Thông tin được Cushman & Wakefield Việt Nam tại Báo cáo “Nhìn lại 10 năm thị trường nhà ở Hà Nội”.
Theo báo cáo, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó tăng trưởng tương lai được kỳ vọng sẽ mở rộng xa hơn khỏi lõi đô thị truyền thống.
Nếu như thập kỷ vừa qua được đánh dấu bởi đà tăng giá mạnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thì chặng tiếp theo nhiều khả năng sẽ ngày càng được định hình bởi xu hướng giãn nở ra khu vực ngoại ô, sự hình thành của các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.
Cụ thể, giai đoạn 2016–2025, tổng nguồn cung căn hộ ở Hà Nội tăng 2,9 lần, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép khoảng 11% mỗi năm. Đà tăng này được cho là một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với số đông.
Đáng chú ý, không chỉ tăng về quy mô và giá trị, thị trường căn hộ cũng ghi nhận sự thay đổi về cấu trúc. Các dự án dần mở rộng ra ngoài khu vực lõi đô thị, lan sang phía Tây, các khu vực ngoại ô và vùng thứ cấp, thay vì tập trung chủ yếu vào trung tâm như trước. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch sang mô hình đa cực, với nhiều khu vực cùng đóng vai trò động lực phát triển.
Trong khi đó, dữ liệu từ Hãng tư vấn Avision Young cho thấy, riêng quý đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 10.000 căn hộ được chào bán, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group. Nguồn cung tập trung vào phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, chủ yếu tại khu vực phía Tây, Tây Nam và phía Nam Thủ đô.
Sau Tết Nguyên đán, thị trường ghi nhận gần 4.000 căn hộ mới được tung ra, tăng mạnh so với đầu năm, phản ánh kỳ vọng tích cực của các chủ đầu tư vào triển vọng dài hạn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục thiết lập đỉnh mới, đạt trung bình khoảng 3.950 USD mỗi m2 (hơn 103 triệu đồng), tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Ngay cả tại các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Dương Nội hay An Khánh, giá cũng lên tới khoảng 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 68 triệu đồng).
Ở phân khúc hạng sang, giá trung bình đạt khoảng 6.250 USD mỗi m2, trong khi nguồn cung sản phẩm có giá dưới 2.200 USD mỗi m2 ngày càng trở nên khan hiếm.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực tài chính gia tăng khi lãi suất vay mua nhà nhích lên, trong khi giá bán vẫn duy trì ở mức cao, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn.
Giá sẽ vẫn tăng dù các dự án mở rộng ra ngoại ô
Dự báo về thị trường trong thập kỷ mới, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, đến năm 2035, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng có thể đạt ít nhất 760.000 căn từ khoảng 1.150 dự án, tăng mạnh so với mức 440.000 căn vào năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới dự kiến nằm tại các khu dân cư cách trung tâm hơn 30 km, gắn với sự hình thành các đô thị vệ tinh quy mô lớn.
Hạ tầng được xem là yếu tố then chốt thúc đẩy quá trình này, bao gồm các tuyến vành đai, cầu mới, cũng như việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026.
Trong khi đó, dự báo ngắn hạn hơn, Avision Young cho biết, trong giai đoạn 2026–2027, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 40.000 căn hộ mới, tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng hay Nam Từ Liêm – nơi quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Dù nguồn cung gia tăng và thị trường có xu hướng đa dạng hơn, giá căn hộ được nhận định khó giảm trong năm 2026 do áp lực chi phí đầu vào. Giá đất theo bảng giá mới tăng mạnh, có nơi tới 26%, trong khi chi phí vật liệu xây dựng tăng khoảng 3–5% và tiếp tục chịu tác động từ biến động kinh tế toàn cầu. Điều này khiến các chủ đầu tư khó hạ giá bán, nhằm đảm bảo biên lợi nhuận, trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự cải thiện.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong 10 năm qua, thị trường đã trải qua nhiều chu kỳ từ phục hồi, tăng trưởng, chững lại do dịch bệnh và siết tín dụng, trước khi bước vào giai đoạn hồi phục gần đây. Dù biến động, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên.
“Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung với nhiều mức giá đa dạng, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực”, bà nói.