Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo được xây dựng nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Sau hai năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn tiếp tục bộc lộ một số bất cập cần giải quyết. Việc sửa đổi luật đặt ra yêu cầu bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính trong vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật gồm 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024. Các quy định trực tiếp liên quan đến quyền của người sử dụng đất tiếp tục được quy định trong luật, trong khi những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ hướng dẫn.
Một trong những nội dung tiêu biểu của dự thảo là cơ chế xử lý đối với đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Theo đề xuất, chủ đầu tư phải nộp khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Trường hợp quá 60 tháng mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Quy định này hướng đến hạn chế tình trạng dự án kéo dài, đất đai bị bỏ hoang, không được khai thác hiệu quả. Đồng thời, dự thảo bổ sung việc đánh giá tiến độ sử dụng đất và tiến độ đầu tư của các dự án trước đó làm căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Về hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án, dự thảo tiếp tục phân định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đấu thầu được áp dụng đối với những dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ,... hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý, kể cả trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm. Các trường hợp còn lại có thể thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở đã có quyền sử dụng đất.
Dự thảo cũng đề xuất cho phép người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hằng năm. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và trường hợp không phải xin phép cũng được phân định rõ hơn.
Về thu hồi đất, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15. Bên cạnh đó, Chính phủ đề xuất bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và hai trường hợp phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người có đất ở bị thu hồi được đề xuất bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, bằng đất khác hoặc bằng tiền. Người dân có thể được bố trí tái định cư tại chỗ, hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi.
Khu tái định cư được định hướng bố trí nhiều loại nhà ở với mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân. Dự thảo cũng quy định cơ chế hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước.
Một điểm mới khác là dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất như trong Luật Đất đai năm 2024. Thay vào đó, cơ chế định giá được xây dựng trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, kế thừa và hoàn thiện các quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Dự thảo bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng cũng được đưa vào nội dung hoàn thiện chính sách tài chính đất đai.
Theo định hướng của Chính phủ, việc xác định giá đất phải bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch; tuân thủ trình tự, thủ tục và dựa trên dữ liệu đất đai cùng các dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Cơ chế này hướng đến hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Về quy hoạch, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất như một loại quy hoạch độc lập mà tích hợp nội dung sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được định hướng đơn giản hóa, số hóa và tích hợp với các quy hoạch liên quan, làm cơ sở thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Theo cơ quan soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm tinh gọn hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tăng tính linh hoạt trong quản lý. Đối với chỉ tiêu sử dụng đất, dự thảo định hướng không quản lý theo chỉ tiêu cứng đối với phần lớn các loại đất, ngoại trừ những loại phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh.
Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm thống nhất giữa quy định về quy hoạch sử dụng đất trong dự thảo với các quy định của pháp luật về quy hoạch.
Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, cơ quan thẩm tra nhấn mạnh cần xác định rõ mục đích, ý nghĩa và vai trò của công cụ này, tránh biến kế hoạch thành một hình thức quy hoạch khác. Theo đề nghị của Ủy ban, kế hoạch cấp xã nên mang tính tổng hợp nhu cầu, theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị quy định rõ trong luật những nội dung quản lý đất đai có tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, trong đó có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các quy định này cần đủ rõ ràng, ổn định và được áp dụng thống nhất trên cả nước.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt trọng tâm vào cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số. Theo đó, mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện bằng bản giấy hoặc bản điện tử, với giá trị pháp lý như nhau.
Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Đây là định hướng nhằm giảm giấy tờ, hạn chế việc kê khai lặp lại và tạo thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục.
Về phân cấp thẩm quyền, cấp xã dự kiến thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh giải quyết các nội dung liên quan đến tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực thực hiện.
Cơ quan thẩm tra đề nghị bảo đảm việc phân cấp, phân quyền đồng bộ với Luật Tổ chức chính quyền địa phương, cũng như tăng cường hướng dẫn, kiểm tra và giám sát để kịp thời phát hiện, xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Dự thảo cũng đề cập việc hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và giải quyết các trường hợp tồn đọng. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát quy định về đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, phân biệt rõ nguồn gốc, hình thức sử dụng đất để xây dựng cơ chế quản lý phù hợp.