Dòng tín dụng 2,5 triệu tỷ đồng và nghịch lý "khát vốn"
Bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) trong nửa cuối năm 2026 đang phản ánh những mảng màu tương phản sâu sắc. Theo dữ liệu cập nhật mới nhất, dòng vốn tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản đã xác lập một cột mốc lịch sử khi vượt ngưỡng 2,5 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, đằng sau những con số vĩ mô tưởng chừng như rất lạc quan ấy, các doanh nghiệp địa ốc lại đang phải gồng mình bước qua giai đoạn khốc liệt nhất của chu kỳ kinh tế. Ngành bất động sản đang trực diện đối đầu với một "áp lực kép" chưa từng có: Mặt bằng lãi suất neo cao triệt tiêu biên lợi nhuận và một cuộc thanh lọc thị trường gắt gao đang loại bỏ hàng loạt doanh nghiệp yếu kém.
Tính đến cuối quý II/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 12,71% chỉ sau một quý. Đây là một con số khổng lồ, cho thấy ngành ngân hàng vẫn tiếp tục bơm vốn để hỗ trợ nền kinh tế và tháo gỡ các nút thắt cho các dự án trọng điểm. Đặc biệt, dòng vốn này có sự phân hóa rất rõ ràng khi tín dụng ưu tiên chảy mạnh vào các dự án bất động sản công nghiệp, khu chế xuất (tăng 32,4% so với quý I) và các dự án nhà ở có tính pháp lý minh bạch.
Thế nhưng, sự gia tăng của dòng vốn không đồng nghĩa với việc thanh khoản của thị trường được cải thiện tương ứng. Thực tế cho thấy, dòng tiền khổng lồ chủ yếu tập trung vào việc duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động cho các doanh nghiệp và tái cơ cấu các khoản nợ cũ để tránh nguy cơ vỡ nợ, thay vì tạo ra những dòng tiền mới từ việc bán hàng thực tế. Sức hấp thụ của thị trường vẫn đang ở mức rất thấp. Số liệu của Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II/2026, nhưng con số này thực chất chỉ bằng 71,5% so với quý trước và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Rõ ràng, lượng tiền lớn đã không thể thúc đẩy sức mua bứt phá như kỳ vọng, tạo ra một nghịch lý "có tiền nhưng khó hấp thụ" trên bình diện toàn thị trường.
Tác động đầu tiên và trực diện nhất đối với sự sinh tồn của doanh nghiệp địa ốc chính là lãi suất. Bất động sản vốn là ngành có độ nhạy rất cao với chi phí vốn, do cả phía chủ đầu tư và người mua nhà đều phụ thuộc nặng nề vào đòn bẩy tài chính.
Đối với người mua nhà, chi phí vay đang trở thành rào cản lớn nhất. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS), mức lãi suất cho vay mua bất động sản hiện nay đã bị đẩy lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Với một tài sản có giá trị lớn như căn hộ hay nhà liền thổ, mức lãi suất này khiến chi phí trả lãi hàng tháng vượt qua khả năng chi trả của phần lớn người dân. Điều này dẫn đến tâm lý phòng thủ, khách hàng trì hoãn quyết định mua nhà hoặc kéo dài thời gian thanh toán, khiến tốc độ bán hàng tại các dự án chậm lại rõ rệt. Giá nhà không giảm tương ứng với sức mua khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá bán tiếp tục bị kéo giãn.
Ở phía doanh nghiệp, báo cáo tài chính quý II/2026 phơi bày một hiện thực đáng lo ngại: Số dư "người mua trả tiền trước" có tốc độ tăng trưởng thấp hơn đáng kể so với các quý trước. Việc suy giảm đà tăng cho thấy doanh nghiệp dù có "bán được hàng" trên giấy tờ nhưng chưa chắc đã "thu được tiền" thực tế. Trong khi dòng tiền thu về bị ách tắc, các chủ đầu tư vẫn phải cõng trên lưng hàng loạt chi phí cố định khổng lồ: Trả lãi vay ngân hàng đều đặn, chi phí duy trì xây dựng, vận hành và tiền sử dụng đất.
Không những thế, chi phí huy động vốn mới của doanh nghiệp cũng đang đội lên mức rất cao. Ở kênh phát hành trái phiếu, lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên mức 11,5 - 12%/năm, và với các lô trái phiếu có lãi suất thả nổi, con số này có thể vọt lên 13 - 15%/năm. Sự đắt đỏ của dòng vốn vay đang trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận, khiến nhiều dự án tưởng chừng có doanh số tốt nhưng cuối cùng lại không đem lại dòng tiền dương. Để tự cứu mình, doanh nghiệp buộc phải tung ra các chiêu thức kích cầu như chiết khấu mạnh, hỗ trợ lãi suất hay kéo dài thời gian thanh toán, nhưng những liều thuốc này cũng mang theo tác dụng phụ là làm suy yếu lượng tiền thu về trong ngắn hạn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng tín dụng giữ vai trò then chốt với bất động sản - lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tác động lan tỏa mạnh. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ hạn mức theo quý dù giúp kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn lại làm giảm tính linh hoạt của dòng vốn đối với các dự án dài hạn.
Theo ông Châu, tín dụng cần được điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt, ngân hàng có thể lựa chọn dự án hiệu quả để cho vay an toàn. "Tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với rủi ro nếu được kiểm soát đúng đối tượng và dự án", ông nói.
Cuộc thanh lọc thị trường khốc liệt
Lãi suất cao không phải là thử thách duy nhất. Các doanh nghiệp bất động sản đang bước vào một cuộc đại thanh lọc khốc liệt. Sự sàng lọc này đến từ ba yếu tố cốt lõi: Đáo hạn trái phiếu, sự đào thải các công ty yếu kém và nguồn cung cạnh tranh gay gắt.
Thứ nhất, "quả bom" trái phiếu đáo hạn vẫn đang lơ lửng trên đầu nhiều doanh nghiệp. Theo đánh giá từ VIS Rating, sẽ có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Con số này chiếm tới gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trên toàn thị trường. Điều đáng quan ngại là có tới 40% lượng trái phiếu sắp đáo hạn này thuộc về nhóm các doanh nghiệp từng có tiền sử chậm thanh toán hoặc phải xin gia hạn nghĩa vụ nợ trong giai đoạn 2023 - 2024. Khi áp lực trả gốc và lãi dồn dập ập đến trong bối cảnh không bán được hàng, ranh giới giữa tồn tại và phá sản trở nên vô cùng mong manh.
Thứ hai, áp lực đào thải thể hiện rõ qua sự biến mất của hàng loạt công ty trên thị trường. Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, đã có tới 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tương đương với việc mỗi tháng có hơn 240 doanh nghiệp phải đóng cửa rời bỏ cuộc chơi. Tốc độ rút lui khỏi thị trường diễn ra nhanh chóng hơn tốc độ gia nhập cho thấy sức chịu đựng của các doanh nghiệp đã chạm tới giới hạn cuối cùng.
Thứ ba, sự cạnh tranh nội bộ ngành đang trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Sau một thời gian nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản đang dần phục hồi. Tuy nhiên, lực cầu lại không theo kịp. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có khoảng 60.000 sản phẩm được bung ra thị trường trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ loanh quanh ở mức 58%, tương đương khoảng 35.000 giao dịch thành công. Tại một số dự án sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ tụt xuống chỉ còn 50-60%, sụt giảm mạnh so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào nhưng sức mua suy yếu, các doanh nghiệp buộc phải giành giật từng khách hàng để duy trì dòng máu nuôi cơ thể.
Trước "áp lực kép" vô tiền khoáng hậu, chuẩn mực để đánh giá sức mạnh của một doanh nghiệp địa ốc đã thay đổi hoàn toàn. Trong những chu kỳ trước, thị trường thường đánh giá cao những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất quy mô khổng lồ. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, quỹ đất lớn chưa chắc đã là lợi thế nếu dự án vướng mắc pháp lý không thể triển khai, thời gian thu tiền kéo dài và chi phí tài chính đội lên cao.
Sức khỏe của doanh nghiệp giờ đây phải được đong đếm bằng dòng tiền thực tế. Những doanh nghiệp có sẵn dự án đã hoàn thiện pháp lý, sản phẩm đánh trúng phân khúc ở thực và có khả năng thu tiền về nhanh chóng sẽ là những tay chơi trụ lại cuối cùng. Ngược lại, các đơn vị phát triển dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn vay đắt đỏ sẽ tiếp tục chìm sâu trong vòng xoáy nợ nần và đối mặt với nguy cơ bị thanh lọc vĩnh viễn khỏi thị trường.