Sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam bất chấp hàng loạt những thách thức

Avison Young vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV năm 2023. Báo cáo cho thấy sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước. Dù mức độ ảnh hưởng và tốc độ hồi phục khác nhau tùy từng phân khúc, triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Tâm lý thị trường đã cải thiện kể từ biến động vào năm 2022. Một số luật sửa đổi về bất động sản đã được thông qua và Luật Đất đai 2023 (sửa đổi), vốn được mong đợi từ lâu, dự kiến được thông qua vào đầu 2024.

Triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. (Ảnh minh họa)

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, khung quy định pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp ổn định thị trường bất động sản đã phần nào đem lại niềm tin cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại.

“Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025”, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam bình luận.

Năm thuận buồm xuôi gió với bất động sản công nghiệp

Dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhìn chung phân khúc bất động sản công nghiệp đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực. Trên khắp cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội, với tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.

Tính đến hết 2023, giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM đạt trung bình 232 USD/m2/kỳ hạn. Khách thuê lấp đầy 93% tổng diện tích, tăng nhẹ so với cuối 2022. Tại Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 188 USD/m2/kỳ hạn với tỷ lệ lấp đầy ở mức 90%. Chính quyền cả hai thị trường đã lập kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Chẳng hạn, việc thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn TP.HCM và Tổ hợp Techno Park Việt Nam - Hàn Quốc tại Hà Nội.

Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam nhận xét: “Theo làn sóng chuyển địa điểm sản xuất và cơ sở hậu cần đến Việt Nam, các thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Vĩnh Phúc và Thái Bình sẽ được hưởng lợi. Ở miền Nam, ba tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có thể trở thành những điểm nóng công nghiệp tương lai. Một số xu hướng trung và dài hạn đang thay đổi nguồn cung bất động sản công nghiệp bao gồm phát triển bền vững, thị trường bán lẻ tập trung vào người tiêu dùng, sự tăng tốc của thương mại điện tử, phương thức quản lý hàng tồn kho chuyển từ kịp thời sang dự phòng, và đa dạng hóa chuỗi cung ứng”.

Nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh, giá thuê hai phân hạng chững lại

Avison Young Việt Nam phân tích, trái ngược với đà tăng những năm trước, giá thuê văn phòng tại Việt Nam năm 2023 giảm nhẹ. Tính đến quý cuối năm 2023, văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm TP.HCM có giá thuê trung bình lần lượt là 60,5 USD/m2/tháng và 35,5 USD/m2/tháng, giảm 2,4% (hạng A) và 1,4% (với hạng B) so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng A và B ở trung tâm Hà Nội đạt lần lượt 34,5 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với cuối 2022. Tỷ lệ lấp đầy hai thị trường này khá ổn định.

Thị trường giảm tốc và tính cạnh tranh gia tăng do có thêm các tòa nhà mới đi vào hoạt động là hai nguyên nhân chính kéo giảm giá thuê văn phòng. Dù thuê mới, mở rộng hay chuyển địa điểm, quyết định của khách thuê đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như biến động kinh doanh, sự điều chỉnh cấu trúc chi phí và nhân sự theo mô hình linh hoạt, các yêu cầu về sức khỏe và an sinh cũng như cam kết về ESG. Nửa cuối năm 2023 là giai đoạn TP.HCM đón nhiều dự án văn phòng chất lượng cao đi vào hoạt động như The HallMark, The Mett và VPBank Saigon Tower. Các dự án này đã góp phần nâng tổng diện tích cho thuê toàn thị trường lên gần 2 triệu m2 sàn, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 60%. Trong khi đó, điểm sáng nguồn cung tại Hà Nội là 28.588 m2 sàn văn phòng hạng A của tổ hợp thương mại Lotte Mall West Lake ra mắt vào tháng 9/2023.

Phân khúc văn phòng không thể tránh khỏi những biến động thị trường và nguồn nhân lực. Tuy nhiên, đây là loại tài sản tạo ra dòng tiền tốt trong dài hạn, nhất là tại Việt Nam, nơi môi trường kinh doanh rất năng động và văn hóa làm việc trực tiếp vẫn còn phổ biến. Trong ngắn hạn, giá thuê được điều chỉnh giảm có thể giúp giữ chân và thu hút khách thuê. Dù vậy, đà tăng giá kỳ vọng sẽ tiếp tục khi có nhiều dự án cao ốc văn phòng hiện đại, đáp ứng tiêu chí bền vững được tung ra thị trường.

Dòng nước ngược xuôi trong các loại hình mặt bằng bán lẻ

Giai đoạn sức tiêu dùng yếu hai năm qua đã dẫn đến làn sóng trả mặt bằng kinh doanh ở nhà phố và các khối đế thương mại quy mô nhỏ. Riêng với trung tâm thương mại (TTTM), nhờ lợi thế tiềm lực tài chính, các chủ đầu tư nước ngoài tiếp tục tìm kiếm quỹ đất phù hợp và đầu tư vào dự án mới trong năm 2023.

Tính đến cuối năm 2023, giá thuê TTTM tại trung tâm TP.HCM dao động trong khoảng 46-300 USD/m2/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài trung tâm, giá thuê cũng tăng nhưng biên độ thấp hơn, ở mức 2% và đạt 20-115 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ghi nhận ổn định, trong đó, phần nào nhờ có sự chuyển đổi công năng của một số mặt bằng khối đế sang cho thuê văn phòng khi tình hình cho thuê bán lẻ không hiệu quả. Chỉ trong năm 2023, gần 100.000 m2 sàn thương mại đi vào hoạt động, chẳng hạn như Emart Phan Huy Ích, Hùng Vương Plaza, Central Premium Mall. Tại Hà Nội, điểm sáng thị trường trong quý IV/2023 là Lotte Mall West Lake tại quận Tây Hồ với diện tích cho thuê lên đến 73.700m2. Dự án này đạt tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối chỉ trong một thời gian ngắn đi vào hoạt động.

Bà Đỗ Thị Xuân Trang - Trưởng phòng, Dịch vụ Bán lẻ tại Avison Young Việt Nam đánh giá: “Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt ở thế hệ Millenials và Gen-Z chắc chắn sẽ thúc đẩy không gian bán lẻ chuyển đổi. Trong khi nhóm mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ chưa thực sự chuyển biến, các phân khúc trung tâm thương mại và khu phức hợp bán lẻ đã ghi nhận nhiều thay đổi tích cực. Nhà bán lẻ sẽ ngày càng tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ, kết hợp bán hàng đa kênh trong bối cảnh quỹ đất thương mại, dịch vụ trong một đến ba năm tới sẽ hạn chế. Chúng tôi dự báo cuộc cạnh tranh trong lĩnh vực bán lẻ sẽ ngày càng khốc liệt khi thương mại điện tử, thanh toán không tiền mặt và sự thâm nhập mạnh mẽ của các thương hiệu bán lẻ quốc tế diễn ra sôi nổi hơn nữa.”

Phân khúc căn hộ và nhà liền thổ cả nước tiếp tục đi qua một năm trầm lắng

Thách thức kéo dài xuyên suốt năm 2023 trong phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Nguồn cung chênh lệch, giá đất và chi phí xây dựng ngày càng tăng, điểm nghẽn tài chính và kỳ vọng không tương xứng của các bên tham gia thị trường kéo thanh khoản tuột dốc, khiến phân khúc nhà ở năm 2023 trở nên yên ắng.

Tại TP.HCM, chỉ có hơn 6.500 căn hộ mở bán mới vào những tháng cuối năm 2023, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hơn 90%, tương đương 5.850 căn, thuộc phân khúc trung cấp với giá bán trung bình từ 1.500-3.500 USD/m2. Tại Hà Nội, tính đến cuối năm 2023, giá bán trung bình thuộc tất cả phân khúc vẫn tăng 5% và dao động trong khoảng 2.240-4.075 USD/m2. Sự xuất hiện của một số dự án có giá phải chăng như Tecco Garden và Moonlight 1 tạo điểm nhấn nguồn cung mới trong năm qua, bên cạnh các dự án cao cấp khác như Canopy Residence, The Westeria, Lumi Hanoi hay The Zurich.

Cũng theo Avison Young, phân khúc nhà ở được kỳ vọng có sự cải thiện từ năm 2025 trở đi nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ Việt Nam trong hai năm qua và khi các luật bất động sản mới có hiệu lực. Ngoài ra, hoạt động M&A sẽ mang đến những gương mặt chủ đầu tư mới thông qua các thương vụ hợp tác góp vốn hoặc mua bán cổ phần./.