VARS nêu những yếu tố mấu chốt để giảm giá bất động sản

Nguồn cung ngày càng thiếu hụt

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản trong thời gian qua đã dần có sự chuyển biến tích cực hơn, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều khó khăn và bất cập, nếu muốn khắc phục cần phải có thời gian dài. Trong đó, một trong những bất cập hàng đầu là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các phân khúc bình dân có giá cả phù hợp.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2018-2022 liên tục sụt giảm. Năm 2018 - thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19, nguồn cung được ghi nhận là 180.000 sản phẩm, đến năm 2022 đã giảm mạnh chỉ còn khoảng 48.000 sản phẩm. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở đã ghi nhận tăng nhẹ, ở mức khoảng 55.000 sản phẩm, so với năm 2018 chỉ bằng 32%.

Một trong những bất cập hàng đầu là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các phân khúc bình dân có giá cả phù hợp. (Ảnh minh họa)

Dễ dàng thấy được, cơ cấu nguồn cung nhà ở đang ngày càng mất cân bằng. Những dự án mở mới trong khoảng thời gian gần đây chủ yếu là những sản phẩm cao cấp, những căn hộ có giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Căn hộ phân khúc bình dân có giá dưới 25 triệu đồng ngày càng khan hiếm, thậm chí mất hút trên thị trường. Năm 2019, tỷ trọng căn hộ bình dân là 30%, đến năm 2022 giảm còn 7% và năm 2023 là 6%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, thị trường bất động sản năm 2022 rất hiếm các dự án mới. Trong số ít những dự án được phê duyệt, các dự án nhà ở không hề xuất hiện, chỉ có các dự án về dịch vụ được thông qua. Chính vì thế, thị trường ngày càng vắng bóng các sản phẩm nhà ở có giá cả phù hợp với ‘túi tiền’ của đại đa số người dân hiện nay.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm, ngược lại nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân đã giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019. Đất nền có nguồn cung cao nhất khi chiếm đến 44%, ngay sau là căn hộ cao cấp chiếm 37%, tiếp theo là căn hộ trung cấp chiếm 15%, cuối cùng là căn hộ bình dân chiếm 4%. Trong tương lai, nguồn cung sẽ càng đa dạng cùng sự xuất hiện của các sản phẩm bất động sản mới, phù hợp với xu thế như y tế, trị liệu, chăm sóc sức khỏe…

(Ảnh minh họa)

Thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, lượng tồn kho ngày càng tăng khiến các doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình và dự án không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hưởng đến hàng loạt các ngành nghề liên quan khác như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Làm thế nào để giảm giá bất động sản?

Trước thực trạng nói trên, một trong số những giải pháp được đề cập nhiều nhất là các doanh nghiệp địa ốc cần phải giảm giá bán. Liên quan đến vấn đề này, phía VARS cho biết, để tái cơ cấu phân khúc và hạ giá thành sản phẩm bất động sản cần phải có sự ‘chung tay, góp sức’ và thống nhất quan điểm cũng như cách thức triển khai, phối hợp của nhiều đối tượng và thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước cho đến các doanh nghiệp, ngân hàng.

Đối với phía cơ quan quản lý Nhà nước, đầu tiên cần phải nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình và thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Ngoài ra, cần xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp về khâu tính tiền sử dụng đất cũng như giải phóng mặt bằng. Thời điểm hiện tại, đây chính là 2 hạng mục chiếm nhiều chi phí của nhiều chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản.

Ngoài ra, cần có những biện pháp phù hợp để xử lý những hành vi gây khó dễ cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư và phát triển dự án, tránh việc phát sinh các loại chi phí khiến sản phẩm càng bị lên giá.

Thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, lượng tồn kho ngày càng tăng khiến các doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. (Ảnh minh họa)

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng, có lãi suất ưu đãi dành riêng cho các doanh nghiệp đầu tư và phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân cùng với người mua nhà. Cần có các cơ chế và chính sách rõ ràng, cụ thể, mục đích hỗ trợ các nhà đầu tư nếu muốn tái cơ cấu các dự án theo hướng từ cao cấp đến bình dân hoặc các dự án nhà ở xã hội.

Cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Có thể tiến hành bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện có. Chủ động tái cơ cấu nợ, lên phương án dòng tiền phù hợp; tập trung nguồn vốn cho những dự án đảm bảo pháp lý và có phương án vay vốn khả thi, khả năng hoàn thành sớm và dễ thanh khoản.

Thêm vào đó, cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, có thể chấp nhận bán lỗ và sử dụng lợi nhuận của các năm trước nhằm duy trì hoạt động. Những dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu có thể chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, từ đó đảm bảo khả năng hấp thụ khi sản phẩm được đưa ra thị trường.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu cũng như áp dụng các thanh tựu công nghệ với mục đích nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro và giảm thiểu chi phí./.