Có nên đầu tư đất nền trong năm 2024?

Nhà đầu tư đất nền rục rịch giao dịch trở lại

Các nhà đầu tư đất nền hiện nay đều có chung quan điểm cho rằng, giá đất nền đã quay lại thời điểm 2020. Những lô đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng đang có giao dịch trở lại.

Anh Đức Trí (44 tuổi) - nhà đầu tư chuyên “xuống tiền” với loại hình đất nền tại Đồng Nai, Long An và Lâm Đồng cho biết, hiện có rất nhiều đơn vị đang đi gom đất nền giá rẻ, thậm chí còn “bóp” giá với những chủ đất đang ngộp.

Nhà đầu tư này chia sẻ, hiện anh đang sở hữu 1 lô đất ở, đường ô tô tại Nhơn Trạch, Đồng Nai diện tích hơn 200m2. Thời điểm 3 năm trước có người hỏi mua với giá 2,55 tỷ đồng nhưng anh Trí không bán. Đến nay do kẹt tiền, các bên ép giá còn 1,8 tỷ đồng, tính ra chỉ khoảng 6,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mới đây, anh Trí đã bán được một lô đất khác cũng ở Nhơn Trạch rộng 84m2 với giá 1 tỷ đồng. Cảm thấy bản thân vẫn còn cầm cự được thêm khoảng 3 tháng nữa nên anh Trí đợi ra Tết mới tính tiếp.

Những lô đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng đang rục rịch có giao dịch trở lại.

Là một trong những nhà đầu tư hiếm hoi vẫn còn tiền trong thời gian qua. Chị Thái An cho biết vẫn liên tục mua đất nền trong năm qua, đồng thời cũng đang tìm đất giá rẻ để tiếp tục gom trong năm nay.

Chị An chia sẻ, năm 2023 vừa qua chị chủ yếu mua đất ở Ninh Thuận, còn những chỗ manh mún, nhỏ lẻ chị xả bớt hàng. “Trong lúc thị trường ảm đạm, tôi cũng tranh thủ tái cơ cấu danh mục đầu tư, gom về khu lớn để tính phương án tổ chức khai thác kinh doanh trên đó, không mua rải rác như các năm", chị An cho biết.

Trên thực tế, không chỉ chị An mà nhiều nhà đầu tư khác cũng nhận định thị trường đã bắt đầu rục rịch trở lại. Theo anh Trí, những lô đất có giá khoảng 1-1,5 tỷ đồng tại Nhơn Trạch đang được giao dịch rất tốt. Ngoài ra, giá của những lô đất này cũng gần như đã được đưa về mức năm 2020, tương đương giảm 20-30% so với mức đỉnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng nhận định, từ đầu tháng 12/2023, khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tích cực thảo luận, giới đầu tư đất nền đã bắt đầu rục rịch trở lại thị trường.

Ông Tuấn cho biết, theo khảo sát với hơn 10 doanh nghiệp môi giới đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, các doanh nghiệp đều bày tỏ bất ngờ khi số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Trong đó, đa phần khách hàng đều tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn, giá dưới 2 tỷ đồng nằm trong bán kính 60km xung quanh TP.HCM.

Vị chuyên gia cũng nhận định, những người mua đất nền ở giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiết kiệm và có số vốn khoảng 1-2 tỷ đồng. Với số tiền này, nếu đầu tư chỉ có vàng và đất nền, song vàng đang tăng cao nên họ chuyển sang mua đất nền để tích sản.

Thị trường hiện tại đã có những dấu hiệu tích cực, tuy nhiên đa phần giao dịch đều được người có tiền nhàn rỗi mua, còn thị trường chung chưa có tín hiệu rõ ràng.

Thị trường đất nền khi nào mới hồi phục?

Tuy vậy, các chuyên gia trong lĩnh vực đều cho rằng sự hấp thụ chính sách của thị trường luôn có độ trễ. Ông Đức Trí dự báo phải đến năm 2026 thị trường mới thực sự khả quan. Vì thế, trong năm nay, nhà đầu tư này vẫn cố gắng bán một vài lô đất để cầm cự thêm 3 năm.

Ngoài ra, ông cũng nhận định thị trường hiện tại đã có những dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, đa phần giao dịch đều được người có tiền nhàn rỗi mua, còn thị trường chung vẫn chưa có tín hiệu rõ ràng.

Ông Nguyễn Đức Hòa - nhà đầu tư đất nền lâu năm tại khu vực phía Nam cho biết, ông nhận được rất nhiều cuộc gọi nhờ gửi bán và gửi mua đất nền trong thời gian qua. Ông Hòa cho biết thêm, những người mua đất nền trong giai đoạn này chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ, có sẵn nguồn tiền tích lũy 1-4 tỷ đồng, muốn đầu tư đất để chờ tăng giá. “Nhưng tôi đều khuyên họ chờ đợi, vì tôi đánh giá thời điểm này mua vào giá cũng chưa chắc đã tăng ngay trong ngắn hạn như họ muốn, chưa kể nếu cần tiền sớm có thể chưa bán được", ông Hoà nói.

Bản thân ông Hòa chuyên đầu tư vào những lô đất lớn để khai thác kinh doanh nên giai đoạn này chưa sẵn sàng về dòng tiền. Nếu thu xếp được nguồn vốn, nhà đầu tư này cũng muốn ưu tiên kênh chứng khoán, vì ông đánh giá thanh khoản thị trường chứng khoán trong năm nay sẽ tốt hơn đất nền.

Ông Hòa cho rằng, muốn mua đất nền thì cũng phải đến quý III - IV/2024. Khi đó, ông sẽ tiếp tục tìm những lô đất có chiều ngang lớn, giáp đường, có thổ cư để dễ phân nhỏ ra bán. Trong đó, tập trung vào khu vực Đồng Nai, Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu vì những nơi này ông am hiểu thị trường và có nhiều lợi thế hơn.

Còn với những nhà đầu tư nhỏ, ông Hòa đánh giá những lô đất nền đã có quy hoạch 1/500 nằm ở các quận, huyện vùng ven của TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè... sẽ là lựa chọn phù hợp để tích sản.

Ông Hòa nhận định, nhu cầu chỗ đỗ ô tô đang tăng nhanh, trong khi nhà phố nội đô không đáp ứng được. Bên cạnh đó, xu hướng kinh doanh thương mại điện tử cũng sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm giá thuê. Chưa kể, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025. Do đó, ông Hòa khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đầy đủ hạ tầng và sổ đỏ, hoặc được xây dựng theo mẫu đã được hoàn công.

"Nếu được, nhà đầu tư nên chọn những lô đất có đường rộng 12-16m, đảm bảo gần trung tâm và có thể kinh doanh kết hợp ở", nhà đầu tư này cho biết thêm.

Phải đến năm 2026 thị trường đất nền mới hồi phục.

Ngoài ra, ông Hòa nhấn mạnh giai đoạn 2024-2025 là thời điểm khó khăn cho chủ đầu tư, nhưng lại là cơ hội cho người dùng cuối cùng, đặc biệt là người có nhu cầu ở thực. Do đó, nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng hiện tại là thời điểm thích hợp để “săn” quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, khoảng dưới 2 tỷ đồng có pháp lý đầy đủ và có sổ đỏ. Ông Tuấn dự báo, nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

"Khi các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 01/01/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm", ông Đinh Minh Tuấn lý giải.

Luật bất động sản sửa đổi giúp thị trường đất nền minh bạch

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần được thực thi.

Với số lượng phân lô bán nền rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô ảnh hưởng đến toàn thị trường từ Bắc vào Nam và đất nền có thể không còn chứng kiến nhiều cuộc sốt đất như trước đây.

Hầu hết chuyên gia cho rằng, quy định này nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới của phân khúc đất nền phân lô ra thị trường trong thời gian tới.

Dù vậy, động thái trên đồng thời cũng mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong dài hạn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định: “Luật Đất đai sửa đổi được thông qua giúp ích rất nhiều cho thị trường bất động sản, đặc biệt là minh bạch hơn trong các khâu phát triển bất động sản”.

Theo ông Phúc, năm 2024, ngoài phân khúc căn hộ thì đất nền cũng được các chuyên gia kỳ vọng và đánh giá sẽ tiếp tục bứt phá dẫn dắt thị trường.

Vị chuyên gia nhận định, tâm lý của nhà đầu tư, người dân từ lâu là tích lũy tài sản, cụ thể là đất, nhà... Vì thế, khi lãi suất ngân hàng giảm, dòng tiền được đưa ra ngoài vận hành lưu thông, nhà đầu tư sẽ tìm đến đất để đầu tư vì phân khúc này mang lại giá trị bền vững và lâu dài. Trong khi đó, giá trị của đất nền hiện không còn bị nóng, bị ảo nên người mua đất sẽ tìm được khu vực có giá cả phải chăng, hợp túi tiền để tính đến câu chuyện tích lũy tài sản./.