Đầu tư bất động sản 2026 chỉ sinh lời bền vững nếu đặt đúng “tọa độ chiến lược”

"Giá bất động sản khó có thể giảm dù ai cũng mong muốn"

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng

Năm 2025, vàng mang lại mức sinh lời lên tới khoảng 80%, trong khi không có kênh đầu tư nào khác đạt được tỷ lệ tương tự. Ngay cả bất động sản, một kênh đầu tư truyền thống cũng rất khó đạt mức lợi nhuận 30%, chứ chưa nói đến mức sinh lời như vàng. Vì vậy, theo tôi, nếu mục tiêu chính là lợi nhuận, nhà đầu tư không nên bán vàng để chuyển sang bất động sản, mà nên tiếp tục nắm giữ vàng.

Tuy nhiên, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào lợi nhuận, mà còn có những tiêu chí khác, đặc biệt là yếu tố an toàn. Nếu xét về độ an toàn dài hạn, bất động sản có thể an toàn hơn vàng. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, giá bất động sản rất khó giảm. Dù Chính phủ và xã hội đều mong muốn giá nhà đất hạ xuống để người dân dễ tiếp cận hơn, nhưng thực tế cho thấy điều đó khó xảy ra khi giá đất liên tục tăng, chi phí xây dựng leo thang và lãi suất có xu hướng nhích lên. 

Tôi cho rằng lãi suất trong năm nay sẽ tăng, và đây chính là một trong những yếu tố tiếp tục đẩy giá bất động sản đi lên. Tuy vậy, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức rất cao, khiến việc tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn trở nên khó khăn hơn. Ở thời điểm này, kiếm lời nhanh từ bất động sản không dễ. Dù vậy, về dài hạn, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực.

Với những nhà đầu tư đã nắm giữ vàng nên tiếp tục giữ vàng và không nên chuyển sang bất động sản ở thời điểm hiện tại. Ngược lại, với những người đang có tiền nhàn rỗi và chưa đầu tư vào kênh nào, bất động sản vẫn là một lựa chọn đáng cân nhắc cho mục tiêu dài hạn.

"Bất động sản là kênh giữ tiền an toàn nhờ tính hữu hạn của đất đai"

PGS.TS Ngô Trí Long, Chuyên gia Kinh tế

Mỗi kênh đầu tư đều mang trong mình những mục tiêu riêng biệt, trong đó vàng thường đóng vai trò là công cụ bảo hiểm và phòng ngừa rủi ro trọng yếu. Trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị thế giới có nhiều biến động bất ổn, nhà đầu tư thường có xu hướng tìm đến vàng như một nơi trú ẩn an toàn nhất. Tuy nhiên, một nguyên tắc sống còn khi tham gia vào bất kỳ thị trường nào là không nên chạy theo tin đồn hay tâm lý đám đông. Việc đầu tư cần dựa trên nền tảng nghiệp vụ, chuyên môn vững vàng hoặc phải thông qua sự tư vấn sát sao từ các chuyên gia.

Đối với thị trường chứng khoán, đây vốn là "hàn thử biểu" phản ánh sức khỏe của nền kinh tế. Khi kinh tế vĩ mô tăng trưởng hiệu quả, chứng khoán sẽ mang lại khả năng sinh lời nhanh, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải biết chọn lọc những doanh nghiệp có năng lực quản trị rủi ro tốt và giá trị thực chất.

Riêng với bất động sản, đây là kênh giữ tiền an toàn nhờ vào tính hữu hạn của đất đai trước nhu cầu ngày càng lớn của con người. Để thành công, nhà đầu tư cần tìm kiếm những bất động sản được ví như "hoa hậu", tức là những tài sản sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ về y tế, giáo dục và đảm bảo an ninh. Những tài sản này không chỉ có tính thanh khoản cao mà còn tạo ra dòng tiền bền vững, trái ngược hoàn toàn với những bất động sản rủi ro, pháp lý mập mờ thường có biên độ tăng trưởng rất thấp.

Vàng và bạc luôn là cặp bài trùng trong danh mục phòng vệ. Khi giá vàng được dự báo còn dư địa tăng trưởng lớn, nhà đầu tư không nên vội vã bán hết danh mục để chuyển sang các kênh khác vì sẽ làm mất đi lớp bảo vệ tài sản. Thay vào đó, chiến lược tối ưu là phân bổ lại tỷ trọng: chỉ nên chốt lời một phần khi tài sản đạt đến ngưỡng kỳ vọng hoặc tiệm cận đỉnh để tái đầu tư vào các bất động sản chất lượng cao. Điều này giúp vừa bảo toàn vốn, vừa tận dụng được khả năng sinh lời từ nhiều nguồn mà không vi phạm nguyên tắc "bỏ trứng vào một giỏ".

"Bất động sản 2026 chỉ sinh lời bền vững nếu đặt đúng “tọa độ" chiến lược”

PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ

Nếu nhìn trong tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng. Đặc biệt, sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá bất động sản sẽ xuất hiện những chuyển động mang tính phân hóa rõ rệt. Ở một số địa phương từng là thủ phủ cũ, giá có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò trung tâm.

Ngược lại, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm với đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, lại có dư địa tăng giá đáng kể. Điều này cho thấy, giá bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc rất lớn vào yếu tố vị trí, “tọa độ” phát triển và mức độ đầu tư hạ tầng, thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước.

Về dài hạn, tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng những tiêu chí ngày càng cao về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng tới mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững.

Chính vì vậy, hoạt động đầu tư bất động sản cần được đặt trong một tầm nhìn dài hơi, cân nhắc kỹ các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và xu hướng phát triển đô thị, thay vì chạy theo các thông tin đồn đoán ngắn hạn hay tâm lý FOMO trước những cơn “sóng” giá nhất thời.

Những tọa độ hấp dẫn nhất hiện nay đang nằm ở các khu vực có đột phá rõ rệt về hạ tầng hoặc thu hút được những dòng vốn quy mô lớn, mang tính dẫn dắt. Trường hợp Hưng Yên là một ví dụ điển hình. Sự xuất hiện của các tổ hợp thể thao tầm cỡ quốc tế cùng sự quan tâm từ những tập đoàn lớn, trong đó có cả các nhà đầu tư mang tầm vóc toàn cầu đang tạo ra một lực đẩy rất mạnh cho toàn khu vực.

Các đại đô thị không chỉ đơn thuần là dự án nhà ở, mà đã hiện thực hóa tầm nhìn kết nối vùng, khiến khoảng cách giữa Hưng Yên và trung tâm Hà Nội trở nên gần hơn bao giờ hết, thậm chí thuận tiện hơn so với nhiều khu vực ngoại vi truyền thống như Ba Vì.

Động lực tăng trưởng của bất động sản cũng gắn chặt với các cam kết đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm. Câu chuyện Cần Giờ là minh chứng rõ nét cho mối quan hệ này. Chỉ cần một tuyến metro kết nối trực tiếp từ Bến Thành hoặc một cây cầu liên thông sang Bà Rịa - Vũng Tàu được triển khai, toàn bộ cục diện thị trường tại Cần Giờ sẽ lập tức thay đổi. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn xuống còn khoảng mười lăm đến mười bảy phút, không gian đô thị của khu vực này sẽ được tái định vị, từ một vùng ven trở thành phần mở rộng có giá trị cao của trung tâm kinh tế TP.HCM.

Sự cần thiết phải phân định rõ giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Đầu tư dài hạn đòi hỏi tầm nhìn gắn với quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn thực, trong khi đầu cơ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và rất dễ bị đào thải khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc. Trong chu kỳ phát triển mới, bất động sản chỉ thực sự bền vững và sinh lời khi được đặt đúng vào những “tọa độ chiến lược” của sự dịch chuyển địa kinh tế và động lực đô thị.

"Các nhà đầu tư đang rời nội thành để tìm về các đại đô thị vùng ven"

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

 Năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ những nỗ lực tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. Với kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng, thị trường không chỉ sôi động ở các đô thị lớn mà còn lan tỏa mạnh mẽ đến các vùng kinh tế mới, tiêu biểu là khu vực Tây Nam Bộ. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ du lịch chính là ngòi nổ kích cầu cho các phân khúc bất động sản liên quan.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc nhà ở vẫn giữ vai trò trọng tâm nhờ sự quan tâm sát sao của Nhà nước. Đáng chú ý, chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những bước tiến vượt bậc với mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 và dự kiến sẽ đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt xa kế hoạch ban đầu.

Sự kết hợp giữa các chính sách khơi thông nguồn cung và mức tăng trưởng tín dụng duy trì ở ngưỡng 15% đang tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi, giúp các dự án chất lượng và các loại hình bất động sản từ công nghiệp đến bán lẻ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026.

Bức tranh bất động sản giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026 đang chứng kiến những bước ngoặt lớn nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đồng loạt khởi công hàng trăm dự án, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM hay mạng lưới đường sắt tốc độ cao kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội - Quảng Ninh, không chỉ đơn thuần là mở rộng đường sá mà còn đang trực tiếp tái định nghĩa lại dòng chảy của dòng vốn đầu tư.

Sự xuất hiện của những siêu dự án quy mô lớn như Cần Giờ, Olympic Hà Nội hay Hạ Long Xanh đang tạo ra sức hút mãnh liệt, hướng dòng tiền vào mô hình "đô thị nén" đồng bộ. Đây là những không gian sống hội tụ đầy đủ tiện ích từ hạ tầng, công nghệ cao cho đến các tiêu chuẩn khắt khe về xanh hóa. Thay vì những sản phẩm đơn lẻ, nhà đầu tư hiện nay đang ráo riết săn đón các đại đô thị có khả năng đáp ứng trọn vẹn chất lượng sống, vốn là phân khúc đánh đúng vào nhu cầu thực tế và bền vững của thị trường.

Đáng chú ý, một làn sóng dịch chuyển đang hình thành rõ nét khi các nhà đầu tư bắt đầu rời xa khu vực nội thành chật chội để tìm về các đô thị vùng ven như Bắc Ninh hay Ninh Bình. Lợi thế về cảnh quan thiên nhiên và chất lượng không khí trong lành tại đây đã trở thành thỏi nam châm mới, thu hút những người tìm kiếm sự cân bằng. Sự dịch chuyển này càng trở nên khả thi và mạnh mẽ hơn bao giờ hết khi Chính phủ đang dồn lực đầu tư hạ tầng kết nối, xóa nhòa khoảng cách giữa các vùng vệ tinh với lõi trung tâm Hà Nội hay TP.HCM, biến những vùng đất vốn được coi là xa xôi trở thành những tâm điểm đầu tư đầy hứa hẹn./.