'Định hình chuẩn mực để thị trường bất động sản phát triển bền vững'

Sáng ngày 8/1/2026, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và thành viên của Hội là Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026 với chủ đề: “Định hình chuẩn mực để thị trường BĐS phát triển bền vững”.

Sự kiện thu hút gần 500 đại biểu, bao gồm đại diện lãnh đạo các cơ quan, bộ, ban, ngành từ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng…, các chuyên gia kinh tế hàng đầu trong nước và quốc tế; cùng đông đảo thành viên trong hệ sinh thái VARS...

Thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại và thách thức

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS đã khép lại năm 2025 với nhiều kết quả tích cực. Trong bối cảnh tiếp tục triển khai đồng bộ ba bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, các bộ, ban, ngành đã kịp thời tiếp thu ý kiến, kiến nghị từ doanh nghiệp, trình Chính phủ và Quốc hội ban hành các nghị định, nghị quyết nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Nhờ đó, lĩnh vực BĐS tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng, đóng góp tích cực vào tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội.

Cùng với đó, hàng loạt định hướng và công cụ quản lý mới đang từng bước được hình thành và hoàn thiện như: thành lập Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý; xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai; tiến tới gắn mã định danh điện tử với từng sản phẩm BĐS. Những bước đi này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho thị trường vận hành chuẩn chỉ, minh bạch và bền vững trong dài hạn.

Khẳng định vai trò của BĐS đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đây là lĩnh vực luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước trong suốt thời gian qua. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, thị trường BĐS Việt Nam đã khép lại năm 2025 với nhiều tín hiệu tích cực, thể hiện qua sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại và thách thức. Giá BĐS, đặc biệt tại các đô thị lớn, tiếp tục neo ở mức cao, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Trong khi đó, vẫn còn hàng nghìn dự án tồn đọng, chưa được tháo gỡ, gây ảnh hưởng đến nguồn lực của cả nền kinh tế.

Trước thực trạng này, thời gian qua, Đảng và Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, giải pháp quan trọng, tập trung rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Đồng thời quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường, trong đó đặc biệt chú trọng đến việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128 nghìn sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài./.