Chuyên gia lý giải chuyện giá căn hộ Hà Nội tăng như “lên đồng”

Vị thế bên mua và bán đã có sự thay đổi

Không khó để nhận ra điểm khác biệt lớn nhất từ giai đoạn dịch Covid-19 đến thời điểm hiện tại của các môi giới bất động sản thuộc diện “lão làng” đó là sự hào hứng đã quay trở lại với người làm nghề.

Anh Nguyễn Tuấn - một môi giới bất động sản lâu năm trên thị trường cho biết, nhiều người dù có nhu cầu ở hoặc có một khoản tiền muốn mua “bất động sản” đều đang rất sốt sắng tìm kiếm sản phẩm để mua bởi họ lo giá nhà sẽ còn tăng cao. Một số ít thì mang tâm lý “buông súng”, phó mặc cho thời gian và cho biết chỉ tìm nhà khi giá đã giảm mạnh, chứ hiện tại nguồn tiền tích lũy cũng như thu nhập của họ không “theo kịp” đà tăng giá nhà.

Chị Thu Hương - một môi giới chuyên các sản phẩm thổ cư cho biết, vị thế hai bên hiện tại đã có sự thay đổi, nếu như thời điểm cuối năm 2023 bên có hàng tỏ ra sốt sắng bán hàng, thì nay nhiều người đã lưỡng lự, muốn chờ giá tăng thêm. Còn phía bên mua, nhiều người sau khi thất bại trong việc tìm mua chung cư hiện đã quay sang nhà đất trong ngõ, thậm chí chấp nhận nhà tập thể cũ, dù vậy cũng không dễ có giao dịch vì bên có hàng đã “quay xe”.

Anh Đình Tú - chủ một sàn môi giới cho biết thêm, thậm chí với những người ôm hàng từ giai đoạn trước muốn thanh lý sản phẩm, đến nay cũng quay ngoắt 180 độ, áp lực lãi suất không còn quá lớn khi lãi vay giảm sâu khiến nhiều người “chơi lớn”, chờ giá lên cao hơn mới đẩy hàng.

Theo ghi nhận cho thấy sự phân hóa trong quan điểm cũng như góc nhìn về thị trường. Trong khi có quan điểm cho rằng, với tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay, giá nhà sẽ còn đi lên trong thời gian dài. Ngược lại, có không ít ý nhận định giá nhà đã “quá ngáo” và chủ yếu “tăng từ lời bên bán”,...

Bà Hoài An - Giám đốc CBRE cho biết, theo tính toán của đơn vị này, chỉ trong quý I/2024, giá căn hộ trung bình ở Hà Nội đã tăng 19% theo năm. Vị chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội thực tế đã có một giai đoạn khá dài tăng chậm, chỉ khoảng 2-3%/năm. Đó cũng là giai đoạn phân khúc căn hộ không có sự hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư. Tại thị trường TP.HCM cũng ghi nhận giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, đạt tới 20%/năm, nhưng sau đó đà tăng chậm dần lại và có điều chỉnh.

Ghi nhận thời gian qua, mức giá chào bán đã tăng rất mạnh, điều này phần nào cho thấy giá trên thị trường là do cung - cầu quyết định. Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm sản phẩm và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao.

Vị chuyên gia đến từ CBRE cho rằng, sau một thời gian dài phát triển thị trường chung cư, nhiều khách hàng đã có trải nghiệm phong phú với các sản phẩm căn hộ, cùng với đó là đòi hỏi ngày càng cao về nơi ở, không gian sống. Do đó, các chủ đầu tư cũng chịu chi hơn để thỏa mãn nhu cầu của bản thân. Điều này kéo theo sự tăng giá của căn hộ, chưa kể các yếu tố đầu vào như giá đất, giá nguyên vật liệu, thuê nhân công,... cũng đều tăng. Các chỉ báo vĩ mô cho thấy, giá nhà thời gian tới sẽ khó giảm mà chỉ tăng chậm lại hoặc đi ngang.

Có hay không việc cố tình “làm giá”?

Quan sát diễn biến của thị trường Hà Nội trong thời gian qua có thể thấy, bất chấp việc giá căn hộ liên tục leo thang, nhiều dự án ra hàng vẫn có thanh khoản cao tới hơn 80%, điều này đặt ra nghi vấn có hay không việc chủ đầu tư cố tình “làm giá”?

Trả lời cho câu hỏi này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, mặc dù nhu cầu căn hộ tại Hà Nội rất lớn nhưng việc nguồn cung hạn chế, tức là quy mô sản phẩm chưa đủ lớn thì bên bán khó có thể “tạo ra cuộc chơi riêng”. Vị chuyên gia nhấn mạnh, để làm được điều này, số lượng căn hộ ra hàng phải đủ lớn, chứ chỉ một vài nghìn căn thì gần như là không thể.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, việc giá căn hộ liên tục tăng xuất phát từ một số lý do như lãi suất tiền gửi thấp nên không còn hấp dẫn người gửi tiền, dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng tìm đến kênh đầu tư có lợi suất cao hơn như căn hộ. Còn với đất nền ở thời điểm hiện tại chưa phải sản phẩm có thanh khoản tốt, trong khi kênh vàng đã quá “nóng” nên việc “đu đỉnh” gặp rất nhiều rủi ro…

Ngoài ra, vị chuyên gia Savills cho biết thêm, hiện nay đang có một sự chuyển biến đáng kể trong tâm lý người mua. Cụ thể, nếu như trước đây, khi mua căn hộ, người mua thường cân nhắc kỹ lưỡng và coi đó là tiêu sản, thì nay quan niệm này đã thay đổi, họ cho rằng ở các đô thị lớn thì căn hộ cũng là một tài sản. Đó là lý do khiến các giao dịch được thực hiện nhanh và giá giao dịch cũng rất cao.

Theo bà Hằng, tâm lý “sợ giá” lúc này đã không còn phù hợp, thậm chí tâm lý đó còn thúc đẩy việc mua nhà nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa người mua sẽ mua bằng mọi giá, nếu giá quá cao, không đúng với giá trị thực thì khách hàng vẫn sẽ không mua hoặc chọn đi thuê.

“Nói chung, tâm lý lo sợ giá căn hộ còn tăng là có, nhưng không phải khiến tất cả người mua đều trở nên gấp gáp. Nhà đầu tư luôn cân nhắc về tính hợp lý của sản phẩm. Đặc biệt, với nhà ở vùng ven, nếu vượt qua được ngưỡng tâm lý ngại đi lại xa thì người mua sẽ vẫn xuống tiền”, vị chuyên gia cho hay.

Một vấn đề khác là nhiều quan điểm lâu nay cho rằng chênh lệch cung - cầu trên thị trường căn hộ đang quá lớn, nhưng chuyên gia Savills khẳng định rằng việc có quá nhiều sản phẩm phân khúc cao trên thị trường gây bất hợp lý cung - cầu không hẳn chính xác hoàn toàn. Dù tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền tại các thành phố lớn là không thể phủ nhận, nhưng điều này là hợp lý bởi đó không phải lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền sẵn có tại các khu vực vệ tinh và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ trung tâm thành phố đến các khu vực này sẽ được “kéo gần lại”.

Hay nói cách khác, việc nguồn cung căn hộ suy giảm là rất rõ ràng do pháp lý dự án gặp vướng mắc trong suốt thời gian dài, các sản phẩm cao cấp chiếm áp đảo chỉ là tạm thời và có thể hiểu được. Còn về giá nhà, động lực cho việc giảm giá sẽ đến từ nguồn cung khu vực vùng ven, ngoại ô thành phố.

“Hành vi mới” của người mua nhà khiến giá chung cư tăng quá cao?

Có thể thấy, sau 20 năm gần như đứng im, thì khoảng 3 năm trở lại đây, phân khúc chung cư bất ngờ được săn đón và trở thành phân khúc tăng giá cao nhất? Về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, trước đây tâm lý sợ chung cư bởi rất nhiều lý do như: pháp lý, sổ đỏ, phòng cháy chữa cháy,... Nhưng đến nay, quan điểm của người tiêu dùng đã dần thay đổi, bởi tính tiện nghi, dịch vụ tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Ngoài ra, đây còn là phân khúc mới, rơi đúng vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là khi hành vi mua nhà của người dân thay đổi nên chung cư trở nên hấp dẫn hơn.

Theo đó, hành vi của người mua nhà thay đổi không chỉ mua phục vụ mục đích để ở mà còn để kinh doanh, tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 cũng có lợi hơn cho người mua nhà.

Cũng đưa ra quan điểm về tiềm năng khai thác dòng tiền từ căn hộ cho thuê, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia tài chính nhận định, trong thời gian tới sẽ có những căn hộ chỉ sở hữu 50-70 năm và như vậy rất phù hợp với thị trường căn hộ cho thuê. Đây cũng được xem là hướng đi mới để thị trường căn hộ nói riêng và thị trường nhà ở nói chung trở nên phù hợp hơn với thông lệ của nền kinh tế thị trường phát triển.

Trái ngược với một số ý kiến gần đây cho rằng, do giá chung cư tăng quá cao nên đã vi phạm nguyên tắc lớn trong hiến pháp, đó là quyền có chỗ ở. Nhưng trên thực tế, hiến pháp không hề quy định về việc chúng ta có quyền sở hữu nhà mà chỉ có quyền có chỗ ở. Chính vì thế, giải quyết chỗ ở nhờ thị trường cho thuê sẽ là bước tiến hoàn toàn khác biệt, đáp ứng nhu cầu thị trường cũng như tạo ra cơ hội lớn trong xu hướng phát triển lớn này.

Vị chuyên gia kinh tế cho biết, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn hiện nay là cho thuê bất động sản, đặc biệt là cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác ở. Tuy nhiên, dù là đầu tư hay đầu cơ thì quan trọng nhất vẫn là tính thanh khoản. Người mua cần so sánh mức giá chung cũng như vị trí dự án, đánh giá được giá trị khai thác, khả năng tạo ra dòng tiền cũng như hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ, hoàn thiện hay chưa.

Nhận định về thị trường bất động sản quý I/2024, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thời gian qua có 8.000 căn hộ được mở bán trên cả nước. Trong đó, chỉ số căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, còn tại TP.HCM tăng 21% so với năm 2019. Đây là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản./.