Trước thực trạng gần đây, giá chung cư tăng phi mã, liên tục “thiết lập mặt bằng” giá mới, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển đã có cuộc trò chuyện với ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam để lắng nghe những phân tích, đánh giá về thị trường cũng như định hướng, lời khuyên cho người mua nhà, giới đầu tư trong thời gian tới.
- 01
- kinhdoanhvaphattrien.vn
- Bất động sản
Nguyên nhân khiến giá chung cư tăng “chóng mặt”
PV: Thưa ông, gần đây chung cư có hiện tượng tăng giá chóng mặt. Nhiều chung cư cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" sắp ngang biệt thự, liền kề và chưa có dấu hiệu hết nóng. Dưới góc độ của một chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông có thể phân tích và lý giải nguyên nhân chính của diễn biến trên?
Ông David Jackson: Trước đây, căn hộ cao cấp và hạng sang là 2 phân khúc có mức tăng giá sơ cấp cao nhất tại Hà Nội. Trong vòng 4 năm từ 2019 đến 2023, giá bán 2 loại hình này đã tăng lần lượt 29% và 26%. Tuy nhiên, giá chung cư Hà Nội ở tất cả phân khúc đã bắt đầu “tăng nóng” từ sau Tết 2024, với giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường vào quý I tăng 3-6% so với cuối năm 2023.
Đà tăng này tiếp tục kéo dài sang quý II, nhất là tại các dự án ở phía Tây, mức tăng ghi nhận 2-3% (ở phía Đông) và 7-10% (ở phía Tây).
Không chỉ thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng chứng kiến hiện tượng tăng giá bất thường. Chẳng hạn, một vài chung cư đã tăng từ 300 đến 700 triệu đồng chỉ trong 1-2 tháng. Mức độ quan tâm cao thúc đẩy giao dịch nhà đất tại nhiều quận nội thành như Long Biên, Ba Đình.
Làn sóng tăng giá này đến nay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, giá chung cư và nhà liền thổ đều thiết lập mặt bằng mới.
Diễn biến tăng giá chung cư tại Hà Nội có thể được lý giải bởi 2 nguyên nhân chính.
Đầu tiên, nhu cầu đầu tư bất động sản ở Hà Nội neo cao và bị kìm nén kể từ sau dịch. Bất động sản là kênh đầu tư được nhiều người ưu tiên. Do đó, khi thị trường trì trệ kéo dài, cộng với nguồn cung mới hạn chế và kém cân bằng, mức độ quan tâm bị dồn nén, thúc đẩy giá bán mới và giá chuyển nhượng tăng.
Ngoài ra, nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao tại Hà Nội, xét cả mua lẫn thuê nhà, do gia tăng dân số và đô thị hóa. Theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm 160.000 người, tương đương 1 huyện. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Cầu vượt cung dẫn đến tăng giá chung cư là hệ quả tất yếu.
PV: Bên cạnh các yếu tố như tốc độ tăng dân số tại các thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao; nguồn cung đổ ra thị trường còn hạn chế so với nhu cầu của người dân khiến giá chung cư tăng mạnh, một số nhóm mạng công khai kêu gọi nhau dừng mua để chờ giá ổn định hơn. Theo ông, giá chung cư tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội có đang “ảo” không và ông có lời khuyên nào cho người dân và các nhà đầu tư?
Ông David Jackson: Diễn biến giá chung cư trong nửa đầu năm 2024 theo phân tích trên cho thấy có dấu hiệu “tăng trưởng nóng”, nhất là khi kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản vẫn trên đà hồi phục, lãi suất chưa ổn định, người mua giữ tâm lý thận trọng, và các luật mới liên quan bất động sản cần thêm thời gian để đi vào cuộc sống.
Mặt bằng giá bán chung cư ngày càng leo thang sẽ tạo ra nhiều tác động đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Dù là căn hộ để ở hay mặt bằng kinh doanh, giá bán tăng sẽ kéo giá thuê tăng theo, ảnh hưởng đến các hoạt động kinh doanh - sản xuất, tăng áp lực lên giá tiêu dùng và người mua/thuê nhà.
Hai ví dụ dễ thấy là trong quý II, giá thuê bất động sản bán lẻ tại Hà Nội đã tăng từ 3-15% ở khu vực trung tâm lẫn ngoại thành; hay giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A cũng tăng 4% so với quý trước.
Trong bối cảnh giá nhà neo cao, người mua nhà nên tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định. Chính quyền TP. Hà Nội vẫn đang tích cực gỡ vướng cho các dự án đình trệ, đồng thời thu hồi 153 dự án chậm triển khai trên địa bàn. Do đó, nhiều kỳ vọng nguồn cung nhà ở mới sẽ cải thiện từ giữa năm sau trở đi. Với nhà đầu tư, nên cân nhắc khả năng tài chính, thu nhập cũng như lợi nhuận từ khoản đầu tư bất động sản, nhất là sản phẩm nhà ở giá trị cao, để cân đối giữa kỳ vọng và khả năng chuyển nhượng thực tế.
- 02
- kinhdoanhvaphattrien.vn
- Bất động sản
Thách thức để giải quyết bài toán nguồn cung nhà ở
PV: Các luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng thời gian qua, thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc. Ông dự báo, sắp tới, vấn đề thiếu hụt nguồn cung có được cải thiện hay không?
Ông David Jackson: Các luật mới được kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Tuy nhiên, để tăng nguồn cung nhà ở, việc đầu tư xây dựng mới còn phụ thuộc vào nhiều nguồn lực khác của chủ đầu tư như quỹ đất, tình trạng pháp lý, năng lực tài chính, tiến độ triển khai dự án…
Cũng cần lưu ý, thị trường bất động sản nhà ở hiện nay thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, phù hợp với số đông người mua nhà.
Vì vậy, hai thách thức để giải quyết bài toán nguồn cung nhà ở trong bối cảnh hiện nay là (1) làm thế nào khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm đúng nhu cầu thị trường, và (2) sử dụng công cụ nào để hạn chế hiệu quả tình trạng đầu cơ bất động sản.
PV: Theo chuyên gia, sắp tới giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục lên cao hơn nữa hay không và khi nào thì chung cư sẽ hết sốt?
Ông David Jackson: Các diễn biến giá chung cư theo quan sát từ đầu năm đến nay, cộng với nguồn cung tương lai dự báo khó tăng nhanh ngay lập tức, cho thấy nhiều khả năng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn, không chỉ ở Hà Nội mà TP.HCM cũng vậy.
Để cân bằng nguồn cung và bình ổn mặt bằng giá chung cư, các chính sách điều tiết, định hướng từ phía Nhà nước là rất cần thiết để sử dụng đất đai, phát triển dự án hiệu quả. Vì suy cho cùng, đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng và nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế.
PV: Ông có cho rằng, đất nền đang mất “ngôi vua” và loại hình chung cư sẽ được nhà đầu tư quan tâm cũng sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản?
Ông David Jackson: Loại hình nào cũng có thế mạnh riêng và không thể thay thế được nhau. Đất nền hay nhà liền thổ là tài sản bền vững theo quan niệm truyền thống.
Các vụ đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức gần đây đã cho thấy nhu cầu đầu tư đối với loại hình này vẫn ở mức cao. Giá bán đất nền liên tục tăng và sẽ tiếp tục tăng khi quỹ đất ngày càng có hạn ở những khu vực đắc địa, có hạ tầng kết nối tốt.
Trong khi đó, phân khúc chung cư vẫn duy trì sức hút riêng với người mua nhà và nhà đầu tư vì có nhiều lựa chọn, giá bán tiếp cận được, tiện ích và dịch vụ được đầu tư bài bản, cũng như thay đổi về sở thích và môi trường sống hiện đại.
Ngoài ra, xu hướng nhà cao tầng là tất yếu trong việc phát triển đô thị (mô hình đô thị tập trung). Do đó, loại hình căn hộ chung cư sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung nhà ở của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!