Thời gian qua, thanh khoản trên thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến nhà đầu tư có phần run tay.
 |
| Trên thị trường xuất hiện hiện tượng bất động sản thanh lý bán đi, bán lại nhiều lần, thậm chí giảm giá từ vài trăm triệu cho đến cả tỷ nhưng cũng khó có thể tìm được người mua. |
Xét về nhu cầu tìm kiếm nhà đất, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua tuy giảm so với các đợt cao điểm đầu năm nhưng lượt truy cập trang để tìm kiếm nhà đất vẫn rất lớn. Với các loại hình như căn hộ, nhà mặt phố, biệt thự, lượt quan tâm vẫn tăng trung bình từ 7-14% so với cùng kỳ.
Riêng thị trường TP.HCM, lượt quan tâm BĐS tăng đến 26%, tăng mạnh nhất là với loại hình biệt thự, nhà phố và đất nền với mức tăng làn lượt là 27%, 38% và 12%. Dù sự quan tâm dành cho nhà đất vẫn tăng nhưng tỷ lệ chốt hợp đồng thành công lại đang khá thấp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, làn sóng rao bán nhà đất có thể sẽ còn tăng trong các tháng tới đây khi thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất là 1-2 năm để tái cấu trúc và hồi phục. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 nên thời gian tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản với giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư có tài chính vững vàng có thể xem xét nắm giữ BĐS lúc này để khai thác và tích lũy sẽ có lợi trong dài hạn.
Bên cạnh đó, ông Tuấn cho rằng, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đưa ra đầu tiên khi quyết định xuống tiền mua BĐS thay vì đề cao yếu tố lợi nhuận ngắn hạn. Tốt nhất nhà đầu tư nên chọn các BĐS vừa có thể khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì nhà đầu tư tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vì lãi suất đang tăng, không mua theo số đông, cảm tính. Và nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì phải nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền.
Trước tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Theo đó, ngân hàng cần hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với doanh nghiệp, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ...
Những yếu tố chi phối thị trường bất động sản 2023
Mặc dù thị trường bất động sản đang có nhiều khó khăn nhưng không ít chuyên gia cho rằng, một số yếu tố nền tảng của Việt Nam đang được giữ ở mức tốt, tiêu chuẩn sống cao hơn. Tất cả đã và đang là điểm sáng để kỳ vọng vào thị trường bất động sản thời gian tới.
 |
| Nhiều bài toán hóc búa đặt ra cho thị trường bất động sản giai đoạn 2023. |
Trong đó, điều kiện kinh tế như tỷ lệ việc làm, xu hướng tăng lương và niềm tin của người tiêu dùng đều có ảnh hưởng rất lớn.
Tác động của tình hình việc làm lên thị trường bất động sản rất dễ hiểu vì chỉ những người có việc làm, kiếm được nhiều tiền và có nguồn thu nhập ổn định mới đủ khả năng mua bất động sản, từ đó thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường. Trong khi đó, nếu tỷ lệ thất nghiệp đạt đến mức rất cao, thì người dân sẽ không thể hoặc khó mua được nhà vì không đáp ứng đủ các điều kiện cho vay.
Các xu hướng về tiền lương cũng có ảnh hưởng rất lớn trong môi trường hiện tại, khi mà lạm phát cao đáng kể và chi phí sinh hoạt đang tăng với tốc độ nhanh chóng. Chi phí sinh hoạt được coi là một điều kiện quan trọng khi các ngân hàng và tổ chức tín dụng đánh giá khả năng thanh toán khoản vay của khách hàng. Vì vậy, nếu tiền lương của bạn không theo kịp với mức tăng chi phí sinh hoạt, thì khả năng hồ sơ vay của bạn được duyệt sẽ thấp. Điều này kéo theo nhu cầu mua bất động sản xuống thấp và làm giảm tính thanh khoản của thị trường.
Kết hợp cả hai vấn đề nêu trên sẽ tạo ra niềm tin của người tiêu dùng. Nếu người dân lo ngại về các điều kiện kinh tế trong suốt 12 đến 24 tháng tới hay một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản, thì những khách hàng tiềm năng có thể ngừng mua bất động sản do tâm lý sợ mua một tài sản đang sụt giá.
Thứ hai là tình trạng cung và cầu nhà ở cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo lý thuyết, nếu có nhiều nhà cần bán hơn số người muốn mua, thì nguồn cung sẽ dư thừa và giá rẻ hơn. Khi điều này xảy ra ở quy mô lớn, nó dẫn đến một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản. Ngược lại, khi có nhiều người mua hơn số lượng nhà có sẵn thì giá của bất động sản thường sẽ tăng.
Dẫu vậy, cần lưu ý rằng cán cân cung – cầu vẫn là một vấn đề mang tính địa phương, vì chính phủ mỗi nước thường có những đối sách khác nhau để cân bằng cục diện.
Thứ 3 là lãi suất, vấn đề này ảnh hưởng đến số tiền bạn sẽ phải trả để vay thế chấp mua nhà. Khi lãi suất tăng, các khoản hoàn trả cũng tăng theo, từ đó làm giảm khả năng đi vay của người mua nhà.
Trong điều kiện thị trường hiện nay, nhiều ngân hàng trung ương có xu hướng tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát ở mức hiện tại và tốt nhất là giảm lạm phát. Họ hiểu rằng việc tăng lãi suất sẽ làm giảm lượng tiền mà mọi người sẽ phải chi tiêu và làm chậm lại đà tăng nóng của nền kinh tế, từ đó giảm mức độ lạm phát.
Những ngân hàng và tổ chức tín dụng có kinh nghiệm thường tìm cách hỗ trợ người mua nhà để thúc đẩy hoạt động cho vay, nhưng lãi suất tăng vẫn khiến nhiều người đi vay gặp khó.
Thứ 4 là chính sách và pháp luật, theo đó, các chính sách và quy định do chính phủ đặt ra có vai trò điều hướng thị trường bất động sản. Các chính phủ thường có xu hướng thúc đẩy sự phát triển của thị trường khi kinh tế chậm lại để làm động lực cho sự tăng trưởng. Tuy nhiên, khi kinh tế ổn định, họ lại cố gắng duy trì giá nhà ở mức phải chăng thông qua nhiều chính sách tài khóa, thuế và bất động sản để nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà hơn.
Một trong những cách mà nhiều chính phủ sử dụng là đánh thuế vào đầu tư bất động sản. Nếu có nhiều khoản khấu trừ khiến đầu tư bất động sản trở nên hiệu quả trong việc tích trữ tài sản thì nhiều người mua sẽ tham gia vào thị trường, khiến giá cả tăng lên. Trong trường hợp ngược lại, chính phủ đánh thuế cao đối với căn nhà thứ 2 trở lên để tránh đầu cơ sẽ khiến tâm lý nhà đầu tư đi xuống.
Một cách khác mà các chính phủ có thể tác động đến thị trường nhà ở là tăng quỹ đất thông qua các quy hoạch và giảm các rào cản về thủ tục hành chính, từ đó khuyến khích các nhà phát triển xây dựng thêm nhiều dự án mới để gia tăng nguồn cung và giảm giá nhà.
Thứ 5 là tình trạng biến đổi khí hậu khi thiên tai có thể tàn phá thị trường nhà đất chỉ sau một đêm. Nếu một khu vực đông dân cư phải chịu một thiên tai gây ra thiệt hại đáng kể cho nhiều ngôi nhà, thị trường bất động sản tại nơi đó chắc chắn sẽ suy giảm.
Khi thiên tai xảy ra, nó nhắc nhở mọi người về mức độ nguy hiểm khi sống tại một khu vực nhất định. Điều này có thể khiến nhiều người rời khỏi nơi sinh sống, tạo ra nguồn cung đáng kể để giao dịch và làm giảm giá trị của các căn nhà.
Tuy nhiên, đây không phải là một yếu tố luôn đúng. Có nhiều địa điểm đặc biệt như Florida, dù thường xuyên phải hứng chịu thiên tai nhưng mọi người lại thích sống ở đây đến mức thị trường bất động sản vẫn hết sức sôi động.
Trong bối cảnh của năm 2023, biến đổi khí hậu sẽ trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có các tiêu chuẩn về phát triển bền vững mà nhiều chính phủ và doanh nghiệp đang theo đuổi.
