“Chung cư mini” đã tồn tại từ lâu do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, di cư từ nông thôn ra thành thị với nhiều ưu điểm: diện tích vừa phải, giá bán phù hợp và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc... Nhưng loại “nhà hộp diêm” lại gây nhiều khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quản lý (về an ninh an toàn, phòng chống cháy nổ, môi trường...) và gây quá tải hạ tầng đô thị.

Vụ cháy “chung cư mini” tại ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội) đêm 12 rạng sáng ngày 13/9/2023 đã gây ra hậu quả hết sức nặng nề. Những hình ảnh từ hiện trường cho thấy loại hình nhà ở này quá nguy hiểm. Trong một con ngõ nhỏ xe ô tô không vào được nhưng lại xây một tòa nhà “chung cư mini” cao hơn 8 tầng theo dạng nhà ống với một mặt ngõ, ba mặt giáp nhà dân, mặt sàn chỉ 200m2, tổng diện tích sàn 2000m2, có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống.

Chia sẻ về tính pháp lý của "chung cư mini", Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, đã có những tranh cãi đã âm ỉ suốt hàng chục năm qua, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, trong đó quy định các tòa “chung cư mini” 2 tầng trở lên, mỗi tầng 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ khép kín, tối thiểu là 30m2 thì chủ nhà được xin cấp “sổ hồng” cho từng căn và được bán, chuyển quyền sở hữu.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị định 71 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc “hợp pháp hóa" “chung cư mini”. Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa quy định này và nâng lên thành luật. Hay tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 cũng tiếp tục đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

Mô hình “chung cư mini” nở rộ trong nhiều năm gần đây.

Theo đó, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng “chung cư mini” để bán, thủ tục chỉ đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

Để so sánh, khi một cá nhân có thửa đất ở khoảng vài nghìn mét vuông, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp có chức năng, ngành nghề kinh doanh bất động sản; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...)

Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành.

Trái lại, với “chung cư mini” (núp bóng nhà ở riêng lẻ), “chủ đầu tư” là các hộ gia đình, cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án trình cơ quan nhà nước chấp thuận mà chỉ cần xin cấp phép xây dựng với quy trình chỉ 1-2 tháng.

Phân tích thêm về sự sai khác giữa tiêu chuẩn, quy chuẩn của một căn hộ chung cư thông thường so với “chung cư mini”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, theo Quy chuẩn quốc gia QCVN 04 về nhà chung cư, mỗi căn hộ chung cư phải có diện tích 25m2 trở lên, phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, số căn nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ. Căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên và nếu có 2 phòng ở trở lên, QCVN 04 chỉ cho phép 01 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của mỗi phòng ngủ không nhỏ hơn 9m2...

Về chỗ để xe, QCVN 04 yêu cầu bố trí tối thiểu là 25 m2 chỗ để xe cho 4 căn hộ chung cư, tối thiểu 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng căn hộ, trong đó tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ. Ngoài ra, chủ đầu tư phải bố trí không gian cho các nhân viên bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật đảm bảo 5m2/người; phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng cho cư dân với diện tích tối thiểu 0,8m2/căn hộ...

"Nếu đem các tiêu chuẩn trên áp cho “chung cư mini” sẽ là “siêu tưởng” và gần như không một “chung cư mini” nào ở Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh đáp ứng được" - Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục cho phép chủ đầu tư chung cư mini được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ và đem bán, sẽ dẫn đến “chung cư mini” được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu chính sách này được thông qua, sản phẩm “nhà hộp diêm” này sẽ càng bùng phát và đi ngược lại quan điểm tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021) là khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, hiện đại, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng...

Nếu hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư tương tự với các dự án nhà ở chung cư thông thường theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Phòng cháy, chữa cháy, Luật Bảo vệ môi trường và pháp luật khác có liên quan.Từ những căn cứ pháp lý nêu trên và căn cứ thực tiễn là hậu quả của vụ cháy “chung cư mini” tại Hà Nội, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần kiên quyết từ bỏ mô hình “chung cư mini” đã tồn tại từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 tiếp tục đề xuất hợp pháp hóa “chung cư mini” dưới tên gọi “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân” sẽ tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

Quan trọng hơn hết là sử dụng hợp lý các công cụ quy hoạch, điều tiết nền kinh tế, các dự án đầu tư công hiệu quả để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế gắn với cơ hội việc làm tại khu vực nông thôn, tránh tình trạng di dân tự phát đến thành phố, giúp giảm mật độ dân cư và từ đó giảm áp lực cho hệ thống cơ sở hạ tầng, đảm bảo thực hiện tốt an sinh xã hội, phúc lợi xã hội.