Điểm nhấn lớn nhất của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 có lẽ đến từ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường hồi phục.

Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Và sau đó, hàng loạt những nghị quyết, nghị định, thông tư lần lượt được Chính phủ đưa ra với mục đích tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, khôi phục thanh khoản thị trường, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, từ đó đưa thị trường địa ốc nhanh chóng hồi phục và trở lại quỹ đạo phát triển.

Cụ thể, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết nêu rõ quan điểm: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc phát triển an toàn, công khai, minh bạch và bền vững; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; bảo vệ cán bộ, những người làm đúng…

Trước đó, vào ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu.

Đến ngày 23/4, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành thêm Thông tư số 02/TT-NHNN và Thông tư số 03/TT-NHNN liên quan tới các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp nhằm giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu các khoản nợ đến hạn.

Đối với vướng mắc pháp lý của một số loại hình bất động sản đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, officetel, đầu tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/NĐ-CP, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho khoảng 83.000 căn hộ condotel trên cả nước, làm yên lòng những nhà đầu tư và đưa họ trở lại thị trường.

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Cùng với đó là giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của bốn ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%...

Với vấn đề lãi suất tăng cao, chỉ trong vòng hơn 3 tháng, Ngân hàng Nhà nước đã có tới 04 lần hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và phục hồi tăng trưởng kinh tế. Đợt giảm lãi suất gần nhất có hiệu lực từ ngày 19/6/2023. Trước đó, từ trung tuần tháng 3 tới nay, Ngân hàng Nhà nước đã 03 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành các đợt ngày 14/3, 31/3 và 25/5.

Đến cuối tháng 5, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành hướng dẫn địa phương các quy định thuộc lĩnh vực mình phụ trách. Công điện nhấn mạnh, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường phải theo nguyên tắc, vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết.

Có thể thấy, gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp đầu ngành được tổ chức trong vòng nửa năm 2023 đã chứng minh sự quan tâm đặc biệt từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Có thể thấy, chính sách gỡ vướng được tung ra kéo theo những kỳ vọng rất lớn cho những người làm bất động sản. Tuy nhiên, ở góc độ người trong cuộc, nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản cho rằng “Hiệu quả là có, nhưng chưa đáng kể”.

Chủ doanh nghiệp này cũng cho biết, trước đây các nhà đầu tư tỏa đi rất xa để “săn” bất động sản giá tốt. Nhưng hiện tại, đa phần các dự án, đặc biệt là căn hộ và đất nền chỉ dựa vào nhu cầu tại chỗ, tức nhà đầu tư ở đâu thì quan tâm đến các dự án ở đó, ít trường hợp “đánh bắt xa bờ”.

Nhìn nhận về thực thế này, chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Trinh đã nhiều lần nhấn mạnh, chính sách của Chính phủ rất quyết liệt nhưng việc thực thi chính sách hoàn toàn chưa như kỳ vọng mà Chính phủ, doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản đều đang trông chờ.

Đánh giá một cách thẳng thắn, TS. Bùi Trinh cho rằng, các động thái, chính sách của Chính phủ có thể có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực hơn đối với thị trường bất động sản nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra nhiều chuyển biến cho thị trường này. Nhìn chung, mức độ thẩm thấu của các chính sách gần như bằng không nên thị trường hiện nay không ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực.

“Quyết sách như xe cấp cứu, nhưng lái xe cứ chạy từ từ thì làm sao đạt được hiệu quả như mong muốn. Đồng ý là việc thực thi chính sách luôn có độ trễ nhưng trễ quá thì cần phải xem lại”, TS. Bùi Trinh nhấn mạnh.

Với tình hình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê về tình hình đăng ký doanh nghiệp, trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 2.179 doanh nghiệp, giảm 59% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng có thời hạn là 2.548 (tăng 51,5%) và số doanh nghiệp giải thể là 654 doanh nghiệp giải thể, tăng gần 22% so với cùng kỳ năm 2022. Số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này quay trở lại hoạt động là 1.416, tăng 5% so với cùng kỳ.

Lý giải về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, ngoài những khó khăn do dịch Covid-19 xuất hiện thì những ách tắc liên quan đến pháp lý, tín dụng cho BĐS đã khiến cả thị trường chìm trong khó khăn.

Cụ thể, từ năm 2019, đã phát hiện những mâu thuẫn, xung đột trong quy định pháp luật khiến các địa phương phải dừng để xem xét lại dự án, khiến thời gian thực hiện kéo dài đã ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Vì vậy, lâu nay thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn. Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19), cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Ông Đính cho rằng, doanh nghiệp đã phải đã đầu tư vay vốn để mua đất, đền bù, nộp thuế, thậm chí có những dự án đã xong gần đến hoàn thiện hạ tầng với chi phí vốn đến cả trăm nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, vốn phần lớn là đi vay 70-80% và phải trả lãi, ngoài ra còn các khoản trả lương cho nhân viên và nhiều chi phí khác.

Đáng chú ý, ông Đính cho rằng, tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn, dự báo, có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.

“Nếu không có chính sách nào mạnh hơn thúc đẩy thị trường BĐS trở lại bình thường để doanh nghiệp có những vận hành hoạt động thì doanh nghiệp sẽ không thể chịu đựng được nữa và lâm vào cảnh vỡ nợ, phá sản rất là điều hiển nhiên”, ông Đính quan ngại.

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục ảm đạm do tác động tiêu cực từ tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu lẫn trong nước, đến việc pháp lý bất động sản bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể tháo gỡ, và thêm niềm tin thị trường chưa phục hồi mạnh.

Với phân khúc căn hộ, trong nửa đầu năm nay, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung. Cụ thể, số liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết số lượng dự án mới mở bán giảm sâu, nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm…

Theo đó, nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung sơ cấp các vùng trọng điểm trên cả nước đạt 38.000 sản phẩm. Trong đó miền Bắc gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng có 14.300 sản phẩm. Miền Trung gồm: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên 3.700 sản phẩm. Miền Nam gồm: Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An 17.800 sản phẩm. Miền Tây, với Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu 2.300 sản phẩm.

Cụ thể, Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra hàng, giỏ hàng sơ cấp chủ yếu là giỏ hàng tồn của dự án cũ. Riêng Hà Nội, loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường và đa số đến từ dự án nhỏ lẻ, dự án đã giao nhà, nhìn chung, 6 tháng 2023, toàn thị trường giao dịch chậm.

Tại TP.HCM và các vùng lân cận, giỏ hàng sơ cấp đến từ sản phẩm căn hộ của khu Đông thành phố, giảm 70% so cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung cũng là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Hai thị trường lớn là Hà Nội, TP. HCM đều có nguồn cung mới căn hộ giảm sâu (Hà Nội giảm 91% theo năm; TP.HCM giảm 89% theo năm). Tuy nhiên, cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng. Tại thị trường Hà Nội, hiện phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm; với TP.HCM, giá từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ Hà Nội đạt 15%; TP. HCM đạt 20%.

Trong khi đó, thị trường miền Trung cũng không có nhiều tín hiệu tích cực, khi nguồn cung phần lớn đến từ dự án hiện hữu, không có dự án mới; khu vực miền Tây thì đang hạn chế nguồn cung loại hình căn hộ thương mại.

Về vốn tín dụng, theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt gần 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).

Trong đó, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

Trong khi đó, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 3,38% GDP của Việt Nam (cùng kỳ năm ngoái ngành này chiếm 3,32%).

Về nguồn vốn FDI, tính đến ngày 20/6, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 13,43 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD).

Cụ thể, về vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đạt 592,1 triệu USD (chiếm 6,3%). Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 938,6 triệu USD (chiếm 23,4%).

Lũy kế 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam ước đạt 10,02 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 502,1 triệu USD (chiếm 5%), giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái (đạt 881,3 triệu USD).Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ.

Trong khi đó, lũy kế giai đoạn 2022 - tháng 6/2023 thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã thu hút được nhiều sự quan tâm trong bối cảnh nhiều cơ hội giao dịch xuất hiện. Miền bắc Việt Nam là khu vực sôi động của thị trường đầu tư trong giai đoạn này, với tổng giá trị đầu tư đạt 1,1 tỷ USD.

Trong khi đó, khu vực miền Nam cũng đón nhận 760 triệu USD. Nhìn cận cảnh vào tỷ trọng vốn đầu tư vào Việt Nam, thị trường vốn tại Việt Nam được tập trung phân bổ cho thị trường nhà ở, tiếp sau là thương mại bao gồm công nghiệp và phi công nghiệp.

Trong khi Miền Bắc thu hút các loại hình đầu tư thương mại và công nghiệp. Đặc biệt, các nhà sản xuất công nghiệp lớn đang được khuyến khích đầu tư tại khu vực trong giai đoạn này. Miền Nam trong giai đoạn gần đây đã không thu hút nhiều nhà sản xuất lớn như miền Bắc, nhưng thị trường nhà đầu tư đa dạng, với các loại hình giao dịch bao gồm phát triển dự án mới, giao dịch các dự án đang trong quá trình phát triển, và thu mua các dự án đã hoạt động ổn định. Ngoài các khu kinh tế trọng điểm, các vùng ven và xa vẫn hấp dẫn được các nhà đầu tư.