Mặc dù hiện tại, đã gần đi hết năm 2023 nhưng những tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự rõ nét cho dù đã có hàng loạt các động thái từ Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Mặc dù chưa thể phục hồi ngay, nhưng nhiều chuyên gia cùng có chung nhận định thị trường bất động sản hiện đã qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng lượng giao dịch bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt chỉ khoảng 10.000 sản phẩm, chưa được 10% so với cùng thời điểm 2018, 2019, trước đại dịch Covid-19.

Cụ thể, quý 1/2023, giao dịch rất thấp khoảng 3.000 sản phẩm, quý 2 lên 4.000 sản phẩm, quý 3 đã tăng lên với gần 5.000 sản phẩm được giao dịch thành công. Mặc dù số tăng so với thời điểm bình thường còn rất nhỏ, nhưng điều này cho thấy đã bắt đầu có dấu hiệu về khả năng mua bán trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ phát triển trong trung và dài hạn. Khác với quá trình phát triển mạnh mẽ như ở giai đoạn trước, thị trường sẽ phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn.

Theo Phó GS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm chưa lên nhưng đã không còn đi xuống, và cơ hội chắc chắn đang nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Chính phủ đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt - Mỹ đã được nâng cấp.

“Thị trường bất động sản hiện nay đã qua cơn bĩ cực nhất, vậy nên mọi thứ sẽ diễn tiến theo hướng tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào và khi nào phục hồi hoàn toàn thì phụ thuộc rất lớn vào đà phục hồi kinh tế nói chung cũng như sự thẩm thấu của các chính sách luật quan trọng đối với lĩnh vực nhà đất như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua trong cuối năm nay”, ông Chung nhấn mạnh.

Trước đó, nhìn nhận về thị trường bất động sản ở giai đoạn hiện tại, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, có thể nói, thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay; quý 2 tốt hơn quý 1 (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch BĐS nhà ở); các khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Ngoài ra, trên thị trường chứng khoán, theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu BĐS tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%...

Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, sự phục hồi của thị trường vẫn còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng…) và phát hành TPDN còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…).

Bên cạnh đó, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (chẳng hạn như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…). Đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo ông Nghị, trước những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quan trọng và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, của các Bộ, ngành, địa phương, trong đó có Bộ Xây dựng, và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hết sức tích cực nắm bắt tình hình, đánh giá cụ thể những khó khăn vướng mắc liên quan tới lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để từ đó triển khai các giải pháp tháo gỡ, hướng dẫn cụ thể cho các dự án bất động sản.

Có thể nói, kể từ đầu năm 2023 đến nay, các bộ, ban, ngành đã có nhiều cơ chế, chính sách chưa từng có để khôi phục thị trường bất động sản; trong đó tập trung tháo gỡ khó khăn về pháp lý và tài chính. Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Hiệu quả của chính sách là động lực quan trọng nhất để thị trường bất động sản “vượt dốc” thành công, tiến tới mục tiêu tăng trưởng trong thời gian tới.

Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua. Cụ thể là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ban hành ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tiếp đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cùng đó là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 20/5/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"... Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ còn trực tiếp chủ trì 2 hội nghị trực tuyến để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV sẽ góp phần giải quyết đáng kể những “nút thắt” đang “trói” thị trường và doanh nghiệp. Cùng đó, Luật Đất đai dự kiến cũng sẽ sớm thông qua trong kỳ họp gần nhất để đồng bộ hành lang pháp lý cho lĩnh vực này.

Chính sách tiền tệ cũng chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng.” TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, đưa mặt bằng lãi suất giảm dần. Cùng đó là nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cơ cấu nợ, đảo nợ… Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết khác với trước đây, hiện thị trường, doanh nghiệp không chỉ ngồi im chờ hỗ trợ của Chính phủ mà cũng chung tay cùng tháo gỡ. Thời gian qua có rất nhiều cuộc gặp gỡ, làm việc giữa doanh nghiệp với chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà nước.

Riêng với “nút thắt” pháp lý, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định thời gian tới liên ngành vẫn tiếp tục rà soát lại những vấn đề này ở từng dự án và đẩy mạnh phân cấp về địa phương. Khi Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với địa phương thì thấy rằng địa phương nào quyết tâm vào cuộc cùng gỡ khó sẽ giúp được doanh nghiệp giải quyết vướng mắc nhanh chóng.

Theo đánh giá của Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, Chính phủ hiện đã và đang quyết liệt giải quyết, tháo gỡ những nội dung có thể và trong thẩm quyền nhưng với nội dung liên quan đến Luật đề cập ở trên thì tất cả thị trường đều phải chờ đợi sự hướng dẫn.

Cần nhìn nhận khách quan rằng, thị trường thực tế đã có những chuyển động theo hướng tích cực hơn. Đã có những dự án được Chính phủ vào cuộc giải quyết và tháo gỡ vướng mắc hiện có thể triển khai. Sự hồi phục của thị trường được ví như cơ thể đang ốm, phải uống thuốc, cần có thời gian để thuốc ngấm. Chính sách pháp luật kể cả gỡ vướng nhanh cũng cần thời gian để ngấm vào thị trường.

Đánh giá về những yếu tố tác động đến sự hồi phục của thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý 4/2023, thị trường sẽ có chuyển biến. Ngoài ra, sự hồi phục của thị trường còn phụ thuộc vào việc tiếp cận và hấp thụ vốn ngân hàng. Vốn ngân hàng là yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý, quyết định của người mua.

Đến thời điểm này, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện đối với người mua có nhu cầu được dễ dàng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, đối với nhu cầu ở thực, người mua vẫn cần xem xét và đánh giá câu chuyện trả gốc và lãi.

Xuyên suốt năm 2022, việc tiếp cận vốn là vấn đề khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua. Nhưng ở thời điểm hiện tại, sau những nỗ lực của Chính phủ trong việc hạ lãi suất, việc tiếp cận vốn đã trở nên dễ dàng hơn. Tuy vậy, dù dự án có pháp lý đầy đủ, tiếp cận vốn ngân hàng được “cởi trói” nhưng thanh khoản vẫn là yếu tố khiến chủ đầu tư cân nhắc về thời điểm đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản (VARS), mặc dù thị trường bất động sản hiện nay dù chưa đủ lực để “vượt dốc”, nhưng phần nào đã thoát khỏi trạng thái “mất phanh”.

Bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản VARS cho rằng, trong bức tranh tổng thể của thị trường đã thực sự xuất hiện rất nhiều điểm sáng. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông như: Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM… Ngoài ra, ngày càng ghi nhận thêm các địa phương sẵn sàng vào cuộc để chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp bất động sản. Đây là tín hiệu đáng mừng và đáng ghi nhận.

Đồng thời, thực trạng của doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu cải thiện. Điều này thể hiện ở số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8/2023 khoảng hơn 1.700 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 102% so cùng kỳ năm 2022. Còn tính chung 3 quý đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập thuộc lĩnh vực bất động sản tăng gấp 3,5 lần so số lượng doanh nghiệp giải thể, ước khoảng hơn 3.000 doanh nghiệp.

Trong khi đó, lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng dần. Nếu quý 2/2023 ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với 2.700 ở quý 1; thì sang quý 3, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Có một thực tế là hầu hết các chuyên gia trong ngành đều có chung nhận định là thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2024.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi nhờ các động lực.

Thứ nhất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản đi đôi với tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi hơn về đất đai, thị trường vốn, tín dụng.

Thứ hai, nguồn cầu nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực trong xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.

Thứ ba, tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, mặc dù hiện nay thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.

Trong khi đó, theo khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, 10 tháng đầu năm, những dấu hiệu hồi phục của thị trường nhà ở ngày càng rõ nét. Từ quý 2/2023, thị trường đã có khởi sắc so với quý 1; quý 3 khởi sắc hơn so với quý 2 và xu hướng trên sẽ còn tiếp tục trong quý 4. Riêng tại Hà Nội, lượng chung cư mở bán mới tăng hơn 50%, lượng tiêu thụ tăng hơn 100% theo quý.

Quý 4/2023 cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm khi thị trường đón dòng tiền lớn từ kiều hối, tiền gửi tiết kiệm và chứng khoán chuyển sang. Nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu và tài chính trong suốt hơn một năm trầm lắng của thị trường vừa qua, nên từ quý cuối năm nay sẽ có đà để giao dịch bùng nổ. Dự báo lượng tiêu thụ căn hộ chung cư cao cấp sẽ đạt đỉnh - cao nhất năm vào quý 4 này khi các chủ đầu tư cơ cấu chính sách bán hàng với ưu đãi chưa từng có; đồng thời, các tổ chức tín dụng đưa ra lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong các tháng cuối năm.

“Đối với người mua nhà để ở, điểm đầu tiên và quan trọng nhất đó là họ có thể nhận nhà và vào ở ngay. Để đạt tiêu chí này, chỉ có thể tìm nhà trên thị trường chuyển nhượng hoặc mua nhà sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư tại những dự án sắp bàn giao. Tuy nhiên, nếu như trước đây, giai đoạn dự án bàn giao thường sẽ hết hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư, thì thời điểm này, người mua nhà vẫn có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất (0% từ 12-18 tháng). Đây chính là điểm khác biệt của thị trường thời điểm hiện nay. Với những nhà đầu tư hoặc người mua nhà không có sẵn tài chính thì đây là những chính sách nên tận dụng và cũng là thời điểm phù hợp để xuống tiền”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, phân tích.

Có thể thấy, mặc dù hiện tại thị trường bất động sản chưa thể “vực dậy” ngay lập tức nhưng những dấu hiệu tích cực đang dần xuất hiện. Điều này sẽ là cơ sở, động lực để thị trường có thể “khởi sắc” hơn trong năm 2024./.