Tọa độ mới
của thị trường BĐS phía Đông Hà Nội

Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư “Đô thị mới đang được hình thành phía Đông TP. Hà Nội, có thực sự tạo hấp lực cho thị trường bất động sản?” được tổ chức tuần qua, các chuyên gia kinh tế, bất động sản khẳng định khu vực phía Đông Hà Nội đang là điểm sáng của thị trường, điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư với nhiều tiềm năng, dư địa phát triển.

Thực tế, những năm gần đây chú trọng phát triển đa cực, TP Hà Nội đã đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng kết nối, trục kết nối 2 bờ sông Hồng và các đường “xương cá”.

Điều này được chứng minh trong năm 2022, hơn 1.900 tỷ đồng được giải ngân cho cho hơn 50 dự án thuộc lĩnh vực đầu tư xây dựng, hạ tầng giao thông. Trong đó, một số những dự án được ưu tiên bố trí nguồn vốn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2. Dự kiến, đến quý II/2023, công trình sẽ hoàn thành hợp long các nhịp chính và có thể khai thác, sử dụng trong quý III/2023.

Tại Quyết định số 1045/QĐ-UBND phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), với quy mô gần 11.000ha, cũng định hướng sẽ có thêm 6 cây cầu mới bắc qua sông Hồng, nối 2 bờ thành phố là các cầu Hồng Hà, Thượng Cát, Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, Mễ Sở.

Ông Ánh nhận định thêm, đây là khu vực sẽ hội tụ kinh tế, với sự góp mặt đầy đủ của dân cư các tỉnh Đồng bằng Bắc Bộ, từ Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh…

Mạng lưới hạ tầng đường bộ được định hướng sớm hoàn thiện của các tuyến giao thông huyết mạch như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, quốc lộ 5A, nút giao Cổ Linh. Cùng với đó, đường đô thị song hành với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng dài tới 40 km cũng đang được đẩy nhanh tiến độ. Cùng với đó, các địa phương vùng ven, lân cận như Hưng Yên cũng dành hàng ngàn tỷ đồng cho hạ tầng giao thông.

Các lợi thế hội tụ đưa bờ Đông sông Hồng vươn mình thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Minh chứng là nhiều ông lớn bất động sản đã và đang phát triển những đại đô thị lớn, tiện tích đồng bộ tại khu vực này như Ecopark, Vincom Village, BerRiver Jardin, Vinhomes Ocean Park 1, Ocean Park 2, Ocean Park 3.

Quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đầu tư, sức hút mạnh mẽ của khu Đông được hiện thực hóa khi dòng tiền chuyển dịch về khu vực này ngày càng lớn.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2023 với những diễn tiến tích cực hơn quý I/2023 nhưng vẫn cần thêm các động lực mạnh mẽ hơn để có thể tạo sức bật, giúp thị trường sớm "đảo chiều". Nguồn cung ra thị trường trong quý đạt khoảng 20.000 sản phẩm.

Thực tế, tính đến hết quý 1/2023, khu vực phía Đông Hà Nội đã cung cấp cho thị trường hơn 77.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn khu vực đạt khoảng 30%, tương đương khoảng gần 700 giao dịch, chủ yếu đến từ các dự án chung cư. Dự kiến 3 năm tới, khu vực phía Đông Hà Nội sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung căn hộ cao tầng với khoảng gần 92.000 căn hộ.

Không chỉ dẫn sóng về nguồn cung, giá đất nơi đây có sự biến động không ngừng, có thời điểm tăng theo chiều dựng đứng. Đơn cử, tại Long Biên, hiện giá đất tăng bình quân 5-15 triệu đồng mỗi m2 so với thời điểm trước dịch Covid-19. Điển hình như khu vực phố Thạch Cầu có giá 30-40 triệu đồng/m2, đất phường Ngọc Thuỵ ở mức 30-50 triệu đồng/m2 khu vực ngõ 2-3 m, mặt tiền đường chạm ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Không chỉ đất nền, giá bán của các loại hình bất động sản khác ở khu vực phía Đông như shophouse, chung cư, biệt thự, nhà liền kề… cũng liên tục lập mặt bằng mới.

Về lượng giao dịch trong quý II/2023 ghi nhận phục hồi nhẹ, đạt khoảng 3.704 giao dịch (xấp xỉ 18% tổng nguồn cung mở bán mới), tăng hơn 30% so với quý trước nhưng vẫn giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Các sản phẩm được giao dịch đều là các sản phẩm có chất lượng xây dựng cao, pháp lý minh bạch với giá thành phù hợp. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý "sạch", phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, phát sinh từ cả các khách hàng mua phục vụ nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư.

Theo VARS, lượng giao dịch của thị trường bất động sản chỉ có thể bật tăng nếu nguồn cung được cải thiện với nhiều sản phẩm đa dạng và mức giá phù hợp với thu nhập trung bình, cũng như tài sản đã tích lũy của đại đa số người dân. Nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính do tình hình kinh tế chung, bị "chôn vốn" ở các dự án trước đó trong khi điều kiện vay mua ngày càng siết chặt.

Bên cạnh đó, giá bất động sản nhà ở thứ cấp, đặc biệt là sản phẩm đất nền có sự phân hóa theo phân khúc giá. Dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có giá dưới 2 tỷ đồng/sản phẩm, ghi nhận mức giá tăng khoảng 5-7% so với quý trước, một số khu vực ghi nhận hàng trăm giao dịch thành công.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao với nhu cầu thuê, mua tăng vọt, nhất là ở phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi các sản phẩm cao cấp, giá tiếp tục có sự điều chỉnh giảm, 20-30% so với đỉnh sốt với tốc độ thanh khoản chậm, đây vẫn là mức giá "cắt lãi" khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư của các nhà đầu tư trung, dài hạn.

Gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) khu vực phía Đông đã hình thành và phát triển mạnh mẽ, được rất nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm, tiếp cận, tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các dự án đại đô thị chú trọng cảnh quan, môi trường sống gắn liền với tiện ích của cư dân cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng góp phần tạo nên một diện mạo mới, tạo ra sự sôi động cho thị trường BĐS khu vực phía Đông Thủ đô.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cũng nhận định: “Không phải Đông hay Tây mà ở đâu có sự đầu tư bài bản về hạ tầng giao thông, tư duy phát triển hiện đại, quỹ đất còn dồi dào thì ở đó sẽ thu hút sự phát triển của các nhà đầu tư. Và khu Đông chính là khu vực có những lợi thế đó.”

Còn Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, thời điểm mà Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội là lúc khu Tây trở mình phát triển mạnh mẽ. Thời điểm đó, khu vực phía Đông vẫn là vùng “ngăn sông cách trở", đối diện là đồng bằng, chưa được phát lộ.

Nhưng đến thời điểm hiện tại, khu Đông đang trên hành trình vươn lên trở thành thị trường nhiều tiềm năng, hứa hẹn sẽ là vùng trũng thu hút đông đảo nhà đầu tư đổ về.

Lý giải nguyên nhân, vị chuyên gia cho biết, khu Đông của Hà Nội có tầm nhìn phát triển khác biệt, hướng đến sự phát triển bền vững, đồng bộ chứ không “thời vụ, chộp giật". Đặc biệt, khu Đông đang được ưu ái đẩy mạnh phát triển hạ tầng, huyện Gia Lâm sẽ lên quận vào thời điểm cuối năm.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dịch vụ BĐS, bà Vũ Hà Thu, Phó Tổng giám đốc Newstarland cho biết, hiện nay, người dân không còn quan trọng khoảng cách bao xa mà người dân quan trọng di chuyển bao lâu. Vì vậy, dù là vùng ven Thủ đô nhưng được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, thì người dân vẫn sẽ đổ về sinh sống đơn cử như các quận, huyện phía Đông Thủ đô.

Trước năm 2020, lực cầu chủ yếu là cầu đầu tư thì từ năm 2020, xuất hiện nhiều hơn đối tượng khách hàng mua để ở. Thời gian tới, đô thị khu vực phía Đông Hà Nội sẽ đón nhận lực cầu mạnh mẽ từ làn sóng dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm HN, vốn đã bị quá tải với quỹ đất cạn kiệt. Sự lựa chọn ưu tiên của các tầng lớp, chuyên gia trí thức ở các tỉnh thành gắn với phát triển công nghiệp xung quanh đáp ứng nhu cầu về nơi ở cao cấp ở khu

Phát biểu tại sự kiện, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cũng nhận định: “Không phải Đông hay Tây mà ở đâu có sự đầu tư bài bản về hạ tầng giao thông, tư duy phát triển hiện đại, quỹ đất còn dồi dào thì ở đó sẽ thu hút sự phát triển của các nhà đầu tư. Và khu Đông chính là khu vực có những lợi thế đó.”

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dịch vụ BĐS, bà Vũ Hà Thu, Phó Tổng giám đốc Newstarland cho biết, hiện nay, người dân không còn quan trọng khoảng cách bao xa mà người dân quan trọng di chuyển bao lâu. Vì vậy, dù là vùng ven Thủ đô nhưng được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, thì người dân vẫn sẽ đổ về sinh sống đơn cử như các quận, huyện phía Đông Thủ đô.

Không chỉ sở hữu vị trí "đắc địa", một trong những lý do tạo sức hút cho bất động sản Khu Đông Hà Nội phải kể đến sự hiện diện của các ông lớn trong ngành. Liên tục thời gian gần đây, "sân chơi" này đã chứng kiến hàng loạt chủ đầu tư lắm tiền nhiều của như Vinhomes, Ecopark, Masterise, Sunshine,…

Rõ ràng, sức "nóng" của tọa độ này không chỉ là lời đồn, song câu hỏi đặt ra là nên đầu tư như thế nào? Theo các chuyên gia, thị trường càng nóng bỏng, nhà đầu tư càng cần cẩn trọng. Sau hơn 2 năm diễn biến nóng, việc lướt sóng hiện tại là việc vô cùng mạo hiểm.

Các kết quả thăm dò từ Batdongsan.com.vn, cho thấy mức giá của hầu hết các phân khúc bất động sản ở Đông Hà Nội hiện đã khá cao, nhiều khu vực vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 trong khi cơ sở hạ tầng chưa tương xứng. Vì vậy, câu chuyện với nhà đầu tư bất động sản bây giờ là chọn thời điểm nào nên xuống tiền thích hợp để thu lại lợi nhuận tốt nhất, tránh “chôn vốn”, khó thoát hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VAR, cho biết, thời gian tới, thị trường tiếp tục chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, trong khi nhu cầu tăng mạnh. Tuy nhiên, khi đầu tư “ăn theo” quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư cần cân nhắc, tìm hiểu kỹ về pháp lý, tiềm năng tăng giá. Nếu như đất ở nằm trong quy hoạch ổn định thì có thể đầu tư, nếu không phải đất ở nằm trong quy hoạch ở thì phải hiểu rằng cần có quá trình thủ tục rất phức tạp sẽ mất thời gian và chi phí.

“Khi giá đã bị đẩy lên mức quá cao, các nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào các thông tin quy hoạch để lướt sóng. Trong bối cảnh hiện tại, nếu người mua đã có sẵn nguồn tài chính chiếm từ 60-70% giá trị bất động sản thì hãy nên xuống tiền đầu tư. Bởi lẽ thời điểm này, huy động vốn và vay vốn khó khăn thì việc có dòng tiền ổn định sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư trung và dài hạn thay vì ngắn hạn như trước đây”, ông Đính nhấn mạnh.

HÀ THU

Đồ họa: K.T