Nguyên nhân nào đang "kìm hãm" sự phục hồi của thị trường bất động sản?

Tâm lý e ngại của người mua

Theo số liệu từ Báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong 5 tháng đầu năm, nhu cầu tìm mua nhà đất trên cả nước giảm 33%, lượng sản phẩm bất động sản được chào bán cũng giảm 44% so với cùng kỳ 2022.

Riêng trong tháng 5/2023, ngoại trừ căn hộ chung cư phục hồi nhẹ, hầu hết các phân khúc nhà đất trên thị trường đều giảm mạnh sự quan tâm và lượng hàng chào bán từ 5 -7% so với tháng 4. Tâm lý “nghe ngóng” vẫn bao trùm thị trường BĐS. Người có nhu cầu mua nhà đất vẫn chỉ giữ động thái hỏi han, thăm dò thay vì chốt đơn, xuống tiền mua bất động sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bên cạnh việc người mua hụt dòng tiền khi kinh tế khó khăn, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm thì yếu tố đáng lo ngại nhất chính là người mua mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

“Việc niềm tin của người mua nhà bị sụt giảm liên tục trong một thời gian dài đã dẫn đến kịch bản mất thị trường như hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thời gian qua địa ốc luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng, thanh khoản xuống thấp kỷ lục”, đại diện VARS nhấn mạnh.

Một nhà đầu tư tại Bình Dương chia sẻ, “người ta không mua thì mình cũng không mua”. Theo vị này, giờ thấy ai cũng bảo đừng đổ tiền vào mua nhà đất lúc này, chờ thêm thời gian nữa xem sao rồi hãy tính. Vì vậy anh cũng theo tâm lý chung là “chờ”.

Hay như chị T, một nhà đầu tư đang nắm giữ lô đất nền tại Bình Thuận và căn hộ chung cư TP. Thủ Đức. Mặc dù không chịu áp lực tài chính nhưng chị T vẫn muốn bán số bất động sản đang sở hữu.

Lý do đơn giản vì thị trường đang khó khăn, bất động sản đang mất giá và chị không tin tưởng để tiền của mình vào đất, muốn gom tiền về đầu tư sản phẩm khác. Thậm chí là gửi ngân hàng lãi suất thấp cũng cảm thấy an tâm hơn để tiền vào đất rồi khi cần có khi không lấy ra được.

“Lúc thị trường cao điểm, bán ra dễ dàng thì khi cần tiền thoát hàng rất dễ, muốn bán nhanh thì bán giá gốc cũng được. Còn hiện tại, biết khi nào nhà đất mới phục hồi. Có khi là 1 hay 2 năm, mà thời gian này đất cũng không tăng giá, đồng nghĩa 2 năm trời tiền bỏ không vào đất”, chị T chia sẻ.

Bên cạnh sự nghi ngại, tâm lý chờ đợi cũng khiến nhiều người không muốn xuống tiền mua nhà đất lúc này. Nhiều người mua nhà chờ lãi suất giảm, chờ giá nhà đất hạ xuống thêm, chờ bắt đáy sản phẩm mà mình đã nhắm đến, chờ người bán đuối tài chính phải thoát hàng, thậm chí là chờ chính sách nhà đất mới xem thị trường có “sóng” không thì mới nhảy vào.

Khó khăn về pháp lý, cung – cầu và nguồn vốn

Nhìn nhận về những vướng mắc mà thị trường bất động sản đang gặp phải, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh đến 3 vướng mắc chính hiện nay bao gồm pháp lý, cung – cầu và nguồn vốn.

Thứ nhất cũng là khó khăn lớn nhất hiện tại, theo TS Cấn Văn Lực là quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội....Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

Cuối cùng là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản cũng đang khó. Ông Lực nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 teo tóp, khiến nguồn vốn FDI và đầu tư công, ngân hàng bị tăng tỉ trọng cho vay nợ, gây sức ép lớn lên hệ thống tài chính.

Tới quý đầu năm 2023, thị trường vốn có dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu nhúc nhích phục hồi nhưng vẫn chậm và chưa cao bằng các năm trước.