Chung cư phục hồi nhanh cả về mua bán và cho thuê

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, phải mất khoảng 1 năm kể từ khi các chính sách mới được đưa ra, thị trường bất động sản mới bắt nhịp hồi phục. Tuy nhiên phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực đã đón sóng tăng trưởng trở lại nhanh hơn các nhóm còn lại từ quý IV/2023 và rõ nét trong quý I/2024.

“Theo báo cáo quý III/2023 của Batdongsan.com.vn ghị nhận, trong khi các phân khúc BĐS khác có dấu hiệu tạo đáy thì phân khúc căn hộ đã có những phục hồi cả về mua bán và cho thuê”, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Đối với loại hình cho thuê chỉ có phân khúc phòng trọ và căn hộ tăng trưởng dương đạt lần lượt 19% và 6% theo quý. Đối với khách hàng quan tâm mua, chỉ duy nhất phân khúc căn hộ tăng 1%.

Thời điểm “đáy” của phân khúc chung cư là khoảng quý I/2023 khi các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách giá ưu đãi lên đến 50%, phía ngân hàng cũng điều chỉnh giảm lãi suất đã qua. Thị trường bất động sản dự báo đón dòng tiền chủ yếu vào phân khúc căn hộ.

Cũng theo số liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn, ổn định nhất hiện nay vẫn là kênh đầu tư bất động sản với loại hình chung cư, mức lợi nhuận gộp trung bình đạt 12,5 %/năm (bao gồm dòng tiền cho thuê và giá tăng lên hàng năm).

Đầu tư căn hộ thu về tỷ suất lợi nhuận tăng ổn định trong dài hạn ở mức 12,5% (Nguồn: Batdongsan.com.vn).
Đầu tư căn hộ thu về tỷ suất lợi nhuận tăng ổn định trong dài hạn ở mức 12,5%. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Trong khi đó, chứng khoán là nhóm đầu tư có biên độ biến động tăng giảm lớn thì đầu tư bất động sản căn hộ có biên độ giao động nhỏ hơn và có khuynh hướng tăng trưởng trong dài hạn, tiền gửi ngân hàng vẫn là lựa chọn đầu tư luôn dương nhưng biên độ lợi nhuận khá nhỏ.

Điều này còn được chứng minh qua mức độ quan tâm bất động sản căn hộ hiện nay tăng 30% so với đầu năm, chiếm hơn 50% tổng lượt tìm kiếm ngành bất động sản. Trong đó, mức độ tìm kiếm căn hộ 2-4 tỷ chiếm 43% tại khu vực miền Nam, cao hơn phân khúc nhà dưới 2 tỷ (27%). Thực tế, bất động sản có giá dưới 2 tỷ đã trở nên khan hiếm, người mua theo đó cũng nới ngân sách để sở hữu bất động sản. Mặc dù vậy, với mức giá 2-4 tỷ tại các quận nội đô TP.HCM đã trở nên cạn kiệt.

Trong khi đó, theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định, để đánh giá phân khúc nào phục hồi sớm nhất, điều quan trọng là vẫn phải dựa trên nhu cầu ở thực. Về loại hình nhà ở xã hội, ông Quyết đánh giá, đây là phân khúc có mức giá tương đối thấp và nhu cầu cho phân khúc này luôn cao. Nếu chúng ta phát triển mạnh được nhà ở xã hội thì sẽ phục hồi được tâm lý cũng như niềm tin của các nhà đầu tư.

Thứ hai là nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2 cũng sẽ có sự phục hồi mạnh trong thời gian tới vì nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn rất lớn. Còn đối với nhà ở cao cấp với mức giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên thì sẽ phục hồi chậm hơn.

Tuy nhiên, dù là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá trung bình hay nhà ở cao cấp thì vẫn luôn nằm trong nhu cầu thực tế của nhiều khách hàng và mỗi phân khúc luôn có những tệp khách hàng riêng biệt.

Riêng với loại hình chung cư, theo khảo sát thực hiện trước đó, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý IV/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc từ quý II/2024

Nhìn nhận về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ khoảng quý II đến quý IV/2024.

Lý giải nguyên do dẫn đến nhận định trên, vị chuyên gia cho biết có 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản đã diễn ra phù hợp với xu hướng mà Batdongsan.com.vn đã dự báo trước đó.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm.

Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng, xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%.

“Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực", ông Quốc Anh chia sẻ.

Thứ ba, về chính sách bất động sản, năm 2008, thanh khoản thị trường bất động sản lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Đến năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường bất động sản, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền...