Chuyên gia Savills: Người mua nhà cần thận trọng trước “đòn tâm lý” của môi giới bất động sản

Hiệu ứng FOMO khiến nhiều người đổ xô mua chung cư

Ghi nhận, từ đầu năm đến nay thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận được mức tăng giá chưa từng thấy. CBRE cho biết, ở Hà Nội phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình ở Hà Nội hiện tại đạt 56 triệu đồng/m2 (mức này chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), theo quý tăng 5% và theo năm tăng 19%.

Đáng chú ý, giá bán ở thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội trong quý I/2024 ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước đến nay, so với cùng kỳ năm ngoái tăng 17% và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Và mức tăng trưởng mạnh ghi nhận tại hầu hết các quận ở Hà Nội, tập trung ở các quận phía Tây nơi mà nguồn cung hiện hữu dồi dào, dân cư đông đúc.

Đứng trước đà tăng giá phi mã thì nhiều người có nhu cầu mua chung cư như ngồi trên đống lửa. Chính điều này đã khiến cho tỷ lệ khách hàng giao dịch ngay sau khi tìm hiểu tăng lên đáng kể so với năm 2023 bởi vì tâm lý sợ tăng giá. Tình trạng khách hàng cũng phải quyết định giao dịch nhanh chóng càng diễn ra một cách phổ biến hơn.

Cùng với đó, tâm lý sợ tăng giá xuất hiện bởi từ đầu năm, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh. Và thị trường này cũng đang có những cơn sốt nhỏ, giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau vào đặt cọc giá đã có sự thay đổi. 

Và tình trạng này cũng được Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ ở buổi họp báo thị trường quý 1/2024. Bà Thu Hằng nói rằng, chưa lúc nào người mua đi xem nhà và chốt mua nhanh như thời điểm này. Trước đây, khách mua thường sẽ nghiên cứu cũng như cân nhắc khá lâu trước khi đưa ra quyết định xuống tiền bởi vì đây chính là tài sản có giá trị lớn. Thời gian gần đây, lại càng có nhiều người chốt mua nhanh, vừa đi xem xong đặt cọc luôn trong cùng một buổi.

Bên cạnh lý do nhu cầu dồn nén trong khi nguồn cung ít ỏi thì bà Hằng cho biết, nhiều người gấp gáp mua chung cư lúc này bởi lo sợ giá tiếp tục sẽ leo thang, không còn ở ngưỡng hợp lý hay còn gọi đó là tâm lý FOMO. 

Nguyên nhân người mua lo ngại, muốn chốt mua nhà sớm bởi vì giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang trong đầu năm nay, trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Savills nói rằng, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, theo năm tăng 14%.

Môi giới bất động sản "chơi" đòn tâm lý với người mua

Nắm bắt được tâm lý của những người mua nhà, đã có không ít môi giới chơi đòn tâm lý. Nào là mua nhanh không giá tăng, có mấy khách hàng đã muốn mua, đến đầu giờ chiều là căn này bay,... để cho người mua phải vội xuống tiền cọc. 

Chị Hằng (38 tuổi) ở Hà Nội chia sẻ về chuyện tìm mua nhà trong hơn 1 tháng qua. Cũng theo chị Hằng, gia đình của chị tìm mua căn hộ ở 2 dự án đã bàn giao và đi vào sử dụng quanh khu vực Vành đai 3. Mỗi một dự án, chị Hằng có làm việc với một môi giới khác nhau. Chi tiết, dự án 1 môi giới báo chị Hằng có 2 căn, một căn 7,4 tỷ đồng còn 1 căn 7,8 tỷ đồng. Còn dự án 2, một môi giới báo rằng có 1 căn 7,2 tỷ đồng. 

Chị Hằng nói rằng: “Chuyện không có gì cho đến khi có hai môi giới khác xuất hiện. Có một môi giới tên Quỳnh tự nhắn tin cho tôi và một môi giới nữa tên Hà do bố tôi tìm được”. 

Môi giới tên Quỳnh nói rằng, có 3 căn ở 2 dự án mà chị đang quan tâm. Và cả 3 căn mà môi giới tên Quỳnh báo đều đúng với số tầng, hình ảnh của từng căn mà môi giới đầu tiên chị Hằng làm việc. 

Cũng theo chị Hằng: “Môi giới Quỳnh báo tối lúc 9h sáng thì đến 17h cùng ngày là báo căn 7,8 tỷ đồng đã chốt xong. Đến lúc 21h cùng ngày, môi giới lại tiếp tục báo căn 7,2 tỷ đồng đã chốt. Đến 8h sáng hôm sau thì môi giới tên Quỳnh lại tiếp tục báo căn 7,4 tỷ đồng cũng đã có người chốt”. 

Theo như lời môi giới tên Quỳnh kể rằng, tất cả các căn đều bán rất nhanh, quỹ căn không còn căn nào và hàng ra cực nhỏ giọt. 

Mặc dù vậy, với 2 dự án có 3 căn hộ mà chị Hằng đang quan tâm, chị đều kiểm tra chính xác được các căn còn nguyên, thậm chí là rao gần 2 tháng mà không bán được. Chị Hằng nói rằng: “Cả 3 căn chưa ai mua chứ không hề có tình trạng chốt nhanh như cơn gió mà môi giới báo cho tôi. Mua nhà mà như đi mua mớ rau, chỉ có mấy tiếng đã thấy có người chốt mua”. 

Và chị Hằng cũng gặp phải tình huống tương tự với môi giới tên Hà. Được biết, môi giới này giới thiệu cho chị 2 căn hộ ở dự án khác. Chị cùng với bố con đi xem và khá thích 2 căn trong quỹ căn của môi giới này tuy nhiên giá cao mà tính theo tim tường nên nhà chị không mua nữa.

Người này nói thêm rằng: “Sau khi đi xem xong thì Hà nói 2 căn hôm qua nhà tôi thích chủ nhận cọc hết rồi. Sau 3 ngày, môi giới này lại nói là 2 căn đó do không thương lượng thuế phí nên hủy cọc, giục nhà tôi quyết nhanh không có tăng giá, rồi có người mua mất”. 

Anh Trần Lâm - là môi giới phân khúc căn hộ ở một sàn có tiếng tại Hà Nội nói rằng, đối với trường hợp của chị Hằng thì không phải là hiếm mà là tình trạng chung của nhiều người đi tìm mua nhà. Lúc nào môi giới cũng tạo tâm lý cho khách hàng phải mua nhanh và chốt nhanh không giá tăng hoặc người khác mua mất. Tuy nhiên thì không phải ai cũng có kinh nghiệm, kiểm tra thông tin xác thực như chị Hằng - nhất là đội trẻ đi mua nhà lần đầu. Nếu như mà nghe môi giới nói thế thì hoảng, có khi xuống tiền luôn. Cho nên, bài cơ bản này vẫn được các môi giới không có tâm áp dụng thường xuyên.

Người mua nhà cần cẩn trọng trước chiêu trò “sốt nóng” của môi giới

Đứng trước những diễn biến leo thang về giá, có một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Đỗ Thu Hằng nói rằng, người mua nên xem xét kỹ và cân nhắc giá trị sử dụng, mức độ hợp lý của dự án. 

Bà Đỗ Thu Hằng cho biết: “Nhìn chung nếu như giá còn tăng thì người mua sẽ xem xét bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu như giá tiếp tục đẩy lên cao thì người mua có thể nên cân nhắc, lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô hoặc là chấp nhận dịch chuyển nhu cầu đến nguồn cung các tỉnh lân cận Hà Nội có mức giá cả hợp lý”. 

Lời khuyên đến với những người mua nhà để ở thực đó chính là hãy lựa chọn nguồn cung ở những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng Vành đai 4 hoặc là Vành đai 3,5 nhờ vào sự phát triển về cơ sở hạ tầng. Theo đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo theo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, giúp cho thời gian di chuyển giảm đi.

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ rằng: “Tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với mức chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa với túi tiền hơn”. 

Bên cạnh đó, các sản phẩm ở các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng được nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Cùng với đó, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 cho đến năm 2026.

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ có thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cũng như mang đến cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng  84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán./.