HoREA cảnh báo nguy cơ giảm sức hút nhà ở xã hội nếu siết chuyển nhượng

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục đề xuất giữ quy định cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận.

Kiến nghị này được đưa ra khi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất điều chỉnh quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo đó, thay vì được bán lại theo cơ chế thị trường như quy định hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2023, người sở hữu sau thời hạn 5 năm chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng việc tiếp tục duy trì quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm là cần thiết, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua. Đây cũng là cách để người dân yên tâm hưởng trọn vẹn chính sách nhà ở xã hội một lần trong đời.

Theo hiệp hội, nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm không phải lúc nào cũng xuất phát từ mục đích đầu cơ, trục lợi. Người sở hữu có thể cần chuyển nơi ở do thay đổi công việc, hoàn cảnh gia đình hoặc phát sinh những tình huống bất khả kháng. Một số trường hợp có thu nhập tốt hơn cũng có nhu cầu chuyển sang căn nhà phù hợp với điều kiện mới.

Trong quá trình sở hữu, người mua nhà ở xã hội còn phải chi trả lãi vay ngân hàng, phí bảo trì căn hộ, lệ phí trước bạ và các khoản chi phí liên quan. Vì vậy, nếu sau 5 năm chỉ được bán lại theo giá gốc hoặc bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, người bán có thể chịu thiệt hại về tài chính.

HoREA cảnh báo việc hạn chế quyền chuyển nhượng còn có nguy cơ làm phát sinh giao dịch ngầm, bán chênh ngoài hợp đồng, gây khó khăn cho công tác quản lý và thất thu thuế. Chính sách này cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua, khiến sức hấp dẫn của nhà ở xã hội suy giảm, từ đó tác động đến sức mua và động lực tham gia phát triển dự án của doanh nghiệp.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung điều kiện cư trú đối với người đăng ký mua nhà ở xã hội. Cụ thể, người mua phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội. Trường hợp chưa có đăng ký thường trú, người mua phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương này.

Sau khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà đã mua để bảo đảm sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng thụ hưởng.

Hiệp hội cũng đề xuất giao công an cấp xã tham gia xác nhận điều kiện, đối tượng mua nhà ở xã hội, qua đó tăng cường khâu sàng lọc hồ sơ ngay từ đầu vào.

Đối với những trường hợp có đủ căn cứ xác định người mua, thuê mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, cần kiên quyết thu hồi nhà, kể cả áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, để tái tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho các thế hệ tiếp theo, HoREA kiến nghị quy định người bán lại nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất. Theo hiệp hội, cơ chế này vừa góp phần bảo đảm công bằng xã hội, vừa tạo thêm nguồn lực phục vụ phát triển nhà ở xã hội.

Không chỉ kiến nghị giữ quyền bán nhà theo cơ chế thị trường sau 5 năm, HoREA còn đề xuất bổ sung cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm.

Theo phương án được đưa ra, trong 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng với chủ đầu tư, người mua, thuê mua nếu có nhu cầu chuyển nhượng có thể lựa chọn một trong hai phương thức: bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho chủ đầu tư dự án; hoặc chuyển nhượng cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Đối với phương thức thứ hai, giá chuyển nhượng tối đa được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng ban đầu, cộng với chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước và mức trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm.

Các khoản chi phí vốn được đề xuất tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. Việc thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân tuân theo quy định pháp luật về thuế.

Sau thời hạn 5 năm, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, người sở hữu được bán lại nhà theo cơ chế thị trường. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, HoREA đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua theo cơ chế tương tự.

Như vậy, kiến nghị của HoREA hướng đến việc duy trì quyền định đoạt tài sản của người mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với người thụ hưởng chính sách.

Việc hoàn thiện các quy định về mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội được đặt ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Bài toán chính sách không chỉ nằm ở việc bảo đảm quỹ nhà đến đúng người có nhu cầu mà còn phải cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và quyền, lợi ích hợp pháp của người mua.

Do đó, việc siết chặt điều kiện xét duyệt, tăng cường giám sát quá trình sử dụng nhà ở xã hội và xử lý nghiêm các hành vi trục lợi được xem là những giải pháp cần thiết, thay vì hạn chế quyền chuyển nhượng hợp pháp của số đông người mua đúng đối tượng.