(KDPT) - Đã hơn 1 năm kể từ khi thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trầm lắng. Chính phủ, các Bộ ngành, địa phương đã liên tục vào cuộc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tuy nhiên, thực tế “độ ngấm” của các chính sách vẫn còn chậm, nhất là việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án.

Từ đầu năm đến nay, trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã tích cực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã quyết liệt chỉ đạo Tổ công tác, liên Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính - Ngân hàng Nhà nước khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ được giao, trực tiếp làm việc với các địa phương như: TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, tỉnh Đồng Nai và các doanh nghiệp BĐS để rà soát từng dự án BĐS, nhằm hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc trong triển khai.

Hàng loạt các chính sách và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến thị trường bất động sản đã được ban hành như: Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; Công điện số 194/CĐ-TTg về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản; Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Công điện số 470/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp (TNT), công nhân khu công nghiệp (KCN) giai đoạn 2021 – 2030”; Quyết định số 486/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở.

Đáng chú ý, riêng về chương trình 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản số 1608/BXD-QLN về việc đôn đốc các địa phương triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng TNT, công nhân KCN giai đoạn 2021 – 2030” hay Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Văn bản số 2931/NHNN-TD về chỉ đạo tổ chức tín dụng. Trong đó, yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động nghiên cứu Nghị quyết số 33/NQ-CP để triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo đúng hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.

Trong số các cơ chế, chính sách đã ban hành thì Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là “kim chỉ nam”, thể hiện một cách khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường BĐS từ phía Chính phủ, các bộ ngành. Trong khi đó, Nghị định số 08/NĐ-CP đang cho thấy các kết quả tương đối khả quan. Còn Quyết định số 388/QĐ-TTg vẫn là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng như cơ quan, sở ngành.

Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP có những tác động tích cực điều chỉnh thị trường hồi phục đúng hướng, bền vững. Sau gần 06 tháng “khoá van” tín dụng đối với bất động sản, ngân hàng đã “cởi mở” hơn đối với các dự án bảo đảm pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực. Nhiều giải pháp đồng thời được thực hiện và bước đầu có kết quả cho thấy những tín hiệu sáng của thị trường.

Sau các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ thị trường và doanh nghiệp bất động sản. Sau các đợt giảm lãi suất điều hành trên, các ngân hàng thương mại đã nhiều lần điều chỉnh giảm sâu lãi suất huy động và cho vay.

Lãi suất tiền gửi đã giảm sâu ở tất cả các kỳ hạn, dòng tiền sau khi tất toán sổ tiết kiệm buộc phải tìm kiếm các kênh đầu tư khác để bảo đảm tỷ suất sinh lời như kỳ vọng và bất động sản luôn là kênh được lòng NĐT nhất.

Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, mặc dù trong tháng 8/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc tăng trung bình 5% so với tháng 7/2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 2%. Đây là tháng thứ hai liên tiếp nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán bất động sản đều tăng. Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2022, nhu cầu tìm kiếm bất động sản toàn quốc trong 8 tháng qua vẫn giảm tới 33% và lượng tin đăng bất động sản giảm 48%.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng còn tung ra gói vay ưu đãi tiêu dùng, mua nhà, thậm chí vay để trả nợ cho các ngân hàng khác để hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, sau những nỗ lực của ngành ngân hàng, thị trường bất động sản gần như không có nhiều chuyển biến.

Lý giải về việc trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Hiện thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức chính:

Một là, sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Hai là, sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Ba là, áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Bốn là, các vướng mắc pháp lý khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nhìn lại bối cảnh nền kinh tế giai đoạn năm 2008-2009, khủng hoảng kinh tế từ Mỹ lan rộng đến các nước, Việt Nam cũng không ngoại lệ. Thời điểm đó, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm đến 36%, lãi suất thì nhảy vọt từ 13-14% lên đến trên 20%.

Đặc thù của bất động sản thời điểm đó là các nhà đầu tư bất động sản và cả doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, do đó thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng. Thời điểm đó, một dự án ở quận 2 chỉ cần có phiếu đặt cọc là có thể bán sang tay kiếm lời.

Tuy nhiên hiện tại thị trường đã khác, thị trường bị vướng ở nguồn cung. Nếu như năm 2008-2009 thanh khoản thấp vì khủng hoảng thừa thì hiện nay thị trường lại thiếu cung. Thị trường BĐS vẫn đang rất khó khăn, thanh khoản cao cấp gặp khó trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với đại đa số người dân không nhiều. Trong khi đó, kinh tế khó khăn đã tác động đến thu nhập của đại bộ phận người dân nên họ đắn đo trong việc quyết định mua nhà.

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS, về tâm lý nhà đầu tư, có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Nhiều chuyên gia đánh giá, tâm lý quan sát và chờ đợi của nhà đầu tư có thể kéo dài đến hết năm nay. Tâm lý này liên quan mật thiết đến câu chuyện tín dụng bất động sản, những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường và đặc biệt là chờ giá bán giảm thêm.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất, nửa cuối năm nay, thị trường bất động sản sẽ phục hồi.

Theo đánh giá của ông Lực, đến cuối năm , độ ngấm chính sách sẽ phát huy hiệu quả, nhất là chính sách liên quan đến giảm lãi suất, những chương trình hỗ trợ từ Chính phủ như chính sách tài khóa tiền tệ.

Tuy nhiên, vào giai đoạn phục hồi, giá bất động sản sẽ khó giảm thêm, nếu giảm chỉ mức 3 - 5% coi như khuyến mãi. Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu phân khúc nhà ở thực vẫn rất lớn. Những người đã đầu tư vào nhà ở đất nền, biệt thự… là những người có tiền trước đây và họ chỉ bán khi đất lên giá nên khó có chuyện giảm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các cơ chế, chính sách trên đang tạo nên những tác động tích cực đối với nguồn cung của thị trường BĐS.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam với 500 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cho thấy, về nguồn cung, có tới 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Ông Đính nhấn mạnh sự thay đổi này đến từ hai nguồn chính yếu sau. Thứ nhất,một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường. Thứ hai, một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Nhìn lại quá khứ, như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Trong khi đó, về tăng trưởng tín dụng, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%.

Về chính sách bất động sản, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết năm 2008, thanh khoản thị trường bất động sản lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường bất động sản, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền...

Dựa trên phân tích các chỉ báo trên, ông Quốc Anh vẫn giữ nhận định thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2024.

Mặc dù, có thể thấy, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi, nhưng chủ yếu là các sản phẩm nhà ở, đất ở phục vụ nhu cầu thật. Thậm chí, ngay khi hết tháng Ngâu, tức tháng 7 Âm lịch, một số dự án còn rục rịch tăng giá nhẹ. Còn các phân khúc đầu tư vẫn cần có thêm thời gian hoặc cần có cú hích đặc biệt về hạ tầng, tiện ích dịch vụ.

Gần đây, các ngân hàng đã bắt đầu giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, các ý kiến nhận định, các gói vay với lãi suất thấp, ưu đãi chỉ kéo dài trong 1 khoảng thời gian ngắn, từ 6 tháng tới 1 năm.

Khả năng hồi phục trên thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa theo từng khu vực, từng phân khúc. Nhưng về cơ bản, nhiều ý kiến chuyên gia đồng tình là từ khoảng cuối quý IV năm nay tới đầu quý I năm sau, thị trường sẽ phát đi những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn.