Đất dịch vụ vùng ven Hà Hội có thực sự tăng như tin đồn?

Giao dịch lẻ tẻ trên thị trường

Từ giữa năm 2022 thị trường bất động sản đã chứng kiến cuộc suy thoái cực lớn, sau khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt hoạt động kiểm soát tín dụng đã tác động rất lớn đến những phân khúc nặng tính đầu cơ, trong đó có đất dịch vụ. Điều này đã khiến cho sự sôi sục, nóng sốt trước đó biến mất nhường chỗ cho sự ảm đạm trên thị trường.

Đất dịch vụ còn được gọi là đất thương mại thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, những loại đất này sẽ phù hợp với hoạt động kinh doanh, buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng dự án. Vì thế, mục đích của đất dịch vụ chính là sử dụng để đầu tư, kinh doanh, buôn bán. Do đó, ngay khi thị trường rơi vào khủng hoảng thì đất dịch vụ đã trở nên vô cùng trầm lắng, không có giao dịch.

Theo khảo sát thực thực tế đối với thị trường đất dịch vụ Hà Nội trong đầu năm 2024 trầm lắng hơn rất nhiều so với thời điểm sốt đất trong giai đoạn 2020-2021. So với thời điểm cùng kỳ năm 2023 mặt bằng giá không giảm mạnh cũng không tăng mạnh mà duy trì được mức đi ngang từ giữa năm 2023 đến hiện tại. Tuy nhiên, so với thời kỳ đỉnh cao thì giá đất dịch vụ đã giảm từ 10-15%.

Đất dịch vụ vùng ven Hà Nội không hề sôi động như tin đồn được tung ra trên thị trường thời gian qua. (Ảnh minh họa)

Cụ thể tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở xã Lại Yên với các lô mặt tiền rộng 4-5m, đường rộng 12m thì mức giá vẫn tương đối cao từ 60-75 triệu đồng/m2. Còn những lô đường rộng 36m thì giá rơi vào khoảng 90-95 triệu đồng/m2. Đối với những lô đất ở mặt đường đôi 40m2, giá đất dịch vụ tại đây dao động từ 120-140 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ An Thượng với những lô đường 11m và 13m, giá bán đang rơi vào khoảng 80-90 triệu đồng/m2. Còn những lô đất nằm ở vị trí 4 làn đường thì mức giá đều từ 135 triệu đồng/m2 trở lên. Đất dịch vụ Kim Chung - Di Trạch với mặt đường 33m, đang được rao bán với giá từ 140-155 triệu đồng/m2. Đối với những lô đất phía trong, đường nhỏ hơn thì giá cũng dao động từ 80-90 triệu đồng/m2.

Tại quận Hà Đông, giá đất dịch vụ cũng vẫn duy trì ở mức tương đối cao, đất dịch vụ khu Yên Nghĩa đang được chào bán trên thị trường là từ 115 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Dương Nội, cạnh đường Lê Trọng Tấn chạy thẳng lên Thiên Đường Bảo Sơn cũng được chào bán với mức giá từ 140 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Đồng Đế, gần Aeon Mall Hà Đông cũng được rao bán ở mức cao từ 130 triệu đồng/m2.

Mặc dù thời điểm hiện tại đất dịch vụ khá trầm lắng so với thời điểm sốt đất nhưng từ sau Tết Nguyên đán, do lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng tiếp tục sụt giảm khiến cho nhiều nhà đầu tư chuyển hướng nhắm đến phân khúc bất động sản đất dịch vụ. Trên thực tế các môi giới đã tiếp nhiều khách hàng hơn so với thời điểm trước đây. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công trên các sàn giao dịch vẫn chưa tăng bật trở lại và khá trầm lắng mang tính chất duy trì trên thị trường.

Một môi giới bán đất dịch vụ tại Hoài Đức chia sẻ thời điểm sau Tết do lãi suất ngân hàng hạ xuống thấp nên số lượng nhà đầu tư quan tâm đến đất dịch vụ đã tăng nhẹ so với năm ngoái. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư vẫn đang cân nhắc, xem xét chứ chưa mạnh dạn xuống tiền. Vì thế, tình hình chung của thị trường được đánh giá là vẫn tương đối trầm lắng so với trước đây.

Một môi giới kiêm nhà đầu tư bất động sản thổ cư phía Tây Hà Nội cũng cho biết thêm, thời điểm hiện tại đất dịch vụ đang duy trì mức giá dưới 100 triệu đồng/m2, chủ yếu nằm ở những vị trí vắng vẻ, dân cư thưa thớt nên ngay cả khi cơ sở hạ tầng giao thông đã được hoàn thiện thì vẫn vắng người quan tâm và chưa thể đưa vào kinh doanh. Những sản phẩm này đang bị bỏ không cỏ mọc um tùm mà không có người mua. Đối với những lô đất sở hữu vị trí đắc địa có thể vào kinh doanh được ngay thì giá bán lại dao động từ 200 triệu đồng/m2 trở lên và rất hiếm người bán. Chính việc nguồn cung khan hiếm người bán “găm” hàng đã khiến cho phân khúc này bị đẩy giá lên cao.

Nhu cầu đang tập trung ở phân khúc nào trên thị trường?

Trên thực tế, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất đã khiến cho nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội mới. Tuy nhiên, không phải vì thế mà các nhà đầu tư xuống tiền bừa bãi, mối quan tâm của mọi người trên thị trường vẫn đang đổ dồn vào phân khúc căn hộ chung cư khi suốt năm qua thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng trong khi nguồn cầu lại quá lớn.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản tháng 1/2024 mức độ quan tâm đến hoạt động bán chung cư toàn quốc trong tháng 1/2024 đã tăng hơn 66% so với cùng kỳ năm 2023, lượng tin đăng bán trên các sàn giao dịch cũng tăng 46%. Trên thị trường thứ cấp giao dịch hết sức sôi động khi nguồn cung tương đối dồi dào, tuy nhiên mức giá bán chung cư ở thị trường thứ cấp cũng không rẻ hơn thị trường sơ cấp là mấy.

Chung cư vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhưng nguồn cung lại không đủ cầu nên giá sẽ vẫn được đẩy lên cao. (Ảnh: Zing)

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ về nhu cầu thị trường trong năm 2024 đối với mỗi loạt hình, các phân khúc như đất nền, đất dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng… vẫn không có sự đột phá về nguồn cầu, khi các nhà đầu tư vẫn còn giữ tâm lý đầu tư vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều hơn. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế gặp khó khăn trong suốt một thời gian dài khiến cho dòng tiền trên thị trường cũng giảm sút, hoạt

Theo ông Nguyễn Văn Đính nếu trước đó một số sản phẩm có tính đầu tư được nhiều người mua để cho thuê lại nhưng đến thời điểm hiện nay đã không thể đưa vào khai thác mà vẫn phải chờ tăng giá. Những sản phẩm này khiến các nhà đầu tư bị chôn vốn, không mang lại hiệu quả đầu tư như mong đợi.

Ông Đính nhận định, trong thời gian sắp tới lực cầu ở các sản phẩm như biệt thự, đất nền, nhà phố, bất động sản hạng sang… sẽ vẫn chưa thể tăng nhanh do giá thành cao, không thể đáp ứng được nhu cầu chi trả của đại bộ phận người dân. Nếu như muốn mua để chờ thời điểm đầu cơ thổi giá cũng sẽ rất khó, vì sắp tới đây khi các bộ luật mới sửa đổi được áp dụng sẽ siết chặt những tình trạng này xảy ra trên thị trường.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho biết thêm, lực cầu của thị trường sẽ vẫn tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Bởi lẽ đây là dòng sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu ở của người dân và giá trị bền vững. Vì thế, những doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ chuyển hướng tập trung vào những sản phẩm đó thì mới tăng được tính thanh khoản trên thị trường, khơi thông dòng tiền và mang lại hiệu quả kinh doanh cao./.