Shop thương mại dịch vụ được xây trên đất công cộng có hợp pháp không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi phần mục đích sử dụng đất là “đất công cộng thành phố” hoặc “đất công cộng khu ở”. Điều này đã khiến một số chủ sở hữu shop thương mại dịch vụ tại các khu đô thị lo lắng.

Trước những tranh luận gần đây, bà Lê Quỳnh Anh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và Liên danh (Vision & Associates Legal) đã có những chia sẻ về tính pháp lý của loại hình bất động sản thương mại dịch vụ.

Luật Đất đai năm 2013 quy định đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất như đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí; đất giao thông; thuỷ lợi; đất chợ… và một số công trình công cộng khác.

Phụ lục I, Nghị định 06/2021/NĐ-CP về phân loại công trình theo công năng sử dụng nêu rõ, công trình thương mại như trung tâm thương mại, chợ, siêu thị, cửa hàng, nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải khát và các công trình thương mại khác có trong nhóm công trình công cộng.

Theo đó, dễ thấy đất công cộng có thể được dùng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ.

Kết luận, việc xây dựng các gian hàng hay còn gọi là các shop thương mại dịch vụ ở những ô đất công cộng thành phố hay công cộng khu ở được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần nằm trong phạm vi quy hoạch của dự án khu đô thị là hợp pháp, không trái với quy định của pháp luật.

Shop thương mại dịch vụ ghi là “đất công cộng” vì lý do gì?

Tại các khu đô thị ở Hà Nội, một số chủ sở hữu shop thương mại dịch vụ nhận thấy trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đề cập phần mục đích sử dụng đất là đất công cộng khu ở hoặc đất công cộng thành phố. 

Theo bà Lê Quỳnh Anh, việc xây dựng các shop có mục đích kinh doanh thương mại ở những ô đất công cộng khu ở hoặc công cộng thành phố được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần là hợp pháp.

Như vậy, nếu các quyết định cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các ô đất, dự án xây dựng các shop thương mại dịch vụ là công cộng khu ở hoặc công cộng thành phố thì việc ghi nhận mục đích sử dụng như trên trong giấy chứng nhận là phù hợp với quy định và hướng dẫn của Bộ TN&MT tại Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ ngày 15/05/2023.

Ở một mặt khác, một số chủ sở hữu băn khoăn về việc hình thức sử dụng đất với sản phẩm shop thương mại dịch vụ là sử dụng chung nên không rõ điều đó sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng như thế nào.

Theo lý giải của bà Lê Quỳnh Anh, với những gì đã mua và được mô tả cụ thể tại hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ và được hưởng những quyền lợi tương ứng với loại hình sản phẩm đó.

Sản phẩm shop thương mại dịch vụ mà khách hàng mua là một phần của công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất chung. Điều đó có nghĩa là khách hàng có quyền sở hữu riêng với phần công trình cụ thể mà đã chọn mua và có quyền sử dụng chung với toàn bộ ô đất xây dựng khối công trình đó.

Khách hàng với vai trò là chủ sở hữu sẽ có đủ quyền tương ứng theo quy định như quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền chiếm hữu đối với phần công trình đã mua.

Đáng chú ý, Quốc hội vừa thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Theo đó, việc mua bán công trình, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung có hành lý hành lang pháp lý rõ ràng hơn.

Theo bà Quỳnh Anh, điểm đột phá này giúp giải quyết được nhiều vấn đề đang còn tồn tại ở thị trường bất động sản trong thời gian qua, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho các cá nhân tổ chức khi tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh mua bán loại hình này.

Lo ngại “bỏ tiền mua nhưng không có quyền sử dụng đất” là vô căn cứ?

Quy định cho thấy việc mua bán công trình xây dựng, nhà ở hay phần diện tích sàn xây dựng trong công trình luôn gắn với quyền sử dụng đất. Một công trình độc lập khi giao dịch có thể kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng của tất cả lô đất mà người mua sẽ có quyền sử dụng riêng đối với lô đất, trong khi nếu mua một phần thì bắt buộc quyền sử dụng đất phải được phân bổ và được xác định là quyền sử dụng chung giữa các chủ sở hữu.

Bởi vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nêu rõ điều kiện để bán một phần của diện tích sàn xây dựng là công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Bởi lẽ, Luật Đất đai quy định chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các loại đất này. Theo đó, các ô đất công cộng khu ở và công cộng thành phố được dùng để xây Shop thương mại dịch vụ là đất được cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của Nhà nước.

Lấy ví dụ là trường hợp trên giống với trường hợp mua căn hộ chung cư hay diện tích thương mại thuộc chân đế của các tòa nhà chung cư. Theo đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với căn hộ và diện tích của thương mại đã mua, đồng thời có quyền sử dụng chung với thửa đất xây dựng công trình đó.

Thực hư chuyện ngân hàng không nhận thế chấp

Nhận định quyền sử dụng đất là chung nên khách hàng khó thế chấp với ngân hàng hay bị ngân hàng từ chối thế chấp là không có cơ sở. Điều 8.1 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hay cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu (theo Bộ Luật dân sự và luật khác) ở thời điểm xác lập hợp đồng.

Điều 9.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu rõ công trình xây dựng và nhà đưa vào kinh doanh phải có đủ những điều kiện dưới đây:

- "Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án".

Như vậy, không có quy định nào về việc chỉ được thế chấp ngân hàng khi có quyền sử dụng đất riêng. Điều 10.1 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thậm chí còn quy định việc sử dụng tài sản gắn liền với đất nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời đối với quyền sử dụng đất. 

Các quy định trên đây cho thấy các shop thương mại dịch vụ và gian hàng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất không bị kê biên, không có tranh chấp để đảm bảo thi hành án sẽ có đủ điều kiện để làm tài sản thế chấp giống như các diện tích thương mại chân đế chung cư và các căn hộ chung cư.

Trước quan điểm việc định giá các sản phẩm bất động sản thương mại dịch vụ có thể không được cao như những sản phẩm trên, bà cũng cho biết giá trị quyền sử dụng đất của loại hình sản phẩm thương mại dịch vụ đã được phân bổ trong giá vốn đầu tư. Do đó, chủ đầu tư khi xác định giá bán sản phẩm đã phân bổ giá trị quyền sử dụng đất vào giá bán, nghĩa là khi xác định giá trị của sản phẩm phải xác định cả phần giá trị quyền sử dụng đất.

Khi thế chấp vay vốn ngân hàng, vấn đề định giá sản phẩm thấp hay cao còn có liên quan đến quy định của từng ngân hàng khác nhau ở từng thời điểm.

Bà Lê Quỳnh Anh cũng cho rằng khung pháp lý hiện tại đối với loại hình sản phẩm này là rõ ràng và tương đối đầy đủ, đảm bảo tốt cho quyền lợi của người mua. Những người đã sở hữu hay mong muốn đầu tư vào loại hình này có thể tìm hiểu các quy định liên quan để có những phân tích đúng đắn về sản phẩm và có cơ sở quyết định sao cho phù hợp./.