Bất động sản nửa cuối năm 2026: Rời thời kỳ lướt sóng, bước vào chu kỳ chọn lọc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nguồn cung bắt đầu được bổ sung trở lại, nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động và các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ.

Dù vậy, sự phục hồi hiện nay không diễn ra theo chiều rộng mà đang thể hiện rõ xu hướng sàng lọc. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục thu hút sự quan tâm, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh ngày càng khó tiếp cận dòng tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường đã có sự cải thiện về nguồn cung và hoạt động triển khai dự án. Tuy nhiên, thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn khi người mua vẫn thận trọng trước áp lực tài chính và mặt bằng giá đã tăng trong thời gian qua.

Theo ông Đính, bước sang nửa cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và dòng vốn FDI. Đây là những yếu tố tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở, nhu cầu thuê và sự phát triển của các khu đô thị mới.

Đặc biệt, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng giúp khơi thông nguồn lực, tạo thêm nguồn cung minh bạch hơn cho thị trường.

Một trong những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay là diễn biến giá bất động sản trong thời gian tới. Theo ông Nguyễn Văn Đính, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá mạnh trên diện rộng là không cao khi nguồn cung đang dần cải thiện, trong khi mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng lớn.

Thay vì chạy theo các đợt tăng giá, doanh nghiệp sẽ phải tập trung nhiều hơn vào chính sách bán hàng, hỗ trợ tài chính, tối ưu sản phẩm và điều chỉnh giá bán phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế.

“Thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực”, ông Đính nhận định.

Điều này cũng cho thấy một sự thay đổi quan trọng trong hành vi thị trường: giá trị bất động sản không còn chỉ được quyết định bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tạo dòng tiền, chất lượng sống và triển vọng phát triển của khu vực.

Dòng tiền trên thị trường hiện không thiếu, nhưng đang trở nên thận trọng hơn. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến câu chuyện “đón sóng” hạ tầng, mua đất theo tin quy hoạch thì hiện nay tiêu chí được đặt ra thực tế hơn: khu vực có tạo ra việc làm hay không, có khả năng khai thác cho thuê hay không, pháp lý có rõ ràng và tài sản có khả năng tích lũy giá trị hay không.

Dòng tiền đang dịch chuyển từ tư duy đầu cơ sang đầu tư dài hạn, hướng tới những sản phẩm có khả năng vận hành và tạo ra giá trị bền vững. Đây cũng là lý do những dự án gắn với các khu công nghiệp, trung tâm kinh tế mới, hạ tầng giao thông đồng bộ hoặc có hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Dù triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, thị trường hiện vẫn tồn tại tâm lý chờ đợi. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn của các đại dự án, thay vì phát triển manh mún như trước đây.

Theo ông, câu chuyện hiện nay không còn nằm ở việc thiếu nguồn cung mà là sự tái cấu trúc, trong đó những dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và hướng tới nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế.

Tại khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, tâm lý chờ đợi các định hướng quy hoạch mới khiến một bộ phận người mua chưa vội xuống tiền. Khảo sát của OneHousing cho thấy, 41% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong khoảng 6 tháng đến 1 năm tới, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, nhưng người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi ra quyết định.

Các nguyên nhân chính đến từ việc giá nhà đã tăng trong thời gian qua, ảnh hưởng của lãi suất, cùng kỳ vọng xuất hiện thêm những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Ngoài ra, thị trường hiện nay có sự thay đổi đáng kể trong nhóm khách hàng chủ lực. Thế hệ Millennials và Gen Z trưởng thành đang trở thành lực lượng mua nhà quan trọng. Khác với giai đoạn trước, nhóm khách hàng này có xu hướng nghiên cứu kỹ hơn về pháp lý, chất lượng dự án, tiện ích, khả năng kết nối và triển vọng phát triển khu vực.

Bốn yếu tố đang trở thành tiêu chuẩn mới khi lựa chọn bất động sản gồm:

Thứ nhất, pháp lý minh bạch. Người mua ưu tiên những dự án đủ điều kiện triển khai, có tiến độ rõ ràng và hạn chế rủi ro.

Thứ hai, khả năng kết nối giao thông. Những khu vực có hạ tầng phát triển, kết nối thuận tiện tới trung tâm kinh tế sẽ có lợi thế lớn.

Thứ ba, hệ sinh thái sống. Một dự án không chỉ cần đáp ứng nhu cầu ở mà còn phải tạo ra môi trường sống, tiện ích và cộng đồng cư dân.

Thứ tư, tiềm năng tăng giá gắn với quy hoạch và hạ tầng. Những khu vực đang được đầu tư mạnh thường có khả năng hình thành chu kỳ tăng trưởng mới.

Bên cạnh các yếu tố ngắn hạn, giới chuyên gia cho rằng triển vọng của bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc lớn vào quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng.

Các tuyến giao thông mới, các khu kinh tế, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh đang mở rộng không gian phát triển, tạo ra sự dịch chuyển về dân cư và dòng vốn đầu tư.

Lịch sử thị trường cho thấy, nhiều khu vực thường ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trước khi các công trình hạ tầng hoàn thiện hoàn toàn, bởi khi hạ tầng đi vào vận hành, phần lớn kỳ vọng tăng giá đã được phản ánh vào thị trường. Vì vậy, các nhà đầu tư dài hạn thường quan tâm đến giai đoạn chuyển tiếp, khi quy hoạch đã rõ ràng nhưng giá trị tiềm năng chưa được phản ánh đầy đủ.

Nửa cuối năm 2026 được dự đoán sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Nguồn cung mới, chính sách pháp lý rõ ràng hơn và sự thay đổi trong hành vi người mua sẽ khiến thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào hoạt động đầu cơ. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền và gắn với quy hoạch dài hạn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Trước diễn biến đó, bất động sản không còn đơn thuần là cuộc chơi của việc mua nhanh bán nhanh, mà đang chuyển sang giai đoạn yêu cầu nhà đầu tư hiểu rõ giá trị tài sản, khả năng vận hành và triển vọng phát triển trong nhiều năm tới.