Bài liên quan

Đại Quang Minh và doanh nhân Khoa "khàn": Sứ mệnh lĩnh "ấn tiên phong" dự án 737.000 tỷ

Tài chính mới chỉ là một nửa câu chuyện. Theo thông tin của cơ quan quản lý, công tác tái định cư, ổn định đời sống và sinh kế cho người dân là một trong những nội dung được ưu tiên trong quá trình triển khai. Hà Nội dự kiến dành nguồn lực lớn cho các khu đô thị định cư, trong đó có khu đô thị định cư tại Long Biên và các khu vực tái thiết, nhằm tạo điều kiện cho quá trình giải phóng mặt bằng. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với dòng tiền.

Mặt bằng sạch là điều kiện để thi công, thi công là điều kiện để giải ngân, tiến độ hạ tầng lại liên quan đến khả năng khai thác giá trị quỹ đất. Chỉ cần một mắt xích bị chậm, các mắt xích phía sau có thể phải điều chỉnh theo. Đó cũng là lý do bài toán của Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng không thể quy về câu chuyện liên danh có đủ tiền hay không. Câu hỏi thực chất phải là: liên danh có thể tổ chức được một chuỗi vốn - đất - hạ tầng - đô thị đủ dài, đủ lớn và đủ đồng bộ hay không?

Khoảng cách giữa hai con số 110.545 tỷ đồng và 626.418 tỷ đồng chính là nơi năng lực triển khai của liên danh sẽ được kiểm chứng rõ nhất. 110.545 tỷ đồng là nền tảng vốn góp đáng kể. Sự hiện diện của Đại Quang Minh, THACO và Hòa Phát cùng vai trò thu xếp vốn của các ngân hàng lớn tạo ra một cơ sở ban đầu tương đối mạnh. Nhưng 626.418 tỷ đồng vốn huy động còn lại mới là phần quyết định quy mô thực tế của dòng tiền. Và dòng tiền đó sẽ không chỉ phục vụ một công trình. Thế nên, thước đo của dự án trong những năm tới không nằm ở con số 736.963 tỷ đồng trên giấy, mà nằm ở tốc độ biến con số đó thành khối lượng xây dựng, tài sản hạ tầng và những khu đô thị hiện hữu trên thực địa. Đó cũng là chướng ngại vật lớn nhất với Đại Quang Minh trong vai trò đại diện liên danh.

Nếu nguồn vốn được huy động đúng tiến độ, mặt bằng được giải phóng đồng bộ, các dự án thành phần được phân kỳ hợp lý và quỹ đất đối ứng được đưa vào chu trình phát triển theo đúng quy định, khoảng cách 626.418 tỷ đồng có thể dần được lấp đầy bằng dòng vốn thực. Ngược lại, nếu pháp lý, mặt bằng hoặc tiến độ phát triển quỹ đất bị lệch khỏi kế hoạch, khoảng cách ấy có thể trở thành điểm nghẽn lớn nhất của toàn dự án. 737.000 tỷ đồng vì thế không phải đích đến, đó mới chỉ là quy mô. Câu trả lời cuối cùng sẽ nằm ở khả năng biến nguồn vốn, quy hoạch và quỹ đất thành những công trình thực tế dọc sông Hồng.

Ngày 10/8, HĐND Thành phố Hà Nội thông qua nghị quyết gia hạn thời hạn hoàn thiện điều kiện khởi công đối với 6 dự án đầu tư quy mô lớn, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng nằm trong nhóm này.

Việc Hà Nội gia hạn thời gian hoàn thiện các điều kiện khởi công đối với Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng không nên được hiểu đơn thuần là một sự chậm trễ. Với một dự án có quy mô hơn 11.400 ha, liên quan đến hàng chục nghìn hộ dân và cấu trúc đầu tư lên tới gần 737.000 tỷ đồng, khoảng thời gian được gia hạn thực chất là khoảng đệm để hoàn tất những mắt xích mà nếu xử lý vội, rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai sẽ còn lớn hơn.

Theo thông tin từ Hà Nội, dự án được triển khai theo phương thức PPP, loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), với nhiều dự án thành phần. Thành phố xác định Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng là một trong những động lực phát triển quan trọng của Thủ đô, đồng thời đang tiếp tục hoàn thiện các nội dung quy hoạch và tổ chức thực hiện dự án. 

Điểm cần phân biệt là gia hạn thời gian hoàn thiện điều kiện khởi công không đồng nghĩa với việc dự án bị đình lại. Về bản chất, đây là việc kéo dài thêm thời gian để nhà đầu tư và các cơ quan chức năng hoàn thiện những điều kiện cần thiết trước khi bước sang giai đoạn triển khai ở quy mô lớn.

Ngay từ cấu trúc dự án đã cho thấy mức độ phức tạp. Theo phương án quy hoạch được Hà Nội công bố, dự án bao gồm các trục đại lộ hai bên sông, các tuyến đường cảnh quan, hệ thống công viên, kè và chỉnh trị sông, giải phóng mặt bằng để tái thiết đô thị, tuyến metro ngầm và các khu đô thị tái định cư. Nói cách khác, đây là một chuỗi dự án liên kết với nhau, trong đó tiến độ của một cấu phần có thể tác động trực tiếp tới các cấu phần khác.

Nếu chưa xác định được hướng tuyến và ranh giới chính xác, chưa thể hoàn thiện phương án giải phóng mặt bằng. Nếu mặt bằng chưa sẵn sàng, nhiều hạng mục hạ tầng không thể thi công. Từ đó, khoảng thời gian gia hạn có thể được xem như một phép thử về khả năng phối hợp giữa chính quyền, nhà đầu tư và các cơ quan chuyên môn, thay vì chỉ là một thủ tục hành chính.

Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng đã có một điểm khởi đầu thực tế khi dự án thành phần đầu tiên – công viên công cộng tại phường Phú Thượng được khởi công từ ngày 19/12/2025. Theo Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, dự án hiện được triển khai trên cơ sở Quyết định số 2789/QĐ-UBND ngày 3/6/2026 và theo phương thức PPP, hợp đồng BT. 

Một dự án quy mô vài nghìn tỷ đồng có thể được đánh giá bằng việc khởi công, hoàn thành một số hạng mục và đưa vào khai thác. Nhưng với dự án gần 737.000 tỷ đồng, khởi công chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ phải là tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ huy động vốn, tiến độ thi công, tiến độ hoàn thiện các dự án thành phần và khả năng đưa quỹ đất đối ứng vào chu trình phát triển được thực hiện tương đối đồng bộ. Do đó, việc gia hạn vừa mở thêm “cánh cửa” về thời gian, vừa đặt ra áp lực lớn hơn đối với nhà đầu tư: sau khoảng thời gian này, dự án cần phải tiến thêm một bước rõ rệt về mặt pháp lý, quy hoạch và tổ chức thực hiện.

Nếu chỉ nhìn vào con số 736.963 tỷ đồng, người ta dễ nghĩ rằng vốn là trở ngại lớn nhất. Nhưng với Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, tiền có thể chỉ là một phần của bài toán, nút thắt phức tạp hơn nằm ở đất đai, quy hoạch và con người.

Dự án nghiên cứu trên phạm vi hơn 11.400 ha, trải dài qua nhiều xã, phường và tác động đến một không gian dân cư rất lớn. Theo các thông tin được Hà Nội đưa ra trong quá trình chuẩn bị dự án, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm. Chính phủ cũng đã yêu cầu Hà Nội đặc biệt chú trọng công tác thông tin, tuyên truyền, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất để triển khai dự án. Điều này cho thấy giải phóng mặt bằng sẽ là một trong những bài kiểm tra nan giải nhất đối với tiến độ. Bởi trên thực tế, giải phóng mặt bằng không chỉ là xác định diện tích đất.

Đằng sau mỗi thửa đất có thể là quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất, tài sản trên đất, phương án bồi thường, sinh kế của người dân, nhu cầu tái định cư và các công trình hiện hữu. Với một dự án tác động đến hàng chục nghìn hộ dân, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ phát sinh tranh chấp hoặc chưa thống nhất phương án cũng có thể tạo ra những “điểm nghẽn” cục bộ. Và điểm nghẽn cục bộ trong một dự án tuyến tính kéo dài hàng chục km có thể tạo ra tác động lớn hơn nhiều so với quy mô của chính điểm nghẽn đó.

Ngoài ra, một trong những con số đáng chú ý được đưa ra trong phương án triển khai là quy mô dân cư bị tác động. Theo các thông tin được Hà Nội công bố trong quá trình nghiên cứu dự án, phạm vi dự án liên quan tới khoảng 287.000 người, tương đương khoảng 87.000 hộ dân. Nếu đặt cạnh tổng mức đầu tư gần 737.000 tỷ đồng, con số này cho thấy đây không chỉ là một dự án đầu tư hạ tầng. Đó còn là một chương trình tái cấu trúc không gian đô thị ở quy mô rất lớn. Cho nên, bài toán tái định cư cần được giải quyết trước hoặc đồng thời với giải phóng mặt bằng.

Hà Nội đã tính tới việc hình thành các khu đô thị định cư để phục vụ người dân trong vùng dự án. Theo thông tin của cơ quan chuyên môn, dự án thành phần 4 là khu đô thị tái định cư triển khai tại chỗ, chủ yếu dưới dạng chung cư cao tầng, đồng thời có thể xem xét sử dụng một số quỹ đất đối ứng để phát triển nhà ở phục vụ tái định cư. 

Đây là cách tiếp cận có ý nghĩa quan trọng. Vì nếu chỉ thu hồi đất mà chưa đồng thời tạo được nơi ở mới, ổn định sinh kế và hạ tầng xã hội cho người dân, tiến độ dự án khó có thể bền vững. Ngược lại, nếu các khu tái định cư được chuẩn bị đồng bộ, quá trình giải phóng mặt bằng có thể được tổ chức theo từng khu vực, từng dự án thành phần, thay vì phải xử lý toàn bộ phạm vi rộng lớn cùng một lúc.

Nhìn từ góc độ triển khai, Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng đang đứng trước ít nhất ba lớp vấn đề.

Thứ nhất, pháp lý và quy hoạch. 

Dự án càng lớn, càng nhiều dự án thành phần thì yêu cầu đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, hướng tuyến giao thông, hành lang thoát lũ, chỉnh trị sông và kế hoạch sử dụng đất càng cao. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cho biết dự án nằm trong định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm và được xác định là một trong 9 động lực phát triển của Thủ đô. Điều này cho thấy dự án có vị trí chiến lược, nhưng đồng thời cũng khiến yêu cầu về tính thống nhất của quy hoạch trở nên nghiêm ngặt hơn. Chỉ cần thay đổi một hướng tuyến hoặc một cấu phần chức năng, hàng loạt nội dung phía sau có thể phải điều chỉnh theo.

Thứ hai, giải phóng mặt bằng.

Không chỉ có đất ở của người dân, phạm vi dự án còn liên quan đến đất của tổ chức, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, trường học và nhiều loại tài sản khác. Chính phủ đã yêu cầu Hà Nội chú trọng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thông tin tuyên truyền trong quá trình thu hồi đất. Điều đó cho thấy công tác mặt bằng không được xem là một thủ tục phụ trợ, mà là một điều kiện quyết định tới tiến độ dự án.

Thứ ba, vốn - đây vẫn là một phép thử rất lớn.

Như phân tích ở phần trước, liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát dự kiến góp 110.545 tỷ đồng, trong khi phần vốn cần huy động thêm lên tới 626.418 tỷ đồng. Hai ngân hàng lớn là VietinBank và Vietcombank được giao vai trò bảo đảm nguồn vốn huy động hoặc đầu mối cung cấp tài chính cùng các tổ chức tín dụng khác. Nhưng một dự án kéo dài tới năm 2038 cần nhiều hơn một cam kết vốn ban đầu. Nó cần khả năng duy trì dòng tiền trong suốt vòng đời dự án.

Từ “có vốn” đến “giải ngân được” là một khoảng cách. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi đánh giá khả năng thực hiện dự án. Một doanh nghiệp có thể có năng lực tài chính mạnh. Một ngân hàng có thể cam kết thu xếp vốn. Một liên danh có thể sở hữu những thành viên rất lớn. Mà để dòng tiền thực sự chảy vào công trường, hàng loạt điều kiện phải được đáp ứng. Pháp lý hoàn tất → mặt bằng được bàn giao → hồ sơ thiết kế và đầu tư được phê duyệt → hợp đồng được triển khai → ngân hàng giải ngân → nhà thầu thi công → khối lượng hoàn thành được nghiệm thu. Nếu một mắt xích chưa sẵn sàng, dòng tiền có thể bị chậm lại.

Với dự án BT, vấn đề còn phức tạp hơn bởi dòng tiền dài hạn gắn với quỹ đất thanh toán và khả năng phát triển đô thị. Theo thông tin quy hoạch, dự án có các khu đất phục vụ tái thiết và phát triển đô thị, đồng thời có thể bố trí quỹ đất đối ứng để thanh toán cho nhà đầu tư theo cơ chế được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, bài toán vốn của dự án thực chất là một vòng tuần hoàn: Vốn huy động → đầu tư hạ tầng → hoàn thành công trình → hình thành giá trị quỹ đất → phát triển đô thị → tạo dòng tiền → tiếp tục đầu tư.

Muốn vòng tuần hoàn này vận hành, tiến độ của hạ tầng và tiến độ của đô thị phải được thiết kế ăn khớp với nhau.

Sự tham gia của Đại Quang Minh, THACO và Hòa Phát tạo cho dự án một nền tảng đáng kể về nguồn lực doanh nghiệp. Nhưng quy mô của dự án cũng đòi hỏi một năng lực khác: năng lực quản trị liên danh. Đây là dự án có nhiều lớp công việc diễn ra song song: giao thông, xây dựng, chỉnh trị sông, công viên, tái định cư, giải phóng mặt bằng, đô thị và tài chính.

Mỗi lĩnh vực có một cơ quan quản lý, một hệ thống pháp lý và một chuỗi nhà thầu riêng. Đại Quang Minh với vai trò đại diện liên danh sẽ phải đóng vai trò kết nối giữa các thành viên, các tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý và hệ thống nhà thầu. Và đây cũng là nơi năng lực của bộ máy điều hành sẽ được kiểm chứng rõ nhất.

Nếu coi việc gia hạn là một khoảng đệm, thì điều quan trọng là khoảng thời gian đó phải tạo ra kết quả cụ thể. Thị trường và người dân có thể theo dõi ít nhất 5 chỉ dấu.

Một là, pháp lý và quy hoạch: các hồ sơ còn thiếu được hoàn thiện đến đâu, hướng tuyến và các dự án thành phần có được xác định rõ hơn không.

Hai là, giải phóng mặt bằng: bao nhiêu diện tích được xác định ranh giới, bao nhiêu hộ dân được phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và bao nhiêu mặt bằng thực tế được bàn giao.

Ba là, nguồn vốn: ngoài cam kết tín dụng, các hợp đồng tín dụng và khoản giải ngân thực tế tiến triển như thế nào.

Bốn là, công trường: sau những hạng mục đầu tiên, những cấu phần hạ tầng cốt lõi nào tiếp tục được triển khai.

Năm là, quỹ đất đối ứng: tiến độ hoàn thiện pháp lý và khả năng đưa quỹ đất vào chu trình phát triển phải được theo dõi song song với tiến độ đầu tư hạ tầng.

Nếu cả 5 yếu tố cùng chuyển động, việc gia hạn có thể trở thành khoảng thời gian cần thiết để dự án đi vào quỹ đạo. Mặt khác, nếu sau thời gian gia hạn mà các nút thắt pháp lý, mặt bằng và vốn vẫn chưa được tháo gỡ, câu chuyện sẽ không còn là cần thêm thời gian, mà sẽ chuyển  về khả năng tổ chức thực hiện một dự án có quy mô đặc biệt lớn.

Hà Nội có lý do để dành thêm thời gian cho một dự án được xác định là động lực phát triển chiến lược của Thủ đô. Các cơ quan chuyên môn cũng đang tiếp tục công bố, tuyên truyền và hoàn thiện định hướng quy hoạch, trong khi cơ chế triển khai dự án đã được xác lập theo phương thức PPP, hợp đồng BT. Nhưng với nhà đầu tư, thời gian gia hạn không chỉ là thêm thời gian chuẩn bị. Đó cũng là lúc kỳ vọng chuyển thành yêu cầu về kết quả. Bởi một dự án trị giá gần 737.000 tỷ đồng không thể được chứng minh bằng quy mô trên giấy, cũng không thể chỉ bằng lễ khởi công. Nó phải được chứng minh bằng mặt bằng được giải phóng, vốn được giải ngân, những kilomet đường được xây dựng, những cây cầu và công viên hình thành, các khu tái định cư được hoàn thiện và cuối cùng là một không gian đô thị mới thực sự xuất hiện bên sông Hồng. 

Với Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, vì thế, cánh cửa Hà Nội vừa mở thêm cũng chính là chiếc đồng hồ bắt đầu chạy nhanh hơn. Và thử thách thực sự đối với Đại Quang Minh cùng THACO, Hòa Phát sẽ không nằm ở việc họ có thể bước qua cánh cửa đó hay không, mà ở việc biến khoảng thời gian được trao thêm thành những kết quả có thể nhìn thấy trên thực địa.