Nguồn cung bất động sản tăng mạnh và tỷ lệ hấp thụ giảm
Theo dữ liệu của DXS, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt 102.500 sản phẩm nhưng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm (giảm 12% so với cùng kỳ), tương ứng tỷ lệ hấp thụ 25,5%, giảm từ mức 47,5% của cả năm 2025 và còn lại 76.400 sản phẩm chưa bán.
Thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ kỷ lục, giá thứ cấp lần đầu tiên ghi nhận mức giảm kể từ 2022, giao dịch thấp tầng giảm mạnh. Theo thống kê của CBRE, tổng nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt 9.700 sản phẩm trong Q2/2026. Trong đó, căn hộ mở bán mới đạt hơn 8.590 căn (tăng 25,4% so với cùng kỳ), lũy kế 6 tháng đầu năm 2026 đạt 16.600 căn — cao nhất nửa đầu năm kể từ 2020. Trên 70% nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang; sản phẩm giá dưới 60 triệuđồng/m² không xuất hiện trên thị trường Hà Nội trong năm 2026. Các dự án tiêu biểu như Sunshine River Park (888 căn) và Lumière Hà Nội Seasons Garden – The Bloom (1.984 căn) chiếm ~33% nguồn cung mới. Nguồn cung thấp tầng mới đạt 1.110 sản phẩm nhưng giao dịch giảm mạnh, chỉ hơn 660 căn (giảm 74% so với cùng kỳ). 80% lượng mở bán trong quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, phần còn lại chủ yếu là shophouse tại khu vực nội đô và cận trung tâm.
Đáng chú ý, Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch cho hơn 140 dự án NƠXH (583ha) và có kế hoạch khởi công 114 dự án trong 6 tháng cuối năm 2026. Dự án có giá phù hợp hơn sẽ xuất hiện trên thị trường trong tương lai tại những khu vực như Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Sóc Sơn và Nam Từ Liêm.
Trong khi đó, tại TP HCM, nguồn cung nhà ở thấp tầng tăng đột biến, nguồn cung căn hộ mới dịch chuyển về nam thành phố. Theo số liệu từ CBRE, nguồn cung nhà ở mở bán mới trong phạm vi TP.HCM (cũ) đạt 2.784 sản phẩm trong quý 2. Trong khi nguồn cung căn hộ mới khu vực lõi TP.HCM giảm gần 50% so với quý trước thì trên phạm vi TP. HCM mở rộng tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi. Nguồn cung căn hộ này tập trung tại khu vực phía Nam thành phố với tổng quy mô khoảng 3.855 căn.
Nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán sơ cấp khó giảm. Đến quý 2, chênh lệch lãi suất cho vay – huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao. Theo DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên vùng 7,99% đến 9,56%/năm so với cuối năm 2025, cho thấy áp lực chi phí vay đã lan rộng. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12% - 14%, cao nhất kể từ Q1/2023. Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng gặp vấn đề về chi phí vay vốn, với lãi suất có thể hơn 12%. Bên cạnh chi phí vốn vay, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, chi phí nguyên vật liệu tăng 10-20%. Các khoản tăng này khiến cho nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán khó có thể giảm.
Nợ vay doanh nghiệp bất động sản gia tăng
Nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng trong quý 2/2026, tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% (+60.897 tỷ đồng), đưa tỷ lệ Nợvay/VCSH lên 0,72 lần từ 0,61 lần cuối Q1/2026 — mức cao nhất trong 15 quý gần nhất. Tỷ trọng nợ dài hạn cũng lên mức 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Trong đó, Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng — tương đương gần 82% toàn bộ mức tăng của ngành, trong khi Novaland (NVL) tăng hơn 4.000 tỷ đồng. Xét trong phạm vi thống kê 31 doanh nghiệp BĐS niêm yết của S&I Ratings, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng (tăng 150,2% so với cùng kỳ) và LNST 57.669 tỷ đồng (+349,6%), nhưng 86% doanh thu và 90% lợi nhuận tập trung ở VHM. Nếu loại trừ VHM, doanh thu 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang (−3,7% so với cùng kỳ) trong khi LNST vẫn tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.
Khi dòng vốn tín dụng hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 ghi nhận sự phục hồi mạnh từ hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275,4 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt 128,2 nghìn tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng phát hành. Riêng Q2/2026, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 102,4 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm 43,8% thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đáng chú ý, 83,9% lượng phát hành tới từ 3 ông lớn Vingroup, Masterise và Sun Group.
Lãi suất phát hành bình quân của nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý 2, với mức cao nhất là 12,5%. Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong 2026. Trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Sunshine chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.
Rủi ro nằm ở chỗ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản đang tăng đồng thời trên nhiều kênh. Ngoài khoản vay ngân hàng, các chủ đầu tư lớn còn sử dụng trái phiếu để bổ sung vốn cho dự án, khiến nghĩa vụ tài chính trong những năm tới tăng theo.
Ở chiều tích cực, Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng doanh số mở bán phục hồi trong giai đoạn 2025-2026 đang tạo ra nguồn hàng tồn đọng (backlog) đáng kể cho các chủ đầu tư, qua đó hỗ trợ dòng tiền và lợi nhuận trong những năm tới. Đơn vị này dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong phạm vi theo dõi đạt 76.266 tỷ đồng năm 2026, tăng 36% và 91.893 tỷ đồng năm 2027, tăng 21%.