Nghị định số 281/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Điểm đáng chú ý của văn bản pháp luật này là việc nâng cao đáng kể thẩm quyền xử lý của Chủ tịch UBND cấp xã, cho phép phạt tiền lên đến 250 triệu đồng nhằm siết chặt kỷ cương quản lý đất đai tại cơ sở.
Theo quy định mới bắt đầu áp dụng từ ngày 31/8/2026, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền phạt cảnh cáo và phạt tiền tối đa lên đến 250 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi vi phạm. Đối với tổ chức vi phạm, mức phạt tối đa được áp dụng là 500 triệu đồng.
Nếu so sánh với quy định cũ (mức phạt tối đa chỉ dừng ở ngưỡng 5 triệu đồng), thẩm quyền phạt tiền của người đứng đầu chính quyền cấp xã đã được tăng lên gấp 50 lần. Sự điều chỉnh này được đánh giá là một bước tiến mang tính đột phá về mặt pháp lý. Không chỉ dừng lại ở phạt tiền, Chủ tịch UBND cấp xã còn được giao thẩm quyền ban hành quyết định đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn tối đa 3 tháng. Đồng thời, cơ quan này được áp dụng các biện pháp buộc khắc phục hậu quả, yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, hoặc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Các hành vi vi phạm thường gặp sẽ nằm trong tầm ngắm xử lý bao gồm: lấn chiếm đất chưa sử dụng; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cấp phép; hoặc các hành vi làm biến dạng, hủy hoại đất đai. Việc nâng trần xử phạt giúp chính quyền xã chủ động giải quyết dứt điểm các vụ việc thay vì phải lập hồ sơ chuyển lên cấp Tỉnh như trước đây, qua đó rút ngắn đáng kể quy trình.
Nghị định cũng hướng dẫn chi tiết việc xử lý đối với các tài sản là đồng sở hữu. Cụ thể, trong trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng chung một mảnh đất, việc xử phạt vi phạm hành chính sẽ được tính như đối với một cá nhân. Quy định này giúp các cơ quan thực thi pháp luật tại địa phương dễ dàng và thống nhất hơn trong quá trình ra quyết định, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm hay khiếu kiện kéo dài.
Mặt khác, cơ quan soạn thảo cũng loại trừ một số trường hợp. Điển hình là việc không xử phạt hành vi nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nếu quá trình này diễn ra thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai. Ngoài ra, quy định mới cũng bổ sung một số trường hợp ngoại lệ không bị phạt tiền liên quan đến việc chưa kịp đăng ký biến động đất đai.
Đối với Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành lập, mức phạt tiền tối đa được nâng từ 50 triệu đồng lên 400 triệu đồng. Các chức danh này cũng có quyền tịch thu giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm giả đã sử dụng trong quá trình sử dụng đất và đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 3 tháng.
Trong khi đó, Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Bộ trưởng Bộ NN&MT thành lập, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai và Thủ trưởng các đơn vị thuộc Bộ được giao nhiệm vụ kiểm tra có thẩm quyền xử phạt đến 500 triệu đồng, đồng thời được áp dụng các biện pháp tịch thu giấy tờ giả và đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn theo quy định.
Việc trao quyền xử phạt lên tới hàng trăm triệu đồng cho cấp xã được giới chuyên gia đánh giá là bước đi rất sát với thực tiễn quản lý nhà nước. Đặc biệt, kể từ khi Việt Nam chính thức vận hành mô hình chính quyền 2 cấp (Tỉnh - Xã) và bãi bỏ hoàn toàn đơn vị hành chính cấp Huyện từ ngày 1/7/2025, khối lượng công việc và vai trò của cấp xã đã được nâng lên rất nhiều.
Cấp xã giờ đây là cánh tay nối dài trực tiếp của chính quyền cấp Tỉnh, chịu trách nhiệm chính trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các sai phạm ngay tại địa bàn. Với khung tiền phạt mới đủ sức răn đe, tình trạng vi phạm luật đất đai dự kiến sẽ được chấn chỉnh quyết liệt và hiệu quả hơn.