Tiếp tục làm việc tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo hướng đến cắt giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan.
Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Một trong những trọng tâm là rà soát điều kiện đầu tư kinh doanh, phân cấp thẩm quyền giải quyết thủ tục và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong giao dịch bất động sản.
Cắt giảm thủ tục, chuyển thẩm quyền về địa phương
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục; đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Việc rà soát tập trung vào các lĩnh vực như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, cùng điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.
Mặt khác, phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay vì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ như quy định hiện hành đối với các dự án thuộc phạm vi nêu trong dự thảo.
Theo cơ quan soạn thảo, việc phân cấp nhằm tăng tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án. Dự thảo đồng thời xác định trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong việc xem xét điều kiện chuyển nhượng, kiểm tra việc thực hiện quy định pháp luật và giám sát các cam kết, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi dự án được chấp thuận chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, dự thảo điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo định hướng này, các nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc chính quyền cấp huyện được chuyển cho UBND cấp xã thực hiện để bảo đảm hoạt động quản lý không bị gián đoạn.
Dự thảo cũng sửa đổi quy định về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lược bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng để bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025, hạn chế chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ quan.
Đơn giản hóa quy trình giao dịch, đẩy mạnh chuyển đổi số
Cùng với cắt giảm thủ tục, dự thảo bổ sung quy định mang tính nguyên tắc về giao dịch bất động sản, trong đó xác định các nguyên tắc thực hiện và khung quy trình giao dịch. Các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được rà soát nhằm làm rõ điều kiện, trình tự áp dụng và thống nhất với pháp luật có liên quan.
Dự thảo hướng đến khắc phục tình trạng chồng lấn giữa Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư.
Việc ứng dụng công nghệ cũng được đẩy mạnh thông qua đề xuất bổ sung mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Dự thảo bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập, thực hiện thông qua phương thức điện tử; đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng dữ liệu được tạo lập, cập nhật đầy đủ, chính xác và thống nhất dùng chung.
Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng thông qua việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên, tại báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền này và cách xử lý các rủi ro có thể phát sinh. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ tính tự nguyện trong trường hợp bên mua, bên thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn thực hiện dự án và kiểm soát các khoản thu có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.
Bên cạnh mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục đánh giá kỹ cơ sở thực tiễn và tác động của một số quy định mới để bảo đảm tính khả thi, hạn chế rủi ro khi triển khai.
Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng cũng cần được cân nhắc trên cơ sở nhu cầu giao dịch thực tế, giá trị gia tăng của chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro.
Về công chứng, chứng thực hợp đồng, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết phải công chứng, quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định, đồng thời bảo đảm thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Công chứng.
Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra lưu ý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện các nghĩa vụ còn lại. Chính phủ được đề nghị đánh giá phương án cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính trong những điều kiện nhất định, đồng thời làm rõ trách nhiệm của các bên và cơ chế bảo vệ khách hàng, bên thứ ba.
Mục tiêu là tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, nhưng vẫn phải bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước được thực hiện đầy đủ.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trong bối cảnh yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh ngày càng cấp thiết. Việc cắt giảm thủ tục và phân cấp thẩm quyền chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng quy định rõ ràng về trách nhiệm, cơ chế giám sát và sự thống nhất giữa các luật liên quan.