Cần giải bài toán tồn kho của thị trường bất động sản

Gần 17.000 sản phẩm bất động sản tồn kho

Bộ Xây dựng cho biết, theo số liệu báo cáo của 52/63 địa phương cho thấy lượng tồn kho bất động sản trong quý III năm nay gần 17.000 sản phẩm bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền (tăng hơn 250 căn hơn so với quý II). Trong đó, chung cư tồn kho gần 3.200 căn; nhà ở riêng lẻ hơn 6.500 căn; đất nền hơn 7.200 nền.

Có thể lấy dẫn chứng từ lượng hàng tồn kho được thể hiện trong báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Báo cáo quý III của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho thấy, giá trị tồn kho 16.800 tỷ đồng, tăng khoảng 2.000 tỷ so với cuối năm 2022 (14.800 tỷ đồng). Lượng hàng tồn kho chiếm 60% giá trị tổng tài sản.

Trước đó, theo Báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên 2023 của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cho thấy, trong quý II/2023, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này là 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó phần lớn là bất động sản dở dang 11.430 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm 2.455 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa 661 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 740 tỷ đồng, tăng 4% đầu năm. Trong đó, dự án sân golf và khu biệt thự sinh thái hơn 566 tỷ đồng và các chi phí dự án khác 173 tỷ đồng.

Một “ông lớn” khác cũng có lượng hàng tồn kho lớn trong quý II/2023 đó là Tập đoàn Novaland với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho. giá trị tồn kho bất động sản đang xây dựng xấp xỉ 127.800 tỷ đồng, chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City.

Trong cơ cấu tồn kho, gần 127.800 tỷ đồng là bất động sản để bán nhưng đang xây dựng, chỉ hơn 11.100 tỷ đồng đã hoàn thành để bán (giảm hơn 700 tỷ đồng so với cuối năm ngoái), và hơn 43.800 tỷ đồng là “phải thu dài hạn khác” (trong đó có đến 39.200 tỷ đồng đã dùng để hợp tác đầu tư cùng đối tác) chính là điều tạo nên áp lực tài chính lớn nhất trong khối nợ vay của Novaland.

Dù giá trị tồn kho bất động sản gia tăng, nhiều chuyên gia vẫn duy trì dự báo lạc quan và cho rằng tồn kho này sẽ trở thành tài sản giá trị trong giai đoạn sắp tới, khi thị trường bất động sản trở lại với tình trạng thanh khoản tốt hơn.

Để gỡ khó thị trường bất động sản Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tiếp tục, khẩn trương lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường; Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, phải tập trung rà soát, lập danh mục các dự án bất động sản có khó khăn, vướng mắc; đánh giá cụ thể nguyên nhân và khẩn trương giải quyết các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền. Nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo, đề xuất rõ giải pháp lên cấp có thẩm quyền.

Đặc biệt, địa phương phải rút ngắn thời gian và đơn giản hóa các thủ tục hành chính theo thẩm quyền; quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, thẩm định, phê duyệt dự án bất động sản mới, trong đó có dự án nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Ngoài ra, mỗi địa phương phải lập, tổ chức hoạt động hiệu quả Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ ngay khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, sản xuất kinh doanh. Cùng đó, tăng cường vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu trong cơ quan, đơn vị; kiên quyết khắc phục tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức.

Thị trường bất động sản dần khởi sắc trong quý III

Song song cùng lượng hàng tồn kho lớn, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản quý III/2023 ghi nhận nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở thương mại tăng mạnh.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã có Thông cáo số 117/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý III năm 2023.

Theo đó, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Các dự án phát triển nhà ở thương mại đã hoàn thành 21 dự án với 7.633 căn hộ. Đáng chú ý, số lượng dự án hoàn thành tăng 300% so với quý II/2023. Cụ thể, tại miền Bắc có 6 dự án với 1.843 căn; tại miền Trung có 3 dự án với 195 căn; tại miền Nam có 12 dự án với 5.595 căn.

Thị trường bất động sản khởi sắc trở lại trong quý III năm 2023.

Các dự án đang triển khai xây dựng: Có 863 dự án với 442.453 căn, số lượng căn hộ của các dự án đang triển khai xây dựng tăng 106,99% so với quý II/2023.

Cùng với đó, 47 dự án với 8.208 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, số lượng căn hộ tại các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tăng 132,28% so với quý II/2023.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở đã hoàn thành: Có 36 dự án với 1.627 ô/nền, tăng 144% so với quý II/2023.

Trong quý III/2023, trên địa bàn cả nước đã có 19 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 18.752 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.

Cụ thể, đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 850 căn, bằng 176% so với quý II/2023; khởi công xây dựng 2 dự án với quy mô 5223 căn.

Ngoài các dự án đã được khởi công, có 12 dự án với quy mô 12.679 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Lũy kế giai đoạn 2021-2025, đến nay trên địa bàn cả nước đã có 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 412.845 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.