Rầm rộ rao bán bất động sản ‘ăn theo’ quy hoạch Đường vành đai 4 hơn 90.000 tỷ đồng, nên nhớ bài học từ sân bay Téc – Ních

Bất động sản - 13/09/2021

(KDPT) – Trước những thông tin về việc sẽ dồn hơn 90.000 tỷ đồng để làm dự án Vành đai 4 – Vùng Thủ đô Hà Nội trên thị trường đã xuất hiện nhiều dự án bất động sản đã được rầm rộ quảng cáo, rao bán “ăn theo” nhằm đẩy giá, tạo cơn ‘sốt’. Đã không ít những bài học từ việc ‘ăn theo’ quy hoạch đã khiến nhiều nhà đầu tư phải ‘ôm hận’ trong quá khí. Điển hình nhất là ‘hiện tượng’ sân bay Téc – Ních (Bình Phước).

90.400 tỷ đồng làm đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định Nhà nước thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án tuyến đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô Hà Nội.

Dự án đường vành đai 4 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 1287/QĐ-TTg về Quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 – Vùng Thủ đô Hà Nội, đoạn phía Nam Quốc lộ 18. Suốt gần 10 năm nằm trên giấy, dự án được dự kiến hoàn thành năm 2020 nhưng đến nay vẫn chưa được triển khai.

Quy hoạch đường Vành Đai 4.

Dự án đường vành đai 4 có tổng chiều dài là 110 km (tăng 9 km từ điểm cuối tuyến đến Quốc lộ 18 và đường cao tốc Hà Nội – Bắc Giang trên địa phận tỉnh Bắc Ninh). Tổng mức đầu tư dự án gần 90.400 tỷ đồng. Dự kiến, mặt cắt ngang toàn tuyến vành đai 4 sẽ rộng 120 m, gồm 2 tầng, phần trên là đường cao tốc, tầng dưới kết nối với hạ tầng đô thị.

Dự án dự kiến được thực hiện với 3 dự án thành phần độc lập, gồm: giải phóng mặt bằng toàn tuyến với tổng chi phí khoảng 24.241 tỷ đồng; xây dựng đường gom và tuyến nối QL18 với tổng mức đầu tư 8.255 tỷ đồng; xây dựng đường cao tốc và tuyến nối cao tốc Nội Bài – Hạ Long với mức đầu tư 57.900 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi vay). Trong đó, dự án thành phần 1, 2 đầu tư bằng vốn đầu tư công; dự án thành phần 3 đầu tư triển khai theo hình thức PPP.

Về chi tiết quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị. Mặt đường rộng từ 90 m đến 135 m, đi qua 16 huyện gồm: Phúc Yên (Vĩnh Phúc), Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín, Sóc Sơn (Hà Nội), Văn Giang, Yên Mỹ, Văn Lâm (Hưng Yên), Từ Sơn, Tiên Du, Yên Phong, Thuận Thành (Bắc Ninh); và Hiệp Hòa (Bắc Giang). Đường vành đai 4 sẽ vượt các sông Hồng, sông Đuống và sông Cầu.

Các đoạn đi qua cụ thể: Đường vành đai 4 địa phận Hà Nội có chiều dài khoảng 56.5 km. Trong đó gồm các đoạn: Điểm bắt đầu từ km3+695 đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai (Điểm đầu), thuộc xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn nối đến khu đô thị Mê Linh thuộc huyện Mê Linh. Từ khu đô thị Mê Linh vượt qua sông Hồng bằng cầu Hồng Hà, kéo dài đến xã Hồng Hà, huyện Đan Phượng. Từ Hồng Hà – Đan Phượng cắt ngang quốc lộ 32, nối đến xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức.

Từ Đức Thượng – Hoài Đức cắt ngang đại lộ Thăng Long (Km 12 + 600), nối đến quốc lộ 6, đoạn thuộc phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông. Từ quốc lộ 6 nối đến quốc lộ 1A, đoạn thuộc xã Văn Bình, huyện Thường Tín. Từ địa phận Thường Tín, vượt qua sông Hồng bằng cầu Mễ Sở, nối sang huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

Địa phận Hưng Yên có chiều dài khoảng 20.3 km gồm các đoạn: Từ địa phận huyện Khoái Châu chạy qua các huyện Yên Mỹ, Văn Giang, Văn Lâm, nối đến quốc lộ 5 (Km 17+900), gần trạm thu phí Hà Nội – Hải Phòng. Từ quốc lộ 5 vượt qua đường sắt Hà Nội – Hải Phòng, nối đến huyện xã Nguyệt Đức, Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh.

Trong khi đó đường vành đai 4 địa phận Bắc Ninh có chiều dài 21.2 km: Từ xã Nguyệt Đức giao cắt với quốc lộ 38 tại xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành. Từ Trạm Lộ vượt qua sông Đuống bằng cầu Hồ, nối với đường cao tốc Nội Bài – Hạ Long tại xã Nam Sơn, thành phố Bắc Ninh (Điểm cuối).

Cú hích lớn từ hạ tầng, ghi nhớ bài học ‘quy hoạch Sân bay Téc – Ních’

Với việc dự án Đường vành đai 4 được triển khai sẽ giảm tải số lượng đáng kể các phương tiện đi qua thành phố Hà Nôi. Từ đó trực tiếp làm giảm tình trạng ùn tắc giao thông nội đô. Đặc biệt việc kết nối các tỉnh phía Nam Hà Nội ra các tỉnh phía Bắc hiện tại đi qua vành đai 3.

Dự án Đường vành đai 4 còn mở ra nhiều cơ hội và khả năng hợp tác đầu tư giữa các tỉnh ven thủ đô Hà Nội sẽ tạo tiền đề thúc đẩy các hoạt động thương mại, vận tải, thông thương mua bán trong khu vực để đưa kinh tế – xã hội toàn khu vực phát triển.

Cùng với việc dự án sẽ chạy qua hàng loạt các khu đô thị lớn như tại Hưng Yên, Hà Nội, Hoài Đức, Bắc Ninh hứa hẹn sẽ là một cú hích cho thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên sẽ không ngoại trừ trường hợp giá nhà ở ở các khu vực có tuyến đường này đi qua hoặc lân cận có chiều hướng “sốt”.

Trở lại với thời điểm dự án Đường Vành đai 4 chưa được duyệt, đã có không ít những thông tin trên các trang mạng xã hội, các trang về mua bán BĐS liên tục đăng bài quảng cáo về dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” đường Vành đai 4 với nội dung như : “Dự án tọa lạc tại giao lộ vành đai 4 và đường Tố Hữu – trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội…Tuyến đường vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42 đến 63 m gồm 6 làn xe”.

Rất nhiều thông tin quảng cáo dự án quanh khu vực quy hoạch đường Vành đai 4 được đăng trên các trang mạng xã hội, nhóm mua bán bất động sản trong bối cảnh dự án Đường vành đai 4 vẫn còn đang ‘nằm trên giấy’.

Chắc hẳn, giới đầu tư sẽ chưa quên bài học từ ‘cơn sốt đất’ ăn theo hạ tầng sân bay ở Bình Phước.

Cụ thể, trước thông tin Sân bay Téc-Ních (Hớn Quảng – Bình Phước) sẽ được xây dựng đã tạo ra một cơn sốt đất ảo lớn chưa từng có quanh khu vực quy hoạch Sân bay. Thời điểm đó giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết từ 60-70 triệu đồng một mét ngang, đầu tháng ba tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi lên đến 600 triệu đồng. Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp bán 2-3 tỷ đồng.

Nên lấy bài học sốt đất ăn theo quy hoạch Sân bay Téc – Ních hồi đầu năm để tránh lặp lại tại dự án đường Vành đai 4.

Trước diễn biến của cơn sốt đất tại Sân bay Téc – Ních, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyến cáo: “Sân bay Téc – Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản địa phương khởi sắc chỉ trong vài tuần như thế”. Ông cho rằng, việc xây dựng một sân bay ở địa phương còn chưa phát triển không thể sớm tạo một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh trong thời gian ngắn.

Trên thực tế, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Đơn cử sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định đã phải mất thời gian rất dài mới phát triển như hiện nay nhưng sức ảnh hưởng của sân bay Phù Cát đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.

Ông Khương cũng quan ngại tác động tiêu cực của cơn sốt đất đã khiến người dân địa phương ở Hớn Quản chạy theo đợt sóng ảo và bán đi những mẩu đất là nguồn thu nhập chính của gia đình họ từ trước đến nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung – cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.

QUANG ANH