Hai thập niên trên thị trường bất động sản là quãng thời gian đủ dài để chứng kiến một doanh nghiệp đã kinh qua những chu kỳ của thị trường như thế nào. Từ những giai đoạn tăng trưởng mạnh đến lúc thanh khoản chậm lại, hay dòng tiền trở nên đắt đỏ và người mua thận trọng hơn thì với Phú Long, 20 năm phát triển ấy cũng là quá trình thay đổi cách tiếp cận dự án, không chỉ là  kiến tạo không gian sống mà còn định hình những chuẩn mực sống mới.

Nếu trước đây giá trị của một dự án thường được nhìn trước hết từ vị trí hoặc quy mô, thì nay cách phát triển đô thị ngày càng đòi hỏi nhiều hơn thế. Một khu đô thị có thể được xây dựng với tốc độ nhanh chóng nhưng để trở thành một nơi đáng sống lâu bền lại cần phải có thời gian. Những đặc thù như đường sá, cảnh quan, tiện ích,... đều phải được tính đến ngay từ đầu.

Đó cũng là hướng tiếp cận mà Phú Long theo đuổi trong quá trình phát triển các khu đô thị và dự án của mình. Doanh nghiệp cho biết phát triển bền vững được tích hợp vào quy hoạch, xây dựng và vận hành, với các yếu tố liên quan môi trường, cộng đồng và quản trị được đặt cùng với bài toán kinh doanh.

Phú Long được thành lập năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào một giai đoạn phát triển mới. Sau hai mươi năm hình thành và phát triển, doanh nghiệp đã mở rộng hoạt động từ nhà ở đến đô thị phức hợp và bất động sản nghỉ dưỡng, với những dự án như Dragon City, Dragon Village, Mailand Hanoi City, Mailand Hoàng Đồng Lạng Sơn hay L’Alyana Senses World Phú Quốc.

Nhìn vào quá trình phát triển của Phú Long, điều dễ nhận thấy là doanh nghiệp không đặt các dự án tách rời khỏi khu vực nơi chúng được triển khai. Với Dragon City ở Nam Sài Gòn được phát triển cùng hệ thống về hạ tầng, thương mại, văn phòng hay tiện ích phục vụ đời sống. Còn tại phía Tây Hà Nội, Mailand Hanoi City cũng được quy hoạch với nhiều chức năng, từ nhà ở, thương mại, giáo dục đến cảnh quan cùng các hoạt động văn hóa.

Cách tiếp cận này xuất phát từ một thực tế khá đơn giản, rằng đời sống của cư dân không chỉ dừng lại sau cánh cửa căn hộ. Hằng ngày họ vẫn phải có những hoạt động như đi làm, đưa con đến trường, hay mua sắm, vui chơi,... cho nên, chất lượng nơi ở phụ thuộc không nhỏ vào khả năng kết nối với những tiện ích và không gian xung quanh.

Những giá trị đó cũng không thể nhìn thấy đầy đủ ngay khi dự án mở bán. Với những hạ tầng, cây xanh, hay các không gian cộng đồng cần thời gian để hoàn thiện và hơn hết chúng cần được sử dụng và duy trì tốt trong suốt quá trình cư dân sinh sống. Khi những hoạt động ấy dần hình thành, nơi ở mới bắt đầu có đời sống riêng và tạo ra sự gắn kết giữa những người sống trong cùng một khu vực.

Đó cũng là điểm khác biệt giữa việc xây dựng công trình và phát triển đô thị. Công trình có thể hoàn thành theo tiến độ, còn một cộng đồng cần nhiều năm để hình thành. Với bất động sản có quy mô lớn, phần việc của chủ đầu tư không kết thúc ở thời điểm bàn giao nhà, mà chính những hoạt động tạo nên đời sống chung mới là yếu tố quyết định chất lượng khu vực sinh sống trong những năm sau đó.

Đây cũng là lý do các hoạt động văn hóa tại Mailand Hanoi City được Phú Long duy trì trong suốt nhiều năm. Đơn cử như Home Hanoi Xuan không đơn thuần là một sự kiện thương mại của một khu đô thị. Với sự kết hợp của đường hoa được tổ chức trong dịp lễ Tết, cùng với các hoạt động văn hóa truyền thống đã tạo ra một điểm đến mở cho người dân khu vực. Năm 2026, chương trình tiếp tục được tổ chức tại Mailand Hanoi City với sự đồng hành của Keppel, trong đó yếu tố không gian đô thị bền vững và kết nối cộng đồng được đặt vào tâm điểm của sự kiện.

Từ góc nhìn này, phát triển đô thị trở thành câu chuyện đáng nói hơn việc bán một sản phẩm. Doanh nghiệp phải nghĩ đến việc người mua sẽ sống như thế nào sau khi nhận nhà, những không gian nào sẽ được sử dụng thường xuyên, cộng đồng cư dân sẽ hình thành ra sao và khu vực đó sẽ thay đổi như thế nào trong 5 hay 10 năm tiếp theo.

Đó cũng là kim chỉ nam để Phú Long tiếp tục phấn đấu trong dài hạn, bởi đây là phần việc ít khi được nhìn thấy nhất trong quá trình phát triển bất động sản. Những hình ảnh phối cảnh có thể xuất hiện trước khi dự án hoàn thành nhiều năm, nhưng giá trị thật chỉ được kiểm chứng khi cư dân bắt đầu sống trong đó.

Với những khu đô thị có thời gian phát triển kéo dài, năng lực tài chính là một phần rất quan trọng quyết định doanh nghiệp có thể đi đường dài đến đâu. Theo những số liệu công bố của Phú Long, cho thấy quy mô nguồn lực ở mức lớn so với một doanh nghiệp bất động sản đơn lẻ. Tính đến ngày 30/6/2024, vốn chủ sở hữu của Phú Long đạt 20.671 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả ở mức 53.124 tỷ đồng. Tổng nguồn vốn khi đó đạt hơn 73.795 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2024, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 877 tỷ đồng, tăng khoảng 21,5% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu này cũng cho thấy bất động sản quy mô lớn luôn đi cùng yêu cầu quản trị dòng tiền và nghĩa vụ tài chính. Đến giữa năm 2024, dư nợ trái phiếu của Phú Long ở mức khoảng 5.167 tỷ đồng, tương đương khoảng 0,25 lần vốn chủ sở hữu. Trong năm 2024, doanh nghiệp đã thực hiện thanh toán lãi đúng hạn cho 18 lô trái phiếu và mua lại trước hạn hai lô với tổng giá trị 600 tỷ đồng.

Những con số này nói lên quy mô nguồn lực mà Phú Long đang sử dụng để phát triển các dự án bất động sản có chu kỳ dài, bên cạnh đó cũng đặt ra yêu cầu duy trì dòng tiền và cân đối nghĩa vụ tài chính trong quá trình triển khai.

Cùng với thay đổi trong cách phát triển đô thị, yếu tố môi trường ngày càng được tính đến trong các dự án bất động sản. Phú Long cho biết ESG được đưa vào quá trình phát triển dự án, từ quy hoạch đến xây dựng và vận hành. Doanh nghiệp tập trung vào các giải pháp về kiến trúc, năng lượng, công nghệ, cũng như cảnh quan nhằm hướng tới những công trình có hiệu quả sử dụng lâu dài.

Essensia Sky tại Nam Sài Gòn là một ví dụ. Dự án được phát triển theo hướng tăng kết nối giữa công trình và không gian tự nhiên, đồng thời áp dụng các giải pháp về năng lượng, nước, vật liệu,.... Dự án cũng đạt chứng nhận EDGE về công trình xanh. Theo thông tin từ Phú Long, các giải pháp được áp dụng giúp tiết kiệm 23% năng lượng, 27% nước và giảm 31% lượng CO₂.

Dù vậy thì với người mua nhà, điều quan trọng hơn cả luôn là những tiêu chuẩn đó có tạo ra thay đổi gì trong quá trình sử dụng hay không. Vì thế, bài toán ESG trong bất động sản của Phú Long gắn khá chặt với hiệu quả kinh doanh. Doanh nghiệp phải cân đối chi phí đầu tư, giá bán và khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu giải pháp xanh làm chi phí tăng cao nhưng không tạo ra lợi ích tương xứng, thì việc triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, nếu thiết kế và công nghệ giúp giảm chi phí vận hành, cải thiện chất lượng sống và giữ giá trị công trình trong thời gian dài, khoản đầu tư ban đầu có thể mang lại hiệu quả rõ hơn.

Bên cạnh môi trường, yếu tố con người cũng ngày càng được đặt vào quá trình phát triển đô thị. Một khu đô thị rất cần có không gian công cộng, các hoạt động văn hóa và những điểm kết nối để cư dân có thể gặp gỡ, sinh hoạt. Tại Mailand Hanoi City, Phú Long duy trì các hoạt động văn hóa trong nhiều năm. Trong đó, Home Hanoi Xuan thường được tổ chức vào dịp Tết, kết hợp đường hoa và các hoạt động truyền thống.

Những hoạt động như vậy góp phần tạo thêm đời sống cho khu đô thị. Khi người dân có nơi để vui chơi, gặp gỡ thì không gian sống cũng trở nên gần gũi hơn. Theo thời gian, giá trị của khu đô thị không những nằm ở diện tích căn hộ hay số lượng tiện ích, mà còn ở cách nơi đó được sử dụng và hình thành cộng đồng ra sao.

Quan sát thị trường bất động sản năm 2026, có thể thấy thị trường đã có thêm nhiều nguồn cung nhưng thanh khoản chưa phục hồi đồng đều. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 1.735 dự án đang được triển khai với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong cùng kỳ, có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Ngoài ra, tồn kho cũng tăng. Theo báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư tăng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4% so với quý I/2026.

Bên cạnh đó, giá căn hộ bình quân trong quý II/2026 được Bộ Xây dựng ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM, điều này tạo nên áp lực không nhỏ đối với phía người mua. Trong khi đó, thanh khoản suy giảm khiến khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn.

Những con số này cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang phải tính toán nhiều hơn cho từng dự án. Từ tiến độ triển khai, dòng tiền đến thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường, mỗi quyết định đều phải tính đến sức mua thực tế. 

Với một doanh nghiệp theo đuổi các dự án đô thị quy mô lớn và chu kỳ phát triển dài như Phú Long, sức ép này lại càng được thấy rõ. Những khoản đầu tư vào hạ tầng, cảnh quan hay các giải pháp công trình xanh đều cần vốn trước khi tạo ra dòng tiền. Trong điều kiện thanh khoản thị trường thấp, chi phí cơ hội của dòng vốn cũng lớn hơn. Đây chính là lúc những tuyên bố về phát triển bền vững phải được kiểm chứng bằng khả năng vận hành thực tế của doanh nghiệp.

Một doanh nghiệp có thể nói về ESG trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhưng khi thị trường chậm lại, câu chuyện trở nên khác. Những khoản đầu tư dài hạn vẫn phải được duy trì, còn doanh nghiệp phải bảo đảm tiến độ dự án, quyền lợi khách hàng và sức khỏe tài chính.

Vì vậy, phát triển bền vững không phải con đường tách khỏi kinh doanh. Ngược lại, nó đòi hỏi doanh nghiệp phải có nền tảng tài chính, quản trị và năng lực triển khai đủ mạnh để theo đuổi những khoản đầu tư không tạo ra hiệu quả tức thời.

Ở khía cạnh này, việc Phú Long được Vietnam Report đưa vào Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2026 có thể được xem như một ghi nhận từ một hệ thống đánh giá độc lập. Theo Vietnam Report, bảng xếp hạng được xây dựng trên các tiêu chí về năng lực tài chính, uy tín truyền thông và khảo sát các bên liên quan; dữ liệu tài chính được cập nhật đến ngày 31/12/2025.

Dù sao, một vị trí trong bảng xếp hạng không thể thay thế cho kết quả thực tế trên thị trường. Năng lực thực sự của doanh nghiệp vẫn phải được thể hiện qua cách triển khai từng dự án, nhất là trong những giai đoạn thị trường biến động.

Ở góc độ đó, thị trường khó khăn cũng là một phép thử đối với doanh nghiệp bất động sản. Khi dòng tiền thận trọng hơn và sức mua giảm, những doanh nghiệp có nền tảng vận hành tốt, dự án có pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ sở hơn để chứng minh năng lực.

Nhìn ra rộng hơn phạm vi hoạt động bất động sản, Phú Long còn nằm trong cấu trúc đầu tư và vận hành của hệ sinh thái Sovico. Mối liên hệ này từng thể hiện khá rõ qua danh mục cổ phiếu HDBank.

Trong giai đoạn 2020-2021, Phú Long từng sở hữu cổ phiếu HDB và có các giao dịch chuyển dịch danh mục với lãnh đạo Sovico. Cuối năm 2020, Phú Long đăng ký bán hơn 15,3 triệu cổ phiếu HDB, trong khi ông Phạm Khắc Dũng, Tổng giám đốc Sovico, đăng ký mua đúng số lượng này theo phương thức thỏa thuận. Khi đó, Phú Long đang sở hữu gần 19,5 triệu cổ phiếu HDB, tương đương 1,21% vốn HDBank. Các bên công bố mục đích là chuyển dịch danh mục đầu tư trong nội bộ và tập đoàn.

Đến cuối năm 2021, Phú Long tiếp tục đăng ký bán hơn 5,16 triệu cổ phiếu HDB, còn ông Phạm Khắc Dũng đăng ký mua cùng số lượng. Khi đó, giao dịch cũng được công bố với mục đích chuyển dịch danh mục đầu tư trong nội bộ và tập đoàn.

Những giao dịch này cho thấy Phú Long không chỉ được đặt trong vai trò một đơn vị phát triển bất động sản, mà còn là một pháp nhân tham gia vào cấu trúc phân bổ tài sản của Sovico. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc chuyển dịch cổ phiếu trong nội bộ hệ sinh thái với tác động trực tiếp lên giá HDB trên sàn. Các giao dịch thỏa thuận của Phú Long không thể tự thân được xem là nguyên nhân khiến giá cổ phiếu HDB tăng hay giảm nếu không có thêm dữ liệu về thanh khoản và phản ứng của thị trường.

Ở thời điểm hiện tại, vai trò của Sovico tại HDBank vẫn rất đáng quan tâm. Báo cáo quản trị bán niên 2025 của HDBank ghi nhận Sovico sở hữu 451,29 triệu cổ phiếu, tương đương 12,857% vốn ngân hàng. Tỷ lệ này giảm từ 14,269% sau khi Sovico nhận cổ tức bằng cổ phiếu và thực hiện điều chỉnh sở hữu.

Việc Sovico giảm tỷ lệ sở hữu còn liên quan đến quy định mới về giới hạn sở hữu tại tổ chức tín dụng. Năm 2025, Sovico đã đăng ký bán 50 triệu cổ phiếu HDB để đưa tỷ lệ sở hữu từ 14,28% xuống khoảng 12,86%.

Với HDBank, mối liên kết với Sovico vì thế không chỉ nằm ở tỷ lệ sở hữu. Các báo cáo phân tích cũng xem hệ sinh thái Sovico là một lợi thế về mạng lưới khách hàng và sự kết nối giữa ngân hàng với các lĩnh vực như hàng không, bất động sản, năng lượng, y tế, giáo dục và công nghệ.

Đối với hệ sinh thái Sovico, Phú Long đóng vai trò là mảnh ghép bất động sản không thể thiếu, với dấu ấn tập trung phát triển các khu đô thị và dự án nghỉ dưỡng. Khác với tài chính hay hàng không, đây là lĩnh vực đòi hỏi nguồn lực lớn và một tầm nhìn dài hạn.

Mối liên kết giữa các lĩnh vực này cũng được thể hiện trong cách Sovico tổ chức hoạt động. Phú Long, HDBank, Vietjet, HD SAISON, HDBS và các đơn vị khác từng cùng tham gia những chương trình quản trị chung của tập đoàn. Năm 2021, Phú Long là một trong những đơn vị tiên phong cùng Vietjet, HDBank và HD SAISON triển khai hệ thống quản lý nhân sự tập trung của Sovico, cho thấy doanh nghiệp được vận hành trong một cấu trúc có sự liên kết về quản trị chứ không hoàn toàn tách biệt.

Ở góc độ kinh doanh, bất động sản cũng là một trong những mảng tạo ra tài sản có quy mô lớn và chu kỳ dài cho hệ sinh thái. Những khu đô thị như Dragon City, Dragon Village hay Mailand Hanoi City không chỉ tạo doanh thu từ sản phẩm nhà ở mà còn kéo theo nhu cầu về thương mại, văn phòng, dịch vụ,... cùng các hoạt động đô thị khác.

Điều này khiến Phú Long giữ một vị trí tương đối đặc thù trong hệ sinh thái Sovico. Công ty không phải là đơn vị cung cấp dịch vụ tài chính như HDBank hay vận tải hàng không như Vietjet, mà là đơn vị biến quỹ đất và nguồn lực đầu tư thành những tài sản vật chất có thời gian khai thác dài. Vì vậy, hiệu quả của Phú Long không chỉ được nhìn qua số căn hộ bán ra trong một năm mà còn nằm ở khả năng phát triển và duy trì giá trị của các khu đô thị qua nhiều chu kỳ.

Một báo cáo phân tích HDB gần đây cũng mô tả hệ sinh thái Sovico theo các nhóm gồm tài chính - ngân hàng, hàng không, bất động sản - lưu trú, năng lượng, công nghệ, y tế và giáo dục; trong đó Phú Long nằm ở nhóm bất động sản - hospitality. Báo cáo cũng cho rằng sự kết nối giữa HDBank và hệ sinh thái Sovico tạo lợi thế về tệp khách hàng cá nhân và doanh nghiệp cho ngân hàng.

Nhìn theo cách đó, vai trò của Phú Long trong Sovico không chỉ nằm ở số lượng dự án bất động sản đang phát triển. Mà trên hết, đây là một mắt xích phụ trách một loại tài sản có khả năng tạo giá trị trong thời gian dài, đồng thời kết nối với các mảng tài chính, du lịch, hàng không và dịch vụ trong cùng hệ sinh thái.

Sau 20 năm, quy mô ấy cũng đi cùng những yêu cầu lớn hơn về quản trị. Với tổng nguồn vốn từng đạt hơn 73.795 tỷ đồng vào giữa năm 2024 và các dự án có chu kỳ dài, Phú Long phải cùng lúc duy trì dòng tiền, kiểm soát nghĩa vụ tài chính và bảo đảm tiến độ đầu tư trong những giai đoạn thị trường thay đổi.

Hai thập niên vì thế mới chỉ là một trong rất nhiều chặng hành trình của Phú Long. Giá trị của những khu đô thị mà Phú Long phát triển sẽ còn tiếp tục được thể hiện qua cách các dự án vận hành cùng chất lượng không gian sống của cộng đồng cư dân. Với vị trí trong hệ sinh thái Sovico, chặng đường tiếp theo cũng sẽ là quá trình khai thác tốt hơn mối liên kết giữa bất động sản, tài chính, hàng không, du lịch và dịch vụ để cùng tạo ra những giá trị dài hạn hơn nữa.