Nội bộ Novaland giao dịch ngược chiều - “người mua, kẻ bán”

Người nhà Chủ tịch muốn mua vào, ba lãnh đạo đăng ký bán ra

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) vừa công bố loạt giao dịch cổ phiếu của người nội bộ và người có liên quan, thu hút sự chú ý khi xuất hiện hai chiều mua – bán trái ngược.

Ở chiều mua, bà Bùi Cao Ngọc Quỳnh, con gái nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn và em gái ông Bùi Cao Nhật Quân, Chủ tịch HĐQT Novaland, đăng ký mua 30 triệu cổ phiếu NVL nhằm gia tăng tỷ lệ sở hữu. Giao dịch dự kiến được thực hiện theo phương thức khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận trong khoảng thời gian từ ngày 2/11 đến 13/11/2026.

Hiện bà Quỳnh sở hữu hơn 8,31 triệu cổ phiếu, tương đương 0,346% vốn điều lệ. Nếu hoàn tất giao dịch, lượng cổ phiếu nắm giữ dự kiến tăng lên hơn 38,31 triệu đơn vị, tương ứng 1,594% vốn điều lệ.

Với thị giá quanh 10.400–10.500 đồng/cổ phiếu, số tiền bà Quỳnh cần chi để thực hiện giao dịch ước tính khoảng 312–315 tỷ đồng. Đây là giá trị tạm tính theo thị giá, không phải số tiền thực tế đã được xác nhận.

Động thái trên nối tiếp kế hoạch gia tăng sở hữu của Diamond Properties – tổ chức có liên quan đến gia đình ông Bùi Thành Nhơn. Trước đó, doanh nghiệp này đăng ký mua thêm 7 triệu cổ phiếu NVL. Nếu giao dịch hoàn tất, lượng cổ phiếu nắm giữ dự kiến tăng lên hơn 185,44 triệu đơn vị, tương đương 7,715% vốn điều lệ.

Thế nhưng, ở chiều ngược lại, ba thành viên ban điều hành Novaland lại đăng ký bán ra lượng lớn cổ phiếu.

Cụ thể, ông Dương Văn Bắc, Tổng giám đốc kiêm thành viên HĐQT, đăng ký bán hơn 10,63 triệu cổ phiếu NVL trong cùng giai đoạn từ ngày 2/11 đến 13/11/2026. Nếu hoàn tất, lượng cổ phiếu ông Bắc nắm giữ sẽ giảm từ khoảng 15,79 triệu xuống còn hơn 5,16 triệu đơn vị.

Hai Phó tổng giám đốc là bà Trần Thị Thanh Vân và ông Cao Trần Duy Nam cũng đăng ký bán mỗi người khoảng 7,58 triệu cổ phiếu, với lý do cá nhân. Sau giao dịch, lượng cổ phiếu dự kiến nắm giữ của bà Vân còn hơn 11,63 triệu đơn vị, còn ông Nam còn khoảng 3,69 triệu đơn vị.

Tổng cộng, ba lãnh đạo đăng ký bán hơn 25,7 triệu cổ phiếu NVL. Nếu toàn bộ giao dịch hoàn tất, họ vẫn nắm giữ tổng cộng khoảng 20,49 triệu cổ phiếu, tương đương 0,853% vốn điều lệ.

Như vậy, trong cùng một giai đoạn, người nhà Chủ tịch đăng ký mua vào lượng cổ phiếu lớn, trong khi ba lãnh đạo doanh nghiệp dự kiến giảm sở hữu. Các thông báo mới chỉ dừng ở kế hoạch giao dịch, chưa thể coi đây là lượng cổ phiếu đã thực sự được mua hoặc bán trên thị trường.

Diễn biến giao dịch trái chiều xuất hiện khi cổ phiếu NVL vẫn chịu áp lực sau nhịp giảm mạnh. Theo dữ liệu được công bố trong nội dung thị trường, mã này từng lùi về vùng 10.200 đồng/cổ phiếu vào cuối tháng 9/2026, sau hai phiên giảm sàn liên tiếp ngày 28 và 29/9. Tại một số thời điểm gần đây, cổ phiếu giao dịch quanh vùng 10.350–10.550 đồng/cổ phiếu.

Trong khi đó, Novaland đang triển khai phương án chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 10.000 đồng/cổ phiếu và tỷ lệ thực hiện quyền 3:1. Nếu phân phối hết lượng cổ phiếu dự kiến, doanh nghiệp có thể huy động gần 8.007 tỷ đồng.

Novaland đã gia hạn thời gian chuyển nhượng quyền mua đến ngày 23/11/2026, đồng thời kéo dài thời hạn đăng ký đặt mua và nộp tiền đến ngày 26/11/2026.

Theo phương án sử dụng vốn, doanh nghiệp dự kiến dành hơn 5.953 tỷ đồng để thanh toán một phần hoặc toàn bộ gốc của 13 mã trái phiếu do Novaland phát hành. Phần còn lại dự kiến được góp vào các công ty con, gồm hơn 916 tỷ đồng cho Nova Saigon Royal và hơn 1.137 tỷ đồng cho No Va Thảo Điền, nhằm xử lý các nghĩa vụ tài chính và khoản nợ liên quan.

Đợt phát hành có ý nghĩa quan trọng đối với kế hoạch cơ cấu nguồn vốn và xử lý nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp. Hiệu quả thực tế ra sao vẫn còn phụ thuộc vào tỷ lệ cổ đông tham gia, khả năng huy động đủ vốn và tiến độ sử dụng tiền sau phát hành.

Với cổ đông hiện hữu, việc mua thêm cổ phiếu trong đợt phát hành đồng nghĩa phải bố trí thêm vốn. Còn nếu không thực hiện quyền mua, tỷ lệ sở hữu có thể bị pha loãng khi lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng tài chính, mức độ chấp nhận rủi ro và triển vọng phục hồi của doanh nghiệp trước khi quyết định.

Bức tranh kinh doanh của Novaland trong 9 tháng đầu năm 2026 ghi nhận một số tín hiệu cải thiện. Theo số liệu ước tính doanh nghiệp công bố, doanh thu thuần hợp nhất quý III đạt hơn 5.000 tỷ đồng, tăng khoảng 200% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.100 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần ước vượt 10.000 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt hơn 2.800 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ khoảng 1.820 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Với kết quả này, lợi nhuận sau thuế ước đạt khoảng 1,5 lần mục tiêu 1.850 tỷ đồng được Đại hội đồng cổ đông thông qua cho cả năm. Dù vậy, doanh thu mới đạt hơn 44% kế hoạch 22.700 tỷ đồng. Sự chênh lệch giữa tiến độ lợi nhuận và doanh thu cho thấy nhà đầu tư cần theo dõi thêm cơ cấu lợi nhuận, khả năng ghi nhận doanh thu trong các quý tiếp theo và tính bền vững của kết quả kinh doanh.

Ở hoạt động triển khai dự án, Novaland cho biết đã bàn giao 1.318 căn tính đến cuối tháng 9/2026 và ghi nhận 1.387 sổ hồng được cấp. Riêng dự án Victoria Village đóng góp hơn 920 căn hộ đã bàn giao. Tiến độ bàn giao và cấp giấy chứng nhận là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi bởi chúng liên quan đến khả năng ghi nhận doanh thu, dòng tiền và việc thực hiện cam kết với khách hàng.

Doanh nghiệp cũng khẳng định đang tập trung triển khai các giải pháp tái cấu trúc, từng bước phục hồi hoạt động kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ với khách hàng, đối tác cùng các bên liên quan; đồng thời bác bỏ những thông tin lan truyền trên mạng xã hội cho rằng doanh nghiệp phá sản hoặc mất khả năng hoạt động.

Dù vậy, lợi nhuận ước tính trong 9 tháng chưa đủ để khẳng định khó khăn tài chính đã được giải quyết. Khả năng cải thiện dòng tiền, tiến độ xử lý nghĩa vụ nợ, hiệu quả huy động vốn và việc triển khai các dự án vẫn là những yếu tố quan trọng đối với triển vọng của Novaland.

Nhà đầu tư nên nhìn nhận tín hiệu mua – bán ra sao?

Việc người nhà Chủ tịch đăng ký mua vào có thể được xem là một diễn biến đáng chú ý, nhưng không nên được coi là căn cứ độc lập để quyết định mua cổ phiếu. Tương tự, việc lãnh đạo đăng ký bán ra cũng chưa đủ để kết luận triển vọng doanh nghiệp tiêu cực, nhất là khi các cá nhân đã nêu lý do giao dịch là nhu cầu cá nhân.

Trước hết, nhà đầu tư cần phân biệt giữa đăng ký giao dịch và giao dịch thực tế. Các kế hoạch mua, bán có thể được thực hiện toàn bộ, một phần hoặc không thực hiện. Vì vậy, cần theo dõi thông báo kết quả giao dịch sau thời hạn đăng ký thay vì chỉ dựa vào thông tin ban đầu.

Thứ hai, cần đánh giá tác động của đợt chào bán cổ phiếu đối với tài chính doanh nghiệp và cổ đông. Các điểm cần quan tâm gồm tỷ lệ cổ đông thực hiện quyền mua, số tiền thực tế huy động được, tiến độ thanh toán nợ và mức độ cải thiện dòng tiền sau khi sử dụng vốn. Đây là những dữ liệu có ý nghĩa trực tiếp hơn đối với khả năng phục hồi tài chính so với biến động sở hữu riêng lẻ của một số cá nhân.

Thứ ba, kết quả kinh doanh cần được xem xét cùng chất lượng lợi nhuận. Mức lãi ước tính sau 9 tháng là tín hiệu tích cực, nhưng nhà đầu tư vẫn cần theo dõi nguồn hình thành lợi nhuận, tiến độ bàn giao dự án và khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu.

Cuối cùng, quyết định đầu tư cần gắn với mức độ chịu rủi ro và thời gian nắm giữ của mỗi người. Với nhà đầu tư đang cân nhắc mua mới, việc mua đuổi chỉ vì thông tin người nhà lãnh đạo đăng ký mua có thể khiến quyết định phụ thuộc quá nhiều vào tâm lý thị trường. Với cổ đông hiện hữu, cần đánh giá đồng thời triển vọng doanh nghiệp, khả năng bổ sung vốn trong đợt phát hành và rủi ro pha loãng nếu không thực hiện quyền mua.

Trong bối cảnh hiện tại, giao dịch trái chiều của người nội bộ là thông tin cần theo dõi, nhưng chưa phải tín hiệu đủ mạnh để xác định xu hướng cổ phiếu NVL. Diễn biến tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng huy động vốn, tiến độ tái cấu trúc nợ, dòng tiền và mức độ phục hồi bền vững của hoạt động kinh doanh.