Đất quy hoạch là gì? Cách kiểm tra đất quy hoạch hiệu quả

Đất quy hoạch là gì?

Trước hết, để tìm hiểu chi tiết về đất quy hoạch là gì hay đất dính quy hoạch là gì, cần nắm được quy hoạch là gì. Khái niệm quy hoạch được hiểu là một quá trình sắp xếp, bố trí những đối tượng cần quy hoạch vào một không gian nhất định nhằm mục đích hoàn thành các mục tiêu đã được đề ra trong kế hoạch. 

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

"Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định".

Theo đó, khái niệm đất quy hoạch có thể hiểu là những khu đất được xác định và phân chia theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hoặc quy hoạch xây dựng của địa phương. Hiểu một cách đơn giản, đất quy hoạch chính là những mảnh đất nằm trong quy hoạch thực hiện các dự án, đường giao thông, các công trình công cộng khác hay bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Mục đích của việc quy hoạch đất là để sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của khu vực. Người sử dụng các mảnh đất nằm trong kế hoạch quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền lợi nhất định.

Trong quá trình quy hoạch, cơ quan chính quyền sẽ lập các bản đồ quy hoạch chi tiết để xác định cụ thể từng loại đất. Các kế hoạch này thường được công bố rộng rãi để người dân và các nhà đầu tư nắm bắt thông tin và có kế hoạch sử dụng đất phù hợp.

Ví dụ về đất quy hoạch: đất quy hoạch làm đường giao thông, đất quy hoạch làm khu dân cư, đất quy hoạch làm trường học...

Cách kiểm tra đất thuộc vùng quy hoạch hiệu quả 

Người dân trước khi mua đất cần tìm hiểu kỹ lưỡng vùng đó có nằm trong diện quy hoạch không. Để kiểm tra đất có nằm trong vùng quy hoạch hay không một cách hiệu quả, bạn có thể thực hiện một trong số các cách dưới đây: 

Kiểm tra đất quy hoạch dựa vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Để kiểm tra mảnh đất có thuộc quy hoạch hay không bạn có thể liên hệ trực tiếp đến các Phòng Tài nguyên và Môi trường tại các UBND cấp quận/huyện để kiểm tra cụ thể về các thông tin quy hoạch. Các cán bộ chức năng sẽ dựa trên thông tin mảnh đất mà người dân cung cấp để tra cứu bản đồ quy hoạch và cung cấp thông tin về mảnh đất để biết được mảnh đất đó có đang dính quy hoạch hay không. 

Đây cũng là cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch được người dân sử dụng phổ biến nhất và đem lại độ chính xác cao. Tuy nhiên, bạn cũng sẽ phải tốn thời gian đến các trung tâm hành chính. Ngoài ra, đôi khi số lượng người dân có nhu cầu kiểm tra về đất quy hoạch quá tải khiến bạn mất nhiều thời gian chờ đợi.

Kiểm tra đất quy hoạch dựa vào thông tin sổ đỏ

Thay vì việc tốn thời gian và công sức đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kiểm tra đất dính quy hoạch, bạn cũng có thể xác nhận mảnh đất của mình có thuộc vùng quy hoạch hay không dựa vào thông tin sổ đỏ. 

Căn cứ theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, các thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú của sổ đỏ mảnh đất. Các thông tin sẽ được thể hiện rõ ràng bao gồm: diện tích phần đất bao nhiêu m2 thuộc diện quy hoạch, các thông tin về đền bù trong trường hợp bị thu hồi,...

Chẳng hạn như, mảnh đất có một phần diện tích thuộc kế hoạch làm trường học đã được công bố trước đó trong kế hoạch đất của địa phương đó. Phần ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi chú rõ "Thửa  đất có …m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)".

Kiểm tra đất quy hoạch dựa vào xin thông tin quy hoạch ở Văn phòng đăng ký đất đai

Căn cứ theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNM, người dân có thể kiểm tra hệ thống thông tin đất đai do nhà nước cung cấp bằng phiếu yêu cầu.

Để kiểm tra đất quy hoạch, đầu tiên người dân cần phải tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC và thực hiện theo các bước dưới đây như sau:

• Bước 1: Điền đầy đủ thông tin vào phiếu yêu cầu. 

Lưu ý: Trong phần danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp, bạn tích vào ô "quy hoạch sử dụng đất" nếu chỉ muốn kiểm tra thông tin quy hoạch và tích vào ô " Tất cả thông tin trên" nếu cần thêm những thông tin khác. 

• Bước 2: Sau khi điền đầy đủ các thông tin, người dân nộp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. 

• Bước 3: Sau khi kiểm tra phiếu yêu cầu hợp lý, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp các thông tin về mảnh đất cho người yêu cầu. Trường hợp từ chối cung cấp thông tin đất đai bạn sẽ nhận được văn bản từ Văn phòng đăng ký đất đai và nêu rõ lý do bên trong văn bản.

Lưu ý: Đối với cách kiểm tra đất dính quy hoạch này, người dân cần phải trả một khoản phí nhất định. 

Kiểm tra đất dính quy hoạch trực tuyến

Hiện nay, việc tra cứu thông tin quy hoạch đất đai trực tuyến đã trở thành một phương pháp hiệu quả và tiết kiệm thời gian. Để kiểm tra quy hoạch đất trực tuyến, bạn có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất. 

Trên trang web của Ủy ban, thường có hướng dẫn chi tiết về cách xem bản đồ quy hoạch. Nếu gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin, bạn có thể kéo xuống cuối trang web để liên hệ qua số điện thoại hotline và nhận hỗ trợ cụ thể.

Ngoài ra, hiện nay cũng có nhiều ứng dụng giúp thực hiện tra cứu quy hoạch trực tuyến với nhiều tiện ích. Người dân chỉ cần sử dụng điện thoại thông minh... có kết nối internet để thực hiện tra cứu các thông tin quy hoạch. 

Meey Map cũng là một ứng dụng được sử dụng vô cùng phổ biến hiện nay. Đây là một ứng dụng tra cứu các thông tin quy hoạch đất đai mang lại trải nghiệm thuận lợi và tiện ích cho người dùng. Bạn có thể tìm kiếm và tra cứu những thông tin quy hoạch của các bất động sản nhanh chóng và đem lại độ chính xác cao. 

Lưu ý: Việc quy hoạch đất đai tại địa phương khác nhau sẽ khác nhau và sẽ thay đổi theo các giai đoạn. Ngoài ra, các chủ trương quy hoạch đất có thể đã công khai hoặc chưa được công khai chính thức

Nên mua đất nằm trong diện quy hoạch không?

Khách hàng không nên mua những lô đất đang và có dự định nằm trong quy hoạch làm trường học, đường giao thông... hoặc những loại quy hoạch không được phép xây dựng nhà ở khác để làm nơi sinh sống lâu dài để tránh bị thu hồi khi đang sử dụng hoặc mất nhiều những chi phí phát sinh khác. 

Hơn nữa, quy hoạch có thể bị thay đổi hoặc hủy bỏ dẫn đến việc đất không thể sử dụng theo mục đích ban đầu dự định. Ngoài ra, việc chờ đợi quy hoạch triển khai có thể kéo dài gây ra sự bất an và lãng phí thời gian.

Tuy nhiên, việc có nên mua đất đai đang nằm trong quy hoạch phụ thuộc vào mục đích đích sử dụng. Việc mua đất dính quy hoạch có nhiều rủi ro tiềm ẩn song cũng có thể mang lại một cơ hội lớn cho khách hàng. 

Đất trong diện quy hoạch thường có giá thấp hơn so với đất không nằm trong quy hoạch, tạo cơ hội đầu tư với chi phí ban đầu thấp. Nếu quy hoạch được triển khai và phát triển đúng tiến độ, giá trị đất có thể tăng đáng kể, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. 

Do đó, người dân nhất định phải xác định rõ mục đích mua đất đai, xác định những cơ hội, phù hợp với khả năng tài chính và tránh những tranh chấp trong quá trình sở hữu đất. 

Các loại quy hoạch đất hiện nay

Đất quy hoạch hỗn hợp là gì?

Căn cứ theo Thông tư 01/2021/TT-BXD xác định đất quy hoạch hỗn hợp là loại đất đai đã được xác định trong kế hoạch quy hoạch và được sử dụng để xây dựng các công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc phục vụ cho một số các mục đích khác. 

Ví dụ: Đất quy hoạch hỗn hợp để xây dựng nhà ở kết hợp làm văn phòng, nhà ở kết hợp công trình sản xuất phi nông nghiệp.

Đất quy hoạch giao thông là gì?

Đất quy hoạch giao thông là một khu vực đất đai nằm trong kế hoạch quy hoạch cho mục đích sử dụng là phát triển các công trình và hệ thống giao thông trong một khu vực. Các loại đất quy hoạch giao thông bao gồm: đất giao thông đô thị, đất giao thông liên tỉnh và đất giao thông vận tải.

Đất quy hoạch du lịch sinh thái là gì?

Đất quy hoạch du lịch sinh thái là loại đất được dự kiến và phân bổ để phát triển các dự án du lịch nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, duy trì và nâng cao giá trị sinh thái của khu vực, đồng thời tạo ra cơ hội phát triển kinh tế cho cộng đồng địa phương thông qua hoạt động du lịch. 

Quy hoạch này thường nhắm đến việc kết hợp bảo tồn và phát triển du lịch bền vững, đảm bảo không làm tổn hại đến hệ sinh thái và môi trường tự nhiên.

Một số câu hỏi liên quan đến đất quy hoạch

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch mà bạn có thể gặp phải khi tìm hiểu về các quy định và thông tin liên quan đến việc sử dụng đất trong các dự án phát triển.

Đất quy hoạch có bán được không?

Việc mua bán đất quy hoạch phụ thuộc vào các tình huống cụ thể liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dưới đây là các trường hợp quy định về việc mua bán đất quy hoạch:

• Trường hợp 1: Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất được phép bán và thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật mà không bị hạn chế.

• Trường hợp 2: Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu đất thuộc khu vực cần chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thu hồi theo kế hoạch, người sử dụng đất vẫn có quyền thực hiện các quyền hợp pháp của mình. Tuy nhiên, họ không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hay trồng cây lâu năm. Trong trường hợp cần cải tạo hoặc sửa chữa công trình hiện có phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

(Tham khảo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi và bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018)

Mua đất quy hoạch có được đền bù không?

Những hộ gia đình và cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sẽ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Trường hợp nếu mảnh đất thuộc dự án quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất sẽ không được cấp sổ đỏ. Trường hợp mảnh đất đó nằm trong dự án quy hoạch treo vẫn được cấp sổ đỏ nếu đã có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất với phần diện tích đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Hiểu rõ về khái niệm quy hoạch đất là gì và những thông tin liên quan giúp người dân và doanh nghiệp đưa ra những quyết định đúng đắn nhất trong việc đầu tư và phát triển./.