Dòng vốn 1,1 triệu tỷ đồng và cuộc “đổi khẩu vị” của các ngân hàng với bất động sản

Sau nhiều năm thận trọng với bất động sản, khẩu vị tín dụng tại nhiều ngân hàng đang có dấu hiệu thay đổi. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ cho vay bất động sản tại 12 ngân hàng công bố số liệu đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng. Đặc biệt, 8 nhà băng tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ, trong đó có những ngân hàng tăng hơn 4 điểm phần trăm chỉ sau nửa năm.

Điều đáng nói không chỉ nằm ở quy mô hơn 1,1 triệu tỷ đồng, mà còn ở cách dòng vốn đang được các ngân hàng phân bổ lại. Một số nhà băng chủ động tăng tốc, trong khi những ngân hàng vốn có tỷ trọng bất động sản cao lại tiếp tục thu hẹp tỷ trọng. Bức tranh này cho thấy khẩu vị tín dụng với bất động sản đang phân hóa mạnh, giữa lúc thị trường bước vào giai đoạn được kỳ vọng phục hồi về pháp lý, nguồn cung và thanh khoản.

Ngân hàng từ phòng thủ sang mở rộng khẩu vị với bất động sản

Theo thuyết minh báo cáo tài chính quý II/2026, trong 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay bất động sản tính đến ngày 30/6, có tới 8 nhà băng ghi nhận tỷ trọng tín dụng lĩnh vực này trên tổng dư nợ tăng so với cuối năm 2025. Mức tăng không đồng đều, nhưng một số trường hợp cho thấy sự thay đổi khá rõ về cách phân bổ vốn.

TPBank là ngân hàng có mức tăng tỷ trọng mạnh nhất, thêm 4,22 điểm phần trăm, lên 14,82%. VPBank tăng 3,6 điểm phần trăm lên 27,17%. MBBank tăng 2,88 điểm phần trăm lên 14,25%, trong khi VIB tăng 2,87 điểm phần trăm lên 8,39%.

Ở nhóm ngân hàng nhỏ hơn, PGBank cũng tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản thêm 1,28 điểm phần trăm lên 11,19%.

Những con số này khá nổi bật bởi trong nhiều năm, tín dụng bất động sản thường là lĩnh vực được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ do tính chu kỳ cao, nhu cầu vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và mức độ phụ thuộc vào pháp lý dự án. Việc tỷ trọng bất động sản tăng tại phần lớn các ngân hàng trong nhóm khảo sát vì vậy có thể được nhìn nhận như một dấu hiệu cho thấy khẩu vị tín dụng đang dịch chuyển.

Nhưng đây không phải sự dịch chuyển đồng loạt. SHB vẫn là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất nhóm, lên tới 34,62% tổng dư nợ. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ tăng 0,08 điểm phần trăm so với đầu năm.

BVBank đứng thứ hai với 30,47%, tăng 0,33 điểm phần trăm. Trong khi đó, Techcombank - một trong những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất lại giảm 1,92 điểm phần trăm, xuống 26,68%.

Sự trái chiều này cho thấy câu chuyện không đơn giản là ngân hàng đang quay lại với bất động sản. Đúng hơn, các nhà băng đang lựa chọn những cách khác nhau để định vị danh mục tín dụng trong một thị trường đang thay đổi.

Ai đang thực sự tăng tốc?

Nếu chỉ nhìn tỷ trọng, SHB là ngân hàng nổi bật nhất với 34,62%, dẫn đầu trong số 12 ngân hàng này về tỷ trọng cho vay bất động sản/tổng dư nợ. Nhưng nếu nhìn vào tốc độ thay đổi, bức tranh lập tức khác.

TPBank tăng mạnh nhất về tỷ trọng, với 4,22 điểm phần trăm. VPBank đứng sau với 3,6 điểm phần trăm. MBBank và VIB cùng tăng gần 3 điểm phần trăm. Đáng chú ý hơn, VPBank đồng thời đứng đầu về quy mô dư nợ. Đến cuối tháng 6, dư nợ cho vay bất động sản tại VPBank đạt hơn 286.000 tỷ đồng, chiếm 27,17% tổng dư nợ. SHB đứng thứ hai với hơn 220.000 tỷ đồng, còn Techcombank đạt hơn 212.000 tỷ đồng. MBBank đứng tiếp theo với hơn 167.000 tỷ đồng.

Như vậy, nếu tỷ trọng cho thấy “khẩu vị” thì quy mô cho thấy mức độ hiện diện thực tế của dòng vốn. VPBank là trường hợp nổi bật khi hội tụ cả hai yếu tố: quy mô dư nợ lớn và tỷ trọng tiếp tục tăng mạnh.

Điều này tạo ra một câu hỏi cho nửa cuối năm, là khi thị trường bất động sản phục hồi thì liệu các ngân hàng đang tăng tỷ trọng có tiếp tục đẩy mạnh giải ngân, hay chỉ đang hưởng lợi từ sự tăng trưởng chung của tổng dư nợ?

Để trả lời, cần nhìn sâu hơn vào từng trường hợp. 

MBBank và bước chuyển sau nhiều năm thận trọng

MBBank là ví dụ rõ nhất cho sự thay đổi khẩu vị tín dụng bất động sản. Trong nhiều năm trước 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản của ngân hàng này duy trì dưới 10% tổng dư nợ, thậm chí có thời điểm chỉ ở mức 8-9%.

Nhưng bước sang giai đoạn mới, tỷ lệ này bắt đầu tăng. Cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm 11,37% tổng dư nợ. Đến ngày 30/6/2026, tỷ lệ tiếp tục lên 14,25%, tương ứng dư nợ hơn 167.000 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong khoảng 18 tháng, tỷ trọng cho vay bất động sản của MBBank đã tăng thêm gần 5 điểm phần trăm. Đây không còn là biến động đơn thuần của một quý, mà phản ánh sự điều chỉnh tương đối rõ trong chiến lược phân bổ tín dụng.

Theo ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MBBank, cho biết trước đây MB từng có thời gian dài duy trì tỷ lệ cho vay bất động sản dưới 10% tổng dư nợ. Tuy nhiên, trong hai năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc và các dự án phát triển trở lại, ngân hàng nâng tỷ trọng cho vay lên khoảng 13-15%.

Điểm đáng chú ý trong lý giải của lãnh đạo MB là ngân hàng không chỉ nhìn vào nhu cầu vốn của chủ đầu tư. Việc cho cả chủ đầu tư và người mua nhà vay được xem là một cách để ngân hàng đồng thời mở rộng tín dụng doanh nghiệp và phát triển mảng bán lẻ. Nói cách khác, khi một dự án được triển khai và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, dòng vốn ngân hàng có thể hình thành ở cả hai đầu: vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án và vốn cho khách hàng mua nhà. Đây có thể là một trong những lý do khiến khẩu vị tín dụng bất động sản thay đổi khi thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn về pháp lý và nguồn cung.

Nhưng đổi khẩu vị không nhất thiết đồng nghĩa với nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng. Thay vào đó, các ngân hàng có thể đang chuyển từ trạng thái phòng thủ rộng sang lựa chọn có mục tiêu. Vẫn kiểm soát rủi ro nhưng sẵn sàng mở rộng vốn đối với những dự án được đánh giá có pháp lý, khả năng triển khai và khả năng hấp thụ sản phẩm tốt.

VPBank: vừa lớn nhất, vừa tăng nhanh

Nếu MBBank cho thấy sự thay đổi khẩu vị từ một nền tín dụng bất động sản tương đối thấp, VPBank lại đại diện cho một trường hợp khác. Đó là quy mô đã rất lớn nhưng vẫn tiếp tục mở rộng.

Đến cuối tháng 6, dư nợ bất động sản tại VPBank đạt hơn 286.000 tỷ đồng, cao nhất trong nhóm 12 ngân hàng. Tỷ trọng cho vay bất động sản cũng lên 27,17%, tăng 3,6 điểm phần trăm so với đầu năm. Điều này khiến VPBank trở thành một trong những trường hợp đáng chú ý nhất khi phân tích dòng vốn bất động sản năm 2026.

Bởi nếu một ngân hàng có tỷ trọng thấp tăng mạnh, đó có thể chỉ là quá trình đưa danh mục về mức trung bình. Nhưng với một ngân hàng đã có tỷ trọng trên 20%, việc tiếp tục tăng thêm 3,6 điểm phần trăm cho thấy mức độ ưu tiên đối với lĩnh vực này đáng được theo dõi.

Ở chiều ngược lại, Techcombank lại cho thấy một chiến lược khác. Dư nợ bất động sản tại ngân hàng vẫn trên 212.000 tỷ đồng, đứng thứ ba về quy mô, nhưng tỷ trọng giảm 1,92 điểm phần trăm, xuống 26,68%.

Sự tương phản giữa VPBank và Techcombank cho thấy quy mô dư nợ không thể được dùng để kết luận về khẩu vị tín dụng. Một ngân hàng có thể sở hữu hàng trăm nghìn tỷ đồng dư nợ bất động sản nhưng đang giảm tỷ trọng trong tổng danh mục. Ngược lại, một ngân hàng có quy mô thấp hơn có thể đang tăng tốc rất nhanh. Đây là lý do cần nhìn đồng thời cả ba chỉ số: quy mô dư nợ, tỷ trọng trên tổng dư nợ và mức thay đổi so với đầu năm.

Bức tranh phân hóa thay vì một làn sóng đồng nhất

Bên cạnh nhóm tăng tỷ trọng, 4 ngân hàng còn lại trong nhóm khảo sát đang đi theo hướng ngược lại.

Techcombank giảm 1,92 điểm phần trăm xuống 26,68%; HDBank giảm 0,87 điểm phần trăm xuống 12,68%; Saigonbank giảm 0,56 điểm phần trăm xuống 4,81%; LPBank giảm 0,27 điểm phần trăm xuống 3,58%. 

Điều này rất quan trọng khi đánh giá xu hướng tín dụng bất động sản. Nếu chỉ nhìn tổng dư nợ hơn 1,12 triệu tỷ đồng, có thể dễ dàng hình dung một dòng vốn đồng loạt chảy mạnh vào bất động sản. Nhưng khi bóc tách từng ngân hàng, câu chuyện phức tạp hơn. Có ngân hàng tăng mạnh tỷ trọng, có ngân hàng duy trì tỷ trọng rất cao nhưng gần như đi ngang, có ngân hàng giảm tỷ trọng dù dư nợ tuyệt đối vẫn ở mức hàng trăm nghìn tỷ đồng. Và có những ngân hàng đang mở rộng tín dụng bất động sản từ một nền tương đối thấp. Đây là sự phân hóa về khẩu vị, thay vì một cuộc đua tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống.

Hơn 1,1 triệu tỷ đồng: con số lớn nhưng chưa nói hết câu chuyện

Tổng dư nợ bất động sản tại 12 ngân hàng vượt 1,12 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6 cho thấy lĩnh vực này tiếp tục hấp thụ một lượng vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, bản thân con số dư nợ không cho biết toàn bộ dòng vốn đang đi đâu.

Tín dụng bất động sản có thể bao gồm khoản vay dành cho chủ đầu tư, người mua nhà và nhiều nhu cầu liên quan khác. Vì vậy, không thể mặc nhiên đồng nhất mức tăng dư nợ với việc ngân hàng đang tăng tài trợ cho hoạt động đầu cơ hay các dự án rủi ro cao.

Mặt khác, cũng không nên mặc định rằng tín dụng tăng đồng nghĩa thị trường bất động sản đã phục hồi hoàn toàn. Điều quan trọng hơn nằm ở chất lượng của dòng vốn. Một khoản vay dành cho dự án đã hoàn thiện pháp lý, có nhu cầu ở thực và khả năng bán hàng khác hoàn toàn khoản vay dành cho dự án còn vướng pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá.

Sự thay đổi trong cơ cấu tín dụng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực hơn về pháp lý, nguồn cung và tiến độ triển khai dự án.

Khi các dự án được tháo gỡ vướng mắc, nhu cầu vốn để hoàn thiện, phát triển và đưa sản phẩm ra thị trường sẽ tăng lên. Đồng thời, nếu thanh khoản cải thiện, nhu cầu vay mua nhà của người dân cũng có thể trở thành động lực quan trọng cho tín dụng bán lẻ. Đây chính là cơ sở để một số ngân hàng bắt đầu mở rộng khẩu vị sau thời gian dài thận trọng.