Theo số liệu tổng hợp từ các địa phương, trong quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ năm 2025. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, giảm còn 67,4% so với quý I và 59,9% so với cùng kỳ.
Theo Bộ Xây dựng, khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy đến cuối quý II, thanh khoản tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, tạo áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp. Diễn biến này cho thấy quá trình phục hồi của thị trường vẫn chưa đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Trong khi nguồn cung bắt đầu được cải thiện, sức mua thực tế vẫn chịu sức ép từ mặt bằng giá cao, chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng.
Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường căn hộ thứ cấp trong quý II/2026 đã xuất hiện xu hướng hạ nhiệt trên diện rộng. Giá bán căn hộ chung cư thứ cấp bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².
Tại Hà Nội, Hateco Laroma được ghi nhận khoảng 133-140 triệu đồng/m²; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m²; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².
Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m²; Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².
Ở Hưng Yên, Sky Oasis Ecopark được ghi nhận khoảng 55-70 triệu đồng/m²; Sol Forest Ecopark khoảng 65-85 triệu đồng/m² và Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng, FPT Plaza 3 khoảng 52-56 triệu đồng/m², Mia Center Point khoảng 48-53 triệu đồng/m², The Filmore Da Nang khoảng 95-120 triệu đồng/m² và Hiyori Garden Tower khoảng 55-70 triệu đồng/m².
Dù giá thứ cấp đã giảm so với quý trước, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có nhu cầu thực tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Không chỉ căn hộ, giá giao dịch biệt thự và nhà ở liền kề trong các dự án tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý I, chủ yếu do thanh khoản chậm.
Tại Hà Nội, giá The Zei khoảng 375-380 triệu đồng/m²; Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m²; Sunshine Riverside khoảng 390-440 triệu đồng/m²; Louis City khoảng 285-292 triệu đồng/m² và Jade Lake Residence khoảng 295-302 triệu đồng/m².
Tại TPHCM, Lakeview City có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m²; Saigon Mystery Villas khoảng 312-320 triệu đồng/m²; Thủ Thiêm Villa khoảng 215-225 triệu đồng/m²; The Global City khoảng 360-371 triệu đồng/m².
Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, sau một thời gian tăng giá kéo dài. Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m²; tại TPHCM giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Tại nhiều dự án, giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3-6%, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng của nhà đầu tư chuyển sang những sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.
Trong quý, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn hộ chung cư. Số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi quý I và hơn 3 lần cùng kỳ năm trước.
Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Có 39 dự án nhà ở thương mại, quy mô gần 11.000 căn, hoàn thành xây dựng trong quý.
Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tiếp tục được bổ sung. Lũy kế đến hết quý II, cả nước có 875 dự án với gần 772.000 căn đang triển khai ở các giai đoạn khác nhau. Riêng từ đầu năm đến hết quý II, 62 dự án được khởi công, quy mô hơn 65.000 căn.
Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn chưa hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế. Nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế, trong khi sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng đáng kể tại nhiều thị trường lớn.
Khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trong những trở ngại lớn của thị trường. Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong đó lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Một số khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.
Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục làm giảm sức mua, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Trong khi đó, thanh khoản giảm cũng khiến áp lực tài chính gia tăng đối với doanh nghiệp bất động sản.
Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%. Số liệu này chưa bao gồm Hà Nội và 8 địa phương không báo cáo.
Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản quý II/2026 cơ bản ổn định, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư từng bước được cải thiện. Kinh tế trong nước tiếp tục duy trì ổn định, tạo nền tảng cho hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Việc triển khai đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các văn bản hướng dẫn cũng được kỳ vọng tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đưa các dự án đủ điều kiện trở lại thị trường.
Nhưng những con số về giao dịch, giá thứ cấp và tồn kho cho thấy quá trình phục hồi vẫn còn nhiều thách thức. Nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với sức hấp thụ tăng, trong khi giá nhà tại các đô thị lớn vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua.
Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn và phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế. Việc xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp được xem là những nhiệm vụ quan trọng.
Thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ giá tăng mạnh. Khi thanh khoản chưa phục hồi tương ứng với nguồn cung, xu hướng phân hóa và điều chỉnh giá có thể tiếp tục diễn ra, đặc biệt tại những sản phẩm có giá cao, tính đầu cơ lớn hoặc chưa đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.