Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

  • Trích văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hướng dẫn cấp sổ đỏ còn gây nhiều tranh cãi

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, văn bản 703 còn nhiều lỗ hổng, ví dụ như chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch” hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Nhiều luật sư thậm chí còn cho rằng văn bản 703 không có gì mới mẻ, mà chỉ hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật đã có từ trước trong Luật Du Lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản.

Văn bản này cũng mới đáp ứng được một phần nhỏ trong “cơn khát pháp lý” mà thị trường condotel đang gặp phải kể từ khi xuất hiện tại Việt Nam. Điển hình như các vấn đề có nên cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng hay không và cách thức nào để định giá sản phẩm condotel trong quá trình giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng hoặc giữa các chủ đầu tư thứ cấp với nhau.

Nhưng rõ ràng là, khung pháp lý chưa hoàn thiện không phải thách thức duy nhất của thị trường condotel Việt Nam.

Toàn cảnh khu biệt thự nghỉ dưỡng Banyan Tree Residences thuộc khu phức hợp Laguna Lang Co.

Rủi ro từ cam kết lợi nhuận vượt chuẩn khu vực

Trước đây, nguồn lợi nhuận tới từ chương trình ủy thác quản lý cho thuê condotel thường được tính dựa trên số ngày cho thuê bất động sản trong một năm. Ngày nay, hầu hết nhà phát triển Việt Nam cam kết một mức lợi nhuận cố định dựa vào giá mua bất động sản, trung bình khoảng 8 – 10% một năm trong vòng 8 – 10 năm sau khi khai trương dự án. Một vài chủ đầu tư thậm chí còn đưa ra mức lợi nhuận trên 10%, thậm chí 12% như dự án Cocobay trong vòng 08 năm, để có lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ khác. Mức lợi nhuận này vượt xa so với tỷ lệ trung bình tại Đông Nam Á, thường từ 5 – 7% trong vòng 3 – 5 năm, thậm chí cao hơn cả những thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có trình độ phát triển hơn Việt Nam. Vấn đề này có thể mang tới nhiều rủi ro kinh doanh cho chủ đầu tư, nhà điều hành, nhà đầu tư thứ cấp; đồng thời đẩy thị trường vào tình trạng phát triển thiếu bền vững.

Sự việc dự án Cocobay tại Đà Nẵng ngừng tuyên bố chi trả lợi nhuận vào cuối năm 2019 chỉ là phần nổi của một tảng băng chìm trong kinh doanh condotel, nhưng đã báo hiệu tới lúc cơ quan Nhà nước cần có sự can thiệp ở mức phù hợp để tạo ra sân chơi minh bạch và bền vững cho các bên liên quan. Trong tương lai gần, dù chưa kéo theo tình trạng đổ vỡ dây chuyền như lo ngại của nhiều chuyên gia, sự “vỡ trận” của Cocobay vẫn đặt toàn bộ thị trường condotel Việt Nam vào tình thế hết sức mong manh với khả năng tăng trưởng bỏ ngỏ.

Các vấn đề tồn tại trong vận hành

Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ vận hành hiệu quả khi có được chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà điều hành, và kinh nghiệm của nhà điều hành khi triển khai hoạt kinh doanh và tiếp thị nhằm mang lại tỷ lệ lấp đầy và giá phòng trung bình hàng ngày cao, từ đó đảm bảo mức lợi nhuận cam kết. Vì vậy, bên cạnh các yếu tố vật lý như thiết kế tổng thể, đồ đạc đi kèm, giao thông thuận tiện, cảnh quan sáng tạo, tiện ích đa dạng và an ninh toàn khu, bất động sản nghỉ dưỡng còn phải được cộng hưởng với dịch vụ đẳng cấp bởi một nhà điều hành đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm.

Có hai phương án quản lý bất động sản nghỉ dưỡng đang được áp dụng tại Việt Nam: Thứ nhất, chủ đầu tư tự vận hành bất động sản mang thương hiệu do chính mình sáng lập, ví dụ như tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam là Vingroup với thương hiệu Vinpearl; Thứ hai, bất động sản được quản lý bởi một nhà điều hành quốc tế. Các chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường là điều kiện bắt buộc trong các dự án được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế; trong khi các dự án mang thương hiệu nội địa có thể linh hoạt hơn, ví dụ: chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hoặc trang bị nội thất cho căn hộ của mình.

Trong khi hầu hết dự án ven biển tại Việt Nam sử dụng các thương hiệu khách sạn quốc tế, điều này vẫn chưa phổ biến với những khu nghỉ dưỡng ven đô hoặc tại các điểm đến ít phổ biến hơn. Nói vậy không có nghĩa là chỉ các dự án mang thương hiệu quốc tế mới thành công, bởi thực tế đang có nhiều thương hiệu nội địa mạnh vận hành với chất lượng tốt. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là nhà điều hành phải có sự tận tâm để mang lại dịch vụ chất lượng cao và trình độ kinh nghiệm nhất định.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý là việc quản lý các bất động sản nghỉ dưỡng phức tạp hơn nhiều so với một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng đơn thuần, nhất là khi xu hướng hình thành của các khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn và mang tính phức hợp như Laguna Lang Co, The Ocean Villas Resort Danang, hoặc Vinpearl Resort & Golf Phu Quoc ngày càng phổ biến.

Vì vậy để đảm bảo thành công, hơn bao giờ hết, nhà điều hành cần có hiểu biết vững chắc về loại hình bất động sản đặc biệt này nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc như thời gian qua./.

Thực hiện: Rubix International