Quy hoạch tạo mặt bằng giá mới nhưng cũng làm gia tăng nguy cơ "sốt" đất cục bộ
Ngay sau khi các định hướng quy hoạch Thủ đô được công bố, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự thay đổi rõ rệt. Dòng tiền nhanh chóng dịch chuyển đến những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, các tuyến giao thông mới và không gian phát triển đô thị trong tương lai.
Thực tế cho thấy, giá bất động sản Hà Nội đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 và nửa đầu năm 2026, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Tây Hồ Tây hay phía Tây Hà Nội.
Theo các dữ liệu trên Batdongsan.com.vn, Đông Anh hiện có mức giá phổ biến từ 42-273 triệu đồng/m², Gia Lâm từ 41-291 triệu đồng/m², Hoài Đức từ 55-322 triệu đồng/m² và Long Biên từ 102-447 triệu đồng/m². Đây đều là những khu vực được đánh giá hưởng lợi từ quy hoạch mới.
Ngay đầu tháng 7/2026 cũng xuất hiện rất nhiều thông tin rao bán gắn trực tiếp với cụm từ “đón đầu quy hoạch 100 năm", "đất theo quy hoạch 100 năm" hay "quỹ đất đẹp theo quy hoạch 100 năm". Đáng chú ý, nhiều tin tại Sơn Tây, Hòa Lạc, Quốc Oai đều lấy quy hoạch làm điểm nhấn quảng bá, dù giá rao không có sự thay đổi rõ rệt so với trước khi công bố. Điều này cho thấy bên bán đang tận dụng thông tin quy hoạch để kích thích nhu cầu, trong khi chưa có số liệu công bố cho thấy giá giao dịch thực tế đã tăng tương ứng.
Ngược lại, những khu vực không còn nằm trong các định hướng phát triển ưu tiên hoặc không có dự án hạ tầng lớn đi kèm đã xuất hiện dấu hiệu giảm sức hút. Nhiều chủ đất phải điều chỉnh kỳ vọng về giá để tìm kiếm thanh khoản, thay vì liên tục nâng giá như giai đoạn sốt đất trước đây. Đây là phản ứng bình thường của thị trường sau mỗi đợt công bố quy hoạch.
Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là tâm lý "đón đầu quy hoạch" vẫn đang hiện hữu. Ngay cả những khu vực hiện chưa nằm trong quy hoạch cũng không chắc chắn sẽ đứng ngoài xu hướng tăng giá. Trong quá trình chỉnh trang đô thị kéo dài nhiều năm, Hà Nội có thể tiếp tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ, mở rộng các khu vực phát triển hoặc bổ sung hệ thống giao thông kết nối. Vì vậy không ít nhà đầu tư vẫn tiếp tục gom đất với kỳ vọng đón đầu quy hoạch tương lai.
Chính kỳ vọng này có thể tạo ra các đợt tăng giá mang tính đầu cơ nếu thông tin quy hoạch không được công khai đầy đủ hoặc bị lợi dụng để thổi giá. Bài học từ các đợt sốt đất giai đoạn 2010-2011 hay 2020-2022 cho thấy, nhiều khu vực từng tăng giá gấp nhiều lần chỉ nhờ tin đồn về quy hoạch nhưng sau đó nhanh chóng giảm nhiệt khi dự án chậm triển khai.
Quy hoạch chắc chắn sẽ tạo ra mặt bằng giá mới đối với bất động sản Hà Nội trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, mức tăng chỉ bền vững nếu đi cùng tiến độ đầu tư hạ tầng, phát triển dịch vụ và hình thành các khu dân cư thực sự. Nếu giá chỉ được đẩy lên bởi kỳ vọng, nguy cơ hình thành "bong bóng" cục bộ vẫn hoàn toàn có thể xảy ra.
Giãn dân nội đô thúc đẩy nhu cầu nhà ở vùng ven
Một trong những mục tiêu lớn của quy hoạch Hà Nội là tái thiết khu vực đô thị lõi thông qua chương trình giãn dân và phát triển các đô thị mới.
Theo kế hoạch, giai đoạn 2026-2035 dự kiến di dời hơn 440.000 người, tập trung ở khu vực sông Hồng, hồ Tây và một số tuyến phố trong Vành đai 3. Giai đoạn 2036-2045 sẽ tiếp tục di dời khoảng 420.000 người tại khu phố cổ, phố cũ và các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được bố trí lại để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn của Thủ đô.
Điều này sẽ tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các khu vực vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh, Thanh Trì, Hoài Đức hay các đô thị vệ tinh. Không chỉ các khu tái định cư, nhiều dự án nhà ở thương mại cũng sẽ được hưởng lợi khi nhu cầu an cư tăng lên.
Thế nhưng, bài toán lớn đặt ra là liệu quỹ đất và nguồn cung nhà ở có đủ để đáp ứng quá trình dịch chuyển dân cư hay không. Bên cạnh nơi ở, người dân còn cần hệ thống trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, việc làm và các dịch vụ thiết yếu để có thể ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.
Nếu các khu vực giãn dân chỉ tập trung xây dựng nhà ở mà thiếu hệ sinh thái đô thị đồng bộ, quá trình tái định cư sẽ gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, giá bất động sản tại các khu vực này cũng có nguy cơ tăng nhanh do nguồn cung không theo kịp nhu cầu.
Ở góc độ thị trường, dự báo nửa cuối năm 2026 sẽ chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt từ phân khúc đầu cơ đất nền sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Căn hộ chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và đặc biệt là mô hình nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ trở thành phân khúc phát triển mạnh khi chi phí sở hữu nhà ngày càng cao.
Để thị trường phát triển bền vững, song song với việc triển khai quy hoạch, cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách kiểm soát đầu cơ và công khai tiến độ thực hiện quy hoạch. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Chỉ khi nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu thực, quy hoạch mới thực sự trở thành động lực giúp người dân Thủ đô có cơ hội an cư, thay vì tạo ra những cơn sốt giá khiến khoảng cách tiếp cận nhà ở ngày càng xa hơn.