Đã khoảng gần một thập kỷ, cái tên Khoa “khàn” gần như vắng bóng khỏi tâm điểm của thị trường bất động sản. Trước quãng lặng ấy, ông từng là một nhân vật khá đặc biệt của giới địa ốc, xuất hiện phía sau nhiều dự án lớn tại cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Biệt danh “Khoa khàn” bắt nguồn từ chất giọng đặc trưng. Ông còn được giới bất động sản gọi là “Khoa Keangnam”, do từng tham gia sâu vào hoạt động mua bán, giao dịch tại Tổ hợp Keangnam Landmark Tower trong giai đoạn 2007-2009, khi giữ vai trò trợ lý Chủ tịch Công ty Keangnam Vina - chủ đầu tư dự án. Đây cũng được xem là giai đoạn ông tích lũy kinh nghiệm và các mối quan hệ trong lĩnh vực đầu tư tài chính, trước khi bước ra xây dựng hệ sinh thái kinh doanh của riêng mình.

Năm 2006, ông Trần Đăng Khoa cùng một số đối tác thành lập CTCP Đầu tư Mai Linh. Doanh nghiệp nhanh chóng tạo dấu ấn với dự án Golden Palace tại Mễ Trì, Hà Nội. Dự án được phát triển trên khu đất gần 2 ha, gồm ba tòa tháp cao 30 tầng, khoảng 1.000 căn hộ cùng khối thương mại và văn phòng. Thời điểm đó, Golden Palace là một trong những dự án căn hộ cao cấp gây chú ý bậc nhất tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Dù là người đứng sau doanh nghiệp, ông Khoa lại khá kín tiếng trước truyền thông. Hoạt động điều hành và giao tiếp với báo chí của Mai Linh phần lớn do vợ ông, bà Nguyễn Thị Minh Hồng đảm nhiệm. Chính sự “lặng lẽ” này khiến hình ảnh của Khoa “khàn” trên thị trường có phần khác biệt, ông xuất hiện trong những thương vụ lớn nhưng hiếm khi trực tiếp xuất hiện trước công chúng.

Năm 2011, ông cùng các đối tác thành lập CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Thời điểm thành lập, Đại Quang Minh có vốn điều lệ khoảng 4.200 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông sáng lập gồm ông Trần Đăng Khoa sở hữu 17,5%, CTCP Đầu tư Mai Linh nắm 37,5% và THACO sở hữu 45%. Ông Khoa giữ chức Chủ tịch HĐQT, còn ông Trần Bá Dương đảm nhiệm vai trò Tổng giám đốc.

Đây là bước ngoặt quan trọng trong sự nghiệp của doanh nhân sinh năm 1970. Nếu Mai Linh đưa tên tuổi Khoa “khàn” vào thị trường bất động sản Hà Nội, thì Đại Quang Minh đưa ông đến với một cơ hội lớn hơn nhưng không kém phần thử thách, đó là phát triển đồng thời hạ tầng và đô thị.

Ngay từ những năm đầu thành lập, Đại Quang Minh đã trở thành một trong những nhà đầu tư tiên phong tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Doanh nghiệp theo đuổi các dự án hạ tầng giao thông, khu đô thị và những dự án BT có quy mô lớn. Khi đó, hướng đi của Đại Quang Minh khá khác biệt so với nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng thời. Thay vì chỉ tập trung phát triển một dự án nhà ở, doanh nghiệp tham gia vào cả phần hạ tầng, sau đó phát triển quỹ đất và các khu đô thị gắn với hệ thống hạ tầng ấy. Đây chính là một kinh nghiệm khá nổi bật khi nhìn vào vai trò của Đại Quang Minh trong Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng hiện nay.

Nhưng hành trình của Khoa “khàn” tại Đại Quang Minh không kéo dài quá lâu. Đến tháng 6/2016, cơ cấu cổ đông của Đại Quang Minh thay đổi mạnh. THACO nâng tỷ lệ sở hữu từ 45% lên 90%; CTCP Đầu tư Mai Linh thoái toàn bộ 37,5%; trong khi ông Trần Đăng Khoa giảm tỷ lệ sở hữu từ 17,5% xuống còn 5%. Ông Trần Bá Dương sau đó trở thành nhân vật trung tâm tại Đại Quang Minh, thay ông Khoa ở vị trí Chủ tịch HĐQT.

Với Khoa “khàn”, đây có thể xem là điểm kết thúc của một giai đoạn kéo dài khoảng 5 năm kể từ khi Đại Quang Minh được thành lập. Nhưng việc rút khỏi Đại Quang Minh không phải một động thái đơn lẻ. Trong những năm sau đó, ông Khoa và nhóm doanh nghiệp liên quan tiếp tục thu hẹp sự hiện diện tại nhiều dự án bất động sản.

Năm 2014, ông Khoa bán 99% vốn tại CTCP Bất động sản Hồng Ngân. Doanh nghiệp này từng là chủ đầu tư dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh tại Cầu Diễn, Hà Nội, với diện tích khoảng 17,6 ha và tổng mức đầu tư được công bố khoảng 7.900 tỷ đồng. Hồng Ngân đồng thời liên quan tới dự án BT công viên - hồ điều hòa khu vực Mai Dịch với vốn đầu tư khoảng 975 tỷ đồng. Đây là một thương vụ thu hút khá nhiều ánh nhìn bởi nó diễn ra trong tình hình nhóm doanh nghiệp của ông Khoa từng mở rộng tương đối nhanh tại thị trường bất động sản Hà Nội.

Sau đó, quá trình rút vốn tiếp tục diễn ra. Năm 2016, ông Khoa cùng nhóm cổ đông Mai Linh giảm mạnh sở hữu tại Đại Quang Minh. Năm 2017, vợ chồng ông thoái hết vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Cường. Cũng trong năm này, nhóm Mai Linh rút khỏi CTCP Đầu tư Thương mại Hà Nội Xanh, doanh nghiệp gắn với một dự án bất động sản tại khu vực Hồ Tây. Đến năm 2018, vợ chồng ông tiếp tục thoái vốn khỏi Công ty TNHH Bất động sản và Thương mại Hồng Phúc Quang, chủ đầu tư khách sạn Senla Boutique tại TP.HCM.

Những động thái liên tiếp khiến hình ảnh Khoa “khàn” ngày càng trở nên khép kín. Từ một doanh nhân từng xuất hiện ở nhiều dự án lớn, ông dần rút khỏi các vị trí điều hành và những khoản đầu tư công khai. Một số bài viết thời điểm đó thậm chí đặt câu hỏi về việc ông đang làm gì, ở đâu sau khi thoái vốn khỏi hàng loạt doanh nghiệp.

Nhưng điều gây chú ý là ông không biến mất khỏi thương trường theo nghĩa tuyệt đối, ông chỉ là không còn đứng ở vị trí dễ quan sát.

Đó là một khác biệt quan trọng, bởi trong bất động sản, việc một doanh nhân ít xuất hiện trước truyền thông không đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh đã chấm dứt. Đặc biệt với những người từng xây dựng mạng lưới doanh nghiệp và đầu tư từ nhiều năm trước, dấu vết sở hữu, quan hệ đối tác và những tài sản đã tích lũy vẫn có thể tạo ra một nền tảng để họ quay trở lại khi xuất hiện cơ hội phù hợp.

Và sự trở lại ấy cuối cùng cũng xuất hiện. Sau nhiều năm gần như không còn giữ vị trí trung tâm trên thị trường, ông Trần Đăng Khoa bất ngờ trở lại ghế Chủ tịch HĐQT Đại Quang Minh. Điểm đặc biệt nằm ở chỗ đây chính là doanh nghiệp mà ông từng tham gia sáng lập và từng giữ vị trí Chủ tịch trong những năm đầu.

Theo các thông tin được công bố trên truyền thông, ông Khoa trở lại giữa lúc Đại Quang Minh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, cùng trọng tâm ngày càng nghiêng về các dự án hạ tầng, đô thị và công nghiệp quy mô lớn. Và dường như ngay sau màn tái xuất ấy, cái tên Trần Đăng Khoa lại xuất hiện trong một câu chuyện có quy mô chưa từng có trong sự nghiệp của ông, đó là Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Ban đầu, dự án được nhắc tới với tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng. Sau quá trình rà soát, quy mô tổng mức đầu tư sơ bộ hiện được xác định khoảng 736.963 tỷ đồng. Đại Quang Minh được xác định là doanh nghiệp đại diện liên danh nhà đầu tư gồm Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát. Và ông Trần Đăng Khoa là người đứng ở vị trí đại diện cho liên danh. Sự trùng hợp về thời điểm khiến màn tái xuất này trở nên rất đáng được quan tâm. Bởi nếu lần đầu ông Khoa bước vào Đại Quang Minh là câu chuyện của một doanh nhân bất động sản cùng những cộng sự xây dựng một doanh nghiệp mới, thì lần trở lại này diễn ra ở một cấp độ hoàn toàn khác.

Đây không còn là câu chuyện về một khu đô thị vài chục hecta, hay là về một dự án căn hộ, cũng không chỉ là một dự án giao thông thường thấy. Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng là một tổ hợp hạ tầng - đô thị - cảnh quan có phạm vi nghiên cứu hơn 11.400 ha, gồm nhiều dự án thành phần, liên quan tới khoảng 87.000 hộ dân và được triển khai theo lộ trình kéo dài đến năm 2038. Đằng sau con số gần 737.000 tỷ đồng là một cấu trúc tài chính, đất đai, quy hoạch và giải phóng mặt bằng đầy phức tạp chưa từng có đối với những dự án mà ông Khoa từng tham gia.

Nhìn lại hành trình của Khoa “khàn”, có thể thấy một quỹ đạo khá rõ: từ hoạt động đầu tư bất động sản tại Hà Nội, tham gia các thương vụ lớn, xây dựng Mai Linh, bước sang Đại Quang Minh và Thủ Thiêm, rồi rút dần khỏi các khoản đầu tư trong giai đoạn 2014-2018. Gần một thập kỷ sau, ông xuất hiện trở lại ở chính Đại Quang Minh. Nhưng doanh nghiệp mà ông quay lại không còn là Đại Quang Minh của năm 2011. Và thị trường mà ông đối diện cũng không còn là thị trường bất động sản của giai đoạn trước.

Nếu trước đây bài toán là tìm quỹ đất, phát triển dự án và xây dựng hạ tầng cho một khu đô thị mới, thì hiện tại vấn đề đặt ra năm ở tổ chức một hệ thống nguồn lực khổng lồ. Bao gồm vốn, tín dụng, đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thi công,.... Đặc biệt, quy mô vốn của dự án khiến vai trò của người đứng đầu không thể chỉ được nhìn dưới góc độ một nhà phát triển bất động sản.

Đây là câu hỏi về năng lực điều phối một hệ sinh thái đầu tư. Liên danh có vốn góp khoảng 110.545 tỷ đồng, trong khi tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án lên tới 736.963 tỷ đồng. Phần vốn còn lại phải được huy động từ các nguồn hợp pháp khác. Nói cách khác, đáp án mà Khoa “khàn” phải tìm lần này không chỉ là làm thế nào để xây dựng một công trình. Đó là làm thế nào để biến cam kết vốn thành dòng tiền, dòng tiền thành công trường, công trường thành hạ tầng, hạ tầng thành quỹ đất và cuối cùng biến quỹ đất thành một cấu trúc đô thị có khả năng tạo ra giá trị. Đó là một vòng tuần hoàn dài hơn một chu kỳ bất động sản thông thường.

Vì vậy, sự trở lại của Trần Đăng Khoa có thể gây chú ý trên phương diện nhân sự, nhưng ý nghĩa thực sự của nó sẽ chỉ được kiểm chứng trong quá trình triển khai dự án. Ông từng có kinh nghiệm với các dự án BT, Đại Quang Minh từng có kinh nghiệm phát triển hạ tầng gắn với đô thị tại Thủ Thiêm; THACO và Hòa Phát đều là những doanh nghiệp có quy mô lớn, năng lực tài chính và nền tảng sản xuất đáng kể.  Dù vậy, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng vẫn là một biến số khác. Quy mô dự án lớn hơn, phạm vi tác động rộng hơn, số lượng người dân liên quan lớn hơn, cùng cấu trúc nguồn vốn phức tạp và thời gian thực hiện dài hơi hơn. Nhất là dự án phụ thuộc vào sự đồng bộ của nhiều mắt xích mà không một doanh nghiệp đơn lẻ nào có thể tự mình quyết định. Bởi vậy, nếu lần tái xuất trước đây của Khoa “khàn” được đánh dấu bằng việc ông bước vào một thị trường bất động sản đang tăng trưởng mạnh, thì lần trở lại này có thể là một phép thử về năng lực tổ chức và thực thi ở quy mô hạ tầng đô thị quốc gia.

736.963 tỷ đồng – con số này không chỉ cho thấy quy mô chưa từng có của Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, mà còn đặt ra một bài toán tài chính rất lớn đối với liên danh Đại Quang Minh – THACO – Hòa Phát. Rằng làm thế nào để huy động, giải ngân và thu hồi dòng vốn trong một dự án kéo dài tới năm 2038?

Theo chủ trương đầu tư được HĐND Thành phố Hà Nội thông qua tháng 5/2026, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 736.963 tỷ đồng, tương đương hơn 28 tỷ USD, triển khai trên quy mô khoảng 11.418 ha. Dự án được thực hiện từ năm 2026 đến 2038, trong đó giai đoạn 2026-2030 ưu tiên các hạng mục hạ tầng chính, kè và chỉnh trị sông, một số công viên, khu đô thị định cư và các dự án giải phóng mặt bằng. 

Nhìn vào con số gần 737.000 tỷ đồng ấy, quy mô vốn là điều phải lưu ý đầu tiên. Nếu bóc tách cấu trúc tài chính, một khoảng cách đáng kể lập tức xuất hiện. Theo phương án tài chính, vốn góp của liên danh nhà đầu tư Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát là 110.545 tỷ đồng, trong khi 626.418 tỷ đồng còn lại là vốn huy động hợp pháp khác. Như vậy, vốn góp trực tiếp chỉ tương đương khoảng 15% tổng mức đầu tư, còn khoảng 85% nguồn lực phải được huy động từ bên ngoài. Đây có thể xem là một trong những phép thử quan trọng nhất đối với khả năng triển khai thực chất của dự án.

Với những dự án thông thường, năng lực tài chính của nhà đầu tư có thể được nhìn qua vốn chủ sở hữu, khả năng vay nợ hoặc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Thế nhưng với một dự án có tổng mức đầu tư gần 737.000 tỷ đồng, cách tiếp cận đó chưa đủ. Điều quan trọng hơn là cấu trúc nguồn vốn được thiết kế như thế nào, vốn được huy động ở thời điểm nào, giải ngân theo những dự án thành phần ra sao và nguồn tiền hoàn trả cho các khoản huy động sẽ đến từ đâu.

Con số 626.418 tỷ đồng không phải là khoản tiền mà liên danh phải huy động một lần ngay từ đầu. Dự án được phân kỳ trong hơn một thập kỷ, vì vậy nhu cầu vốn cũng sẽ được phân bổ theo tiến độ. Tuy nhiên, chính thời gian kéo dài này lại đặt ra một trở ngại khác, đó là khả năng duy trì nguồn vốn ổn định trong nhiều chu kỳ kinh tế, lãi suất và thị trường bất động sản khác nhau.

Theo quyết định lựa chọn nhà đầu tư, VietinBank - Chi nhánh Hà Nội và Vietcombank - Chi nhánh Hà Nội có trách nhiệm bảo đảm nguồn vốn huy động hoặc làm đầu mối cung cấp tài chính cùng các tổ chức tín dụng khác để bảo đảm nguồn vốn thực hiện dự án. Đây là một tín hiệu tích cực đối với dự án, bởi sự tham gia của các ngân hàng lớn có thể giúp tăng khả năng thu xếp vốn cho những cấu phần cần nguồn lực lớn. Song, cần phân biệt giữa cam kết hoặc cơ chế thu xếp vốn với dòng tiền thực tế đã được giải ngân. Một dự án có thể có phương án huy động vốn, có ngân hàng tham gia thu xếp và có các cam kết tín dụng, nhưng để biến những cam kết đó thành tiền trên công trường vẫn cần hàng loạt điều kiện đi kèm: pháp lý dự án, tiến độ giải phóng mặt bằng, dự toán,...cùng khả năng triển khai các dự án thành phần.

Nói cách khác, nguồn vốn phải đi cùng tiến độ. Nếu thủ tục chậm thì vốn chưa thể giải ngân. Nếu mặt bằng chưa sẵn sàng, vốn cũng không thể chuyển hóa thành khối lượng xây dựng. Và nếu các khu đất đối ứng chưa đủ điều kiện phát triển, chuỗi dòng tiền phía sau cũng có thể bị kéo dài. Đây chính là khoảng cách giữa một dự án có phương án tài chính và một dự án có dòng tiền thực tế.

Một điểm đặc biệt của dự án nằm ở cơ chế đối tác công tư (PPP), theo phương thức BT. Theo phương án được Hà Nội công bố, quỹ đất thanh toán dự kiến khoảng 2.655,8 ha, được bố trí tại các khu đất phát triển đô thị nằm trong phạm vi dự án; phần quỹ đất còn lại sẽ tiếp tục được rà soát, xác định từ một số quỹ đất thu hồi của các dự án chậm triển khai và quỹ đất dự kiến thanh toán cho các dự án BT trên địa bàn thành phố. Đây là điểm rất quan trọng nếu muốn hiểu cỗ máy tài chính phía sau dự án.

Về nguyên tắc, nhà đầu tư thực hiện các công trình hạ tầng theo hợp đồng BT, sau đó được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất hoặc tài sản theo cơ chế được phê duyệt. Điều này tạo ra một chuỗi giá trị: vốn huy động → xây dựng hạ tầng → hình thành giá trị quỹ đất → phát triển đô thị → tạo dòng tiền → tái đầu tư và thực hiện các cấu phần tiếp theo.

Nhưng chuỗi này chỉ vận hành trơn tru khi các mắt xích được kích hoạt đúng thời điểm. Nếu hạ tầng hoàn thành nhưng quỹ đất chưa đủ điều kiện khai thác, dòng tiền của nhà đầu tư có thể bị kéo dài. Mặt khác, nếu quỹ đất được đưa vào phát triển nhưng hạ tầng, quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng chưa đồng bộ, khả năng hấp thụ sản phẩm cũng có thể bị ảnh hưởng. Vì vậy, quỹ đất đối ứng không đơn thuần là tài sản thanh toán mà còn là một bộ phận quan trọng trong bài toán dòng tiền dài hạn của dự án. Hà Nội cũng cho biết việc quản lý, sử dụng quỹ đất thanh toán phải bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả và phòng ngừa thất thoát, lãng phí tài sản công. 

Không chỉ vậy, 110.545 tỷ đồng vốn góp của liên danh không đồng nghĩa cả ba doanh nghiệp (gồm Đại Quang Minh, THACO và Hòa Phát, trong đó Đại Quang Minh là đại diện liên danh) sẽ phải tự mình gánh toàn bộ phần vốn chủ sở hữu trong một thời điểm. 

Cấu trúc này cho phép mỗi thành viên phát huy thế mạnh riêng: Đại Quang Minh có kinh nghiệm phát triển hạ tầng và đô thị; THACO có năng lực công nghiệp, sản xuất và tổ chức các dự án quy mô lớn; Hòa Phát sở hữu nền tảng công nghiệp, vật liệu và năng lực tài chính đáng kể.

Nhưng một liên danh lớn không tự động tương đương với một cấu trúc vốn hoàn chỉnh. Thách thức nằm ở việc biến năng lực riêng của từng doanh nghiệp thành một cơ chế tài chính thống nhất, trong đó trách nhiệm góp vốn, huy động vốn, bảo lãnh, phân bổ dòng tiền và xử lý rủi ro phải được thiết kế đủ chặt để dự án có thể vận hành trong thời gian dài.

Đặc biệt, với một dự án kéo dài tới 2038, rủi ro không chỉ đến từ lãi suất. Đó còn có thể là biến động giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng, tỷ giá, điều kiện tín dụng, sức hấp thụ bất động sản, thay đổi chính sách đất đai, tốc độ tăng trưởng kinh tế và khả năng điều chỉnh quy hoạch trong quá trình triển khai. Một cấu trúc tài chính đủ mạnh vì thế không chỉ cần “đủ vốn”, mà phải có khả năng chống chịu trước biến động.

Theo kế hoạch, dự án được triển khai trong giai đoạn 2026-2038. Trong đó, giai đoạn 2026-2030 tập trung vào những hạng mục nền tảng như trục đại lộ, công trình kè và chỉnh trị sông, một số công viên, khu đô thị định cư và giải phóng mặt bằng. Giai đoạn 2030-2038 tiếp tục hoàn thiện các dự án thành phần còn lại.

Điều này cho thấy dự án không thể được đánh giá chỉ bằng câu hỏi “bao giờ khởi công”. Quan trọng hơn là khởi công hạng mục nào, hoàn thành bao nhiêu kilomet đường, bao nhiêu diện tích mặt bằng được bàn giao, bao nhiêu vốn được giải ngân và bao nhiêu dự án thành phần có thể chuyển sang giai đoạn khai thác. Một dự án kéo dài 12 năm cũng cần một cơ chế phân kỳ đầu tư đủ linh hoạt. Nếu nguồn vốn được giải ngân theo từng giai đoạn, các hạng mục có khả năng tạo giá trị sớm sẽ trở thành nền tảng cho những giai đoạn tiếp theo. Ngược lại, nếu nhiều cấu phần lớn phải triển khai đồng thời trong khi nguồn vốn chưa được giải ngân tương ứng, áp lực tài chính sẽ gia tăng. Do đó, khả năng phân kỳ dự án sẽ quan trọng không kém khả năng huy động vốn.

(Trong phần tiếp theo, chúng tôi sẽ đi sâu hơn vào khả năng triển khai thực tế của dự án: Liệu quy mô gần 737.000 tỷ đồng có đủ sức chuyển hóa thành một đại công trường thực sự bên sông Hồng? Mời quý độc giả đón đọc!)