Ngày 17/8/2026, Hội đồng quản trị CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HoSE: NVL) thông qua nghị quyết bổ sung và làm rõ phương án sử dụng nguồn tiền thu được từ đợt chào bán thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Theo phương án mới, Novaland dự kiến thu khoảng 8.006,9 tỷ đồng, chưa trừ chi phí phát hành. Số tiền này đến từ kế hoạch chào bán hơn 800,6 triệu cổ phiếu, giá 10.000 đồng/cổ phiếu, theo tỷ lệ thực hiện quyền 3:1. Nguồn vốn dự kiến được sử dụng trong giai đoạn quý IV/2026 đến quý I/2027.

Đáng chú ý là gần như toàn bộ số tiền không được dành cho việc mở rộng quỹ đất hay triển khai một dự án mới. Khoảng 74,4%, tương đương hơn 5.953 tỷ đồng được dành để thanh toán một phần hoặc toàn bộ gốc của 13 lô trái phiếu do Novaland phát hành.

Danh sách gồm các mã NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 và NVLH2224005.

Phần tiền còn lại được đưa vào hai công ty con.

Novaland dự kiến góp hơn 916,3 tỷ đồng vào Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal để xử lý nghĩa vụ đối với trái phiếu NSRCH2223001. Đồng thời, hơn 1.137,3 tỷ đồng sẽ được góp vào Công ty TNHH No Va Thảo Điền để thanh toán nghĩa vụ liên quan đến trái phiếu NTDCH2227001.

Từ đây, nếu nhìn xuyên suốt cấu trúc giao dịch, gần như toàn bộ 8.007 tỷ đồng vốn mới từ cổ đông được thiết kế để xử lý 15 lô trái phiếu tại công ty mẹ và hai công ty con. Đó là một khác biệt đáng kể nếu đặt cạnh cách doanh nghiệp thường sử dụng vốn huy động từ cổ đông. Thay vì bổ sung nguồn lực cho tăng trưởng, phần lớn nguồn tiền lần này phục vụ tái cấu trúc bảng cân đối kế toán.

Lý do Novaland phải ưu tiên dòng tiền cho xử lý nợ trở nên rõ hơn nếu nhìn vào quy mô bảng cân đối tại ngày 30/6/2026. Tổng tài sản của tập đoàn đạt khoảng 258.658 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho lên tới 157.712 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng tài sản.

Về mặt nguồn vốn, nợ phải trả đạt hơn 193.420 tỷ đồng, tương đương gần 75% tổng nguồn vốn. Tổng dư nợ vay khoảng 72.911 tỷ đồng, gồm hơn 30.482 tỷ đồng vay ngắn hạn và khoảng 42.429 tỷ đồng vay dài hạn.

Đặc biệt, trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland vẫn âm khoảng 3.595 tỷ đồng. Điều này cho thấy vấn đề của Novaland không đơn thuần nằm ở việc doanh nghiệp có tài sản lớn hay không. Phần khó hơn là khả năng chuyển lượng tài sản, đặc biệt là bất động sản tồn kho, thành tiền đủ nhanh để đáp ứng các nghĩa vụ đến hạn.

Đây cũng là lý do việc bán vốn tại các công ty con, thu hồi đầu tư, tái cấu trúc trái phiếu và huy động thêm vốn chủ sở hữu trở thành những mắt xích quan trọng trong chiến lược tài chính của Novaland.

Trong năm 2025, Novaland đã đẩy mạnh thoái vốn tại nhiều công ty con và ghi nhận tổng giá trị thu về khoảng 6.300 tỷ đồng. Những giao dịch này cho thấy doanh nghiệp đang lựa chọn cách tái cơ cấu danh mục tài sản để tạo thanh khoản, hơn là chỉ dựa vào dòng tiền bán hàng.

Nếu chỉ nhìn vào con số lợi nhuận, bức tranh Novaland trong nửa đầu năm 2026 đã sáng hơn đáng kể. Trong quý II, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất khoảng 1.509 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 1.341 tỷ đồng đến từ việc bàn giao sản phẩm tại Sunrise Riverside, Victoria Village, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 912 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước Novaland lỗ gần 190 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần đạt 5.096 tỷ đồng, tăng gần 38% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.772 tỷ đồng, tương đương 96% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Mặc dù vậy, có một chi tiết cần nhìn kỹ, đó là doanh thu tài chính tăng rất mạnh.

Trong quý II, doanh thu tài chính đạt hơn 1.741 tỷ đồng, tăng khoảng 3,4 lần so với cùng kỳ. Các nguồn đóng góp đáng kể gồm lãi từ cho vay, hợp đồng hợp tác đầu tư và lãi từ thoái vốn công ty con, thu hồi các khoản đầu tư vốn. Điều này có nghĩa lợi nhuận phục hồi chưa hoàn toàn bằng với việc dòng tiền từ hoạt động bất động sản đã đủ mạnh để tự giải quyết bài toán nợ. Nói cách khác, Novaland đã có lợi nhuận trở lại, nhưng thanh khoản vẫn là câu chuyện cần tiếp tục theo dõi.

Để hiểu vì sao gần 8.007 tỷ đồng vốn mới lại được dùng chủ yếu để trả nợ, cần quay lại giai đoạn 2021-2022. Đây là thời kỳ Novaland đẩy mạnh huy động vốn để phát triển các đại dự án, mở rộng quỹ đất và triển khai nhiều hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh.

Một số lô trái phiếu trong danh sách xử lý lần này gắn trực tiếp hoặc gián tiếp với các dự án lớn của Novaland. Chẳng hạn, lô NVLH2123007 được phát hành với mục tiêu đầu tư phát triển Aqua City. NVLH2123013 được giới thiệu nhằm bổ sung vốn hoạt động và đầu tư các chương trình, dự án tại khu vực NovaWorld Hồ Tràm. Lô NVLH2123010 có mục đích góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Khánh An.

Ngoài ra, nhóm trái phiếu liên quan đến Cù lao Phước Hưng - Phoenix Island, một phân khu thuộc Aqua City cũng rất đáng quan tâm. Theo thông tin được dẫn lại từ hồ sơ và kết luận thanh tra, gói 4 mã trái phiếu của Novaland có tổng giá trị phát hành 2.050 tỷ đồng, trong đó khoảng 2.005,7 tỷ đồng được sử dụng để ký hợp đồng nguyên tắc hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Bất động sản An Khang nhằm phát triển khu đô thị Cù lao Phước Hưng tại Đồng Nai.

Thanh tra Chính phủ sau đó nêu vấn đề về việc Novaland không cung cấp được đầy đủ căn cứ chứng minh trách nhiệm quản lý, giám sát việc sử dụng nguồn vốn. Đồng thời ghi nhận An Khang đã chuyển tiền cho nhiều tổ chức, cá nhân khác nhau, có dấu hiệu sử dụng không đúng mục đích trong thời gian dài.

Kết luận 276/KL-TTCP được công bố trong năm 2025, rà soát hoạt động phát hành và sử dụng vốn trái phiếu của 67 tổ chức trong giai đoạn 2015-2023. Với nhóm Novaland, kết luận đưa ra những vấn đề trong quá trình huy động và sử dụng nguồn vốn trái phiếu của hệ sinh thái này.

Điều quan trọng ở đây là cần phân biệt rõ giữa việc một số dòng tiền trong quá khứ bị cơ quan thanh tra chỉ ra vấn đề và toàn bộ các lô trái phiếu của Novaland đều bị kết luận sử dụng sai mục đích là không giống nhau. Nhưng những vấn đề đó giúp lý giải vì sao câu chuyện quản trị dòng tiền, nghĩa vụ với trái chủ và tái cấu trúc vốn vẫn là trọng tâm trong quá trình phục hồi của Novaland.

Trong phương án mới, hai khoản tiền dành cho Nova Saigon Royal và No Va Thảo Điền đặc biệt đáng chú ý. Với Nova Saigon Royal, Novaland dự kiến góp 916,278 tỷ đồng. Con số này gần như trùng khớp với phần gốc còn lại của trái phiếu NSRCH2223001 sau các khoản thanh toán trước đó.

Về bản chất, đây là một khoản vốn chủ sở hữu mới được đưa vào công ty con để xử lý một nghĩa vụ nợ cũ. Với No Va Thảo Điền, Novaland dự kiến góp 1.137,279 tỷ đồng để thanh toán một phần hoặc toàn bộ gốc trái phiếu NTDCH2227001.

Mặt khác, trước đó HĐQT Novaland từng thông qua phương án cho hai công ty con vay các khoản tiền tương ứng. Sau đó, phương án cho vay được hủy và thay bằng góp vốn. Danh sách công bố thông tin của Novaland cho thấy nghị quyết về việc hủy chủ trương cho công ty con vay và chuyển sang góp vốn được ban hành ngày 6/8/2026.

Sự thay đổi này có ý nghĩa về mặt cấu trúc tài chính. Nếu cho vay, công ty con phát sinh thêm một khoản nợ đối với công ty mẹ. Còn nếu góp vốn, tiền được bổ sung vào vốn chủ sở hữu của công ty con, qua đó không tạo thêm khoản vay nội bộ tương ứng. Đây cũng là lý do phương án mới có thể được nhìn như một bước dịch chuyển nghĩa vụ tài chính từ nợ sang vốn chủ sở hữu.

Cùng với phương án huy động vốn, những giao dịch thoái vốn trong hệ sinh thái Novaland cũng cho thấy một hướng đi khác của quá trình tái cấu trúc, đó là chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thành tiền mặt.

Một ví dụ nổi bật là thương vụ tại Công ty TNHH Thành phố Aqua. Trong năm 2025, Novaland hoàn tất chuyển nhượng 19% vốn tại đơn vị này với giá trị khoảng 973 tỷ đồng, đưa tỷ lệ sở hữu từ gần 70% xuống còn 51%. Thành phố Aqua là pháp nhân gắn với dự án Aqua City tại Đồng Nai.

Bên nhận chuyển nhượng là CTCP Dịch vụ Thương mại Đầu tư Thiên Hà, mà dấu hiệu đáng chú ý nhất nằm ở chính hồ sơ của Thiên Hà. Doanh nghiệp được thành lập năm 2022 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 100 triệu đồng. Sau đó vốn điều lệ được nâng lên 68 tỷ đồng vào năm 2024 và 221 tỷ đồng vào tháng 4/2025. Ông Phạm Trọng Đạt đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT từ tháng 10/2023. Sau thương vụ, Thiên Hà trở thành cổ đông sở hữu 19% tại Thành phố Aqua. Một năm sau, cái tên Thiên Hà lại xuất hiện trong một giao dịch khác của Novaland - Ngôi Nhà Mega.

Cuối năm 2025, Novaland thông qua phương án sử dụng 47,06% cổ phần tại CTCP Đầu tư Địa ốc No Va và gần như toàn bộ vốn tại CTCP Đầu tư Thương mại và Phát triển Bất động sản An Phát để góp vốn vào Ngôi Nhà Mega. Theo Novaland, mục tiêu là cơ cấu lại danh mục đầu tư và tối ưu cơ cấu vốn.

Sau giao dịch, giá trị khoản đầu tư của Novaland tại Ngôi Nhà Mega tăng từ khoảng 212 tỷ đồng lên hơn 5.412 tỷ đồng. Vốn điều lệ Ngôi Nhà Mega cũng tăng lên hơn 4.472 tỷ đồng, với Novaland nắm 99,93%. Sau đó, Novaland hoàn tất chuyển nhượng gần như toàn bộ phần vốn tại Ngôi Nhà Mega với giá trị khoảng 5.412 tỷ đồng.

Cơ cấu sở hữu mới xuất hiện hai cái tên: Nova Tân Gia Phát nắm 56% và Thiên Hà nắm 43,93%. Ông Phạm Trọng Đạt cũng trở thành Chủ tịch Ngôi Nhà Mega. Điều khiến thương vụ này thu hút ánh nhìn không chỉ là giá trị hơn 5.400 tỷ đồng. Đó là sự xuất hiện lặp lại của Thiên Hà và ông Phạm Trọng Đạt trong các giao dịch tái cấu trúc vốn của Novaland. Một bên là thương vụ chuyển nhượng 19% tại Thành phố Aqua, còn một bên là thương vụ Novaland rút gần như hoàn toàn khỏi Ngôi Nhà Mega.

Với Ngôi Nhà Mega, việc góp vốn trước rồi chuyển nhượng pháp nhân khiến tỷ lệ lợi ích của Novaland tại một số doanh nghiệp nằm phía dưới chuỗi sở hữu cũng thay đổi theo. Bởi trong chuỗi pháp nhân liên quan có những doanh nghiệp sở hữu hoặc liên quan đến các dự án bất động sản quen thuộc của Novaland.

Aqua City là ví dụ điển hình cho nghịch lý mà Novaland đang đối mặt. Đây là một trong những dự án quan trọng nhất của tập đoàn, nhưng cũng liên quan đến lượng vốn rất lớn được huy động trong giai đoạn trước.

Việc Novaland giảm tỷ lệ sở hữu tại Thành phố Aqua xuống 51% không đồng nghĩa tập đoàn rút khỏi dự án. Ngược lại, tỷ lệ 51% vẫn giúp Novaland duy trì quyền chi phối tại pháp nhân này.

Thương vụ cũng tạo ra gần 1.000 tỷ đồng tiền mặt trong bối cảnh doanh nghiệp cần nguồn lực để xử lý nghĩa vụ tài chính. Đây là một đặc điểm xuyên suốt trong quá trình tái cấu trúc của Novaland, bán một phần nhưng giữ quyền kiểm soát hoặc cơ cấu lại danh mục sở hữu để giải phóng một phần giá trị.

Xét phía Ngôi Nhà Mega thì lại ở một cấp độ khác, Novaland đã rút gần như hoàn toàn khỏi pháp nhân này. Qua đây thấy được hai thương vụ của doanh nghiệp đang sử dụng nhiều lớp giải pháp thay vì chỉ có một phương án duy nhất.

Không chỉ vậy, Novaland đã có những bước tiến đáng kể trong xử lý nghĩa vụ trái phiếu. Theo các công bố trước đó, doanh nghiệp đã tái cấu trúc nhiều khoản nợ, cũng như đạt thỏa thuận với trái chủ về việc gia hạn trái phiếu chuyển đổi quốc tế đến tháng 7/2028, qua đó giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn. Nhưng việc tiếp tục huy động thêm khoảng 8.007 tỷ đồng để trả nợ cho thấy quá trình tái cấu trúc chưa thể xem là đã kết thúc.

Thậm chí, cách sử dụng vốn lần này cho thấy trọng tâm đã chuyển từ huy động để phát triển sang huy động để xử lý những nghĩa vụ phát sinh từ giai đoạn phát triển trước. Đây là một bước chuyển quan trọng, bởi nếu trong chu kỳ tăng trưởng, vốn vay và trái phiếu giúp doanh nghiệp nhanh chóng mở rộng quỹ đất và dự án thì trong chu kỳ tái cấu trúc, vốn chủ sở hữu lại trở thành nguồn lực để hấp thụ một phần áp lực nợ.

Với cổ đông hiện hữu, điều đó có hai mặt. Một mặt, nếu đợt phát hành thành công, Novaland có thể giảm đáng kể áp lực trái phiếu, cải thiện cấu trúc vốn và giảm rủi ro thanh toán trong ngắn hạn. Mặt khác, cổ đông phải chấp nhận pha loãng tỷ lệ sở hữu khi lượng cổ phiếu mới được phát hành. Nghĩa là, một phần chi phí của quá trình tái cấu trúc sẽ được chuyển từ trái chủ sang chính những người góp vốn mới và cổ đông hiện hữu tham gia đợt phát hành.

Trong năm 2026, mục tiêu của Novaland là doanh thu khoảng 22.715 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng. Sau nửa năm, doanh nghiệp đã hoàn thành 22% kế hoạch doanh thu nhưng đạt tới 96% kế hoạch lợi nhuận. Khoảng cách này cho thấy một đặc điểm quan trọng của kết quả kinh doanh hiện tại khi lợi nhuận đang phục hồi nhanh hơn doanh thu. Trong khi đó, hàng tồn kho vẫn ở mức hơn 157.700 tỷ đồng và dòng tiền kinh doanh chưa chuyển sang trạng thái dương. 

Do đó, thước đo quan trọng trong những quý tới sẽ không chỉ là lợi nhuận trên báo cáo. Đó còn là tốc độ bàn giao sản phẩm, dòng tiền thực thu từ khách hàng, khả năng giải phóng hàng tồn kho và đặc biệt là khả năng giảm nợ bằng nguồn tiền thực.

Nếu Novaland vừa xử lý được các nghĩa vụ trái phiếu, vừa tăng tốc bán hàng và thu tiền từ các dự án, cấu trúc tài chính sẽ có cơ hội cải thiện theo hướng bền vững hơn. Trái lại, nếu lợi nhuận tiếp tục phụ thuộc đáng kể vào các khoản thoái vốn, thu hồi đầu tư và giao dịch tài chính trong khi dòng tiền kinh doanh vẫn âm, áp lực tái cấu trúc sẽ khó biến mất hoàn toàn.