thu hợp nhất gần 11.063 tỷ đồng và lãi sau thuế gần 2.513 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 và 3,7 lần so với thực hiện 2025. Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức cao nhất trong lịch sử hoạt động của công ty. Song song với mục tiêu tăng trưởng mạnh, Taseco Land dự kiến chia cổ tức năm 2025 với tỷ lệ 15% và năm 2026 trong khoảng 30-40%, trong đó tỷ lệ chi trả bằng tiền tối đa 15%.
Phát Đạt (PDR) cũng đưa ra kế hoạch tăng trưởng mạnh với doanh thu 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng, tương ứng tăng 566% và 69% so với năm 2025. Hay Nam Long (NLG) , Đất Xanh (DXG), Văn Phú (VPI), Hà Đô (HDG) cũng đồng loạt đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận hai chữ số trong năm 2026.
Riêng Nhà Khang Điền (mã KDH) dù đặt mục tiêu doanh thu 4.200 tỷ đồng, thấp hơn gần 10% so với năm 2025 nhưng kế hoạch lợi nhuận sau thuế vẫn tăng 43,5%, lên 1.500 tỷ đồng. Phần lợi nhuận này dự kiến đến từ phân khu thấp tầng của dự án Gladia by The Waters, cùng lượng hàng tồn kho đang nằm tại các dự án khác.
“Biến số” từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng
Dù nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng tích cực, các yếu tố vĩ mô vẫn được đánh giá là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản năm 2026.
Theo Chứng khoán MBS, trong quý I/2026, thị trường bất động sản có phần trầm lắng, chủ yếu do tác động của mặt bằng lãi suất cao. Lãi suất tăng đi kèm với tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế đã khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai, khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, một trong những khó khăn có thể tác động tới thị trường bất động sản là chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của nền kinh tế (khoảng 15%), sau khi lĩnh vực này tăng tới 32% trong năm 2025. Do đó, dòng vốn sẽ có xu hướng chảy về các doanh nghiệp lớn, pháp lý minh bạch, trong khi các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó hơn trong tiếp cận vốn.
Bên cạnh đó, việc áp dụng mã định danh cho từng sản phẩm từ tháng 3/2026 được kỳ vọng giúp tăng minh bạch, nhưng cũng góp phần siết hoạt động đầu cơ.
Đồng thời, áp lực lãi suất tiếp tục duy trì khi mức vay ưu đãi năm đầu dao động 8,5-10%, còn lãi suất thả nổi lên tới 12-14%/năm, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà và kế hoạch bán hàng. Ngoài ra, chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng tăng cao, cũng làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Nhìn tổng thể, năm 2026 mở ra với kỳ vọng lớn khi nhiều doanh nghiệp bất động sản mạnh tay đặt mục tiêu doanh thu và lợi nhuận ở mức cao kỷ lục, cho thấy niềm tin vào chu kỳ phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, bức tranh này vẫn mang tính phân hóa khi các yếu tố như lãi suất, tín dụng và chi phí đầu vào tiếp tục tạo áp lực lên toàn ngành.
Trong bối cảnh đó, khả năng hiện thực hóa các kế hoạch “khủng” sẽ phụ thuộc không chỉ vào tiến độ triển khai dự án và sức cầu thị trường, mà còn vào việc doanh nghiệp thích ứng với môi trường vốn ngày càng chặt chẽ. Điều này cũng đồng nghĩa, tăng trưởng của ngành nhiều khả năng vẫn tập trung vào một số ít doanh nghiệp lớn, trong khi phần còn lại sẽ phải thận trọng hơn trên hành trình phục hồi.