Những chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8

Các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực

Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Theo đó, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời gian thông qua trước đó (ngày 1/1/2025). Một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ 1/1/2025.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nêu thời hạn chuyển tiếp với các dự án đầu tư thuộc diện giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đã làm các thủ tục theo Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này làm thủ tục giao, cho thuê theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ ngày 1/7/2014 đến ngày 31/7/2024. Hoặc trường hợp dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước ngày 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025, cũng áp dụng theo Luật Đất đai mới.

Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định về đầu tư, nhà ở, đấu thầu.

Quy định mới về đặt cọc mua nhà trên giấy

Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Do luật hiện hành không quy định việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hợp đồng đặt cọc đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào nên có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Siết quy định về mua bán đất nền

Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải...

Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.

Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được mua bán đất nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.

Cách tính chênh lệch giá khi bồi thường, thu hồi đất

Tại Nghị định 88, Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục bất cập tại văn bản hiện hành.

Theo đó, Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.

Văn bản này đưa ra 2 phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được được giao, cho thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở. Theo đó, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch. Còn nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản còn thiếu.

Chính phủ cũng quy định 2 phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với ghi trên giấy. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Trường hợp việc đo đạc để thu hồi đất đã hoàn thành, nhưng sau đó diện tích thửa đất bị thay đổi do thiên tai, sạt lở thì nhà chức trách sẽ dùng số liệu đã đo để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp diện tích đo đạc lớn hơn, chủ đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần bồi thường được xác định theo số liệu đo thực tế. Với trường hợp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất có vị trí, tọa độ không chính xác, việc bồi thường cũng được xem xét theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.

Người dân có thể đăng ký, bấm biển số xe trên VNeID

Thông tư 28/2024 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2023 quy định về cấp, thu hồi, đăng ký biển số xe cơ giới có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8.

Theo đó, Bộ Công an quy định người dân có thể đăng ký xe trên Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Công an, hoặc trên ứng dụng VNeID với trường hợp đăng ký xe lần đầu bằng dịch vụ công trực tuyến toàn trình với xe sản xuất, lắp ráp trong nước.

Chủ xe đầu tiên cần đăng nhập ứng dụng VNeID, kê khai chính xác, đầy đủ, trung thực nội dung quy định trong mẫu giấy khai đăng ký xe và tải ảnh chụp xe từ phía trước đầu xe theo góc 45 độ, bảo đảm nhìn rõ kiểu dáng xe. Sau đó, chủ xe bấm biển số trên ứng dụng này.

Chủ xe không phải đưa xe đến cơ quan đăng ký xe, thay vào đó đăng ký sử dụng dịch vụ bưu chính công ích để nhận chứng nhận đăng ký xe, biển số. Sau khi nhận chứng nhận, chủ xe gửi cho cơ quan đăng ký xe Phiếu kiểm tra chất lượng xuất xưởng có dán bản chà số máy, số khung xe, đóng dấu giáp lai của cơ sở sản xuất qua dịch vụ bưu chính công ích.

Trường hợp chủ xe không nộp phiếu trên hoặc thông tin cung cấp không đúng với thông tin đã kê khai thì phải mang xe đến cơ quan đăng ký xe để chà số máy, số khung và nhận kết quả.

Khi hoàn tất thủ tục, cán bộ đăng ký xe thực hiện tiếp nhận, kiểm tra, hiệu chỉnh dữ liệu đăng ký xe lần đầu trực tuyến từ cổng dịch vụ công, VNeID để chuyển về hệ thống đăng ký, quản lý xe. Đồng thời, in giấy khai đăng ký xe, chứng nhận đăng ký xe trình lãnh đạo duyệt... trước khi trả chứng nhận đăng ký xe, biển số xe cho chủ xe qua bưu điện.

Theo Thông tư 28, ngoài hình thức bản giấy, người dân có thể trình cảnh sát giao thông các loại giấy tờ sau qua ứng dụng VNeID: giấy phép lái xe; chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức pháp luật về giao thông đường bộ; bằng, chứng chỉ điều khiển xe máy chuyên dùng; giấy đăng ký xe hoặc bản sao chứng thực giấy đăng ký xe kèm bản gốc giấy biên nhận của tổ chức tín dụng còn hiệu lực.